2. Verantwoording van de Directeur-Bestuurder

Vanaf 1 april 2016 tot 1 november 2025 is het bestuur gevormd door de heer J.M. Lobée. De heer Lobée was sinds 2019 op voordracht van Aedes benoemd tot arbiter bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) en was per 1 januari 2025 ook lid van het algemeen bestuur van de RvA. De vergoedingen voor deze werkzaamheden kwamen geheel ten goede aan Woningstichting Compaen. Verder had de heer Lobée geen nevenfuncties. Op 16 september 2025 heeft de Raad van Commissarissen besloten om mevr. E.E.J. Van Beek-Bouw te benoemen als interim-directeur-bestuurder voor de periode van 1 november 2025 tot aan de indiensttreding van de nieuwe directeur-bestuurder voor de periode van maximaal 1 jaar. Op 5 januari 2026 heeft de Raad van Commissarissen besloten om mevr. R.L. Franken per 1 mei 2026 te benoemen als directeur-bestuurder van Woningstichting Compaen.

De beloning van de directeur-bestuurder gebeurt conform de beloningscode zoals vastgelegd in de WNT. De directeur-bestuurder is ingedeeld in functieprofiel E. De commissie mens en organisatie van de RvC vervult de rol van renumeratiecommissie en heeft jaarlijks een beoordelingsgesprek met de bestuurder. Op basis van dit gesprek stelt de RvC de beloning van de directeur-bestuurder vast,  binnen de grenzen van de WNT.

De heer Lobée heeft, zoals hiervoor ook benoemd in de verantwoording van de RvC, in 2025 54 PE punten behaald. Over drie jaar heeft hij 138,5 punten behaald. Hiermee is hij compliant aan wet- en regelgeving en governancecode.

Interessant is het leren met en leren van collega bestuurders over organisatieontwikkeling in “De Beweging”. Ook de werkzaamheden als arbiter bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen dragen bij aan deskundigheidsbevordering. Als laatste zijn innovatieve samenwerkingsprocessen zeer leerzaam, zoals “van land naar pand” en de nog altijd unieke samenwerking tussen gemeentes en corporaties in de regionale bouwstroom 2500 WoonST-woningen.

Compaen wil als organisatie met lef, samen en betrouwbaar vormgeven aan de missie: ‘samen zorgen voor een passend (t)huis voor mensen die ons daarbij nodig hebben’. Dit hebben we in 2023 vastgelegd in ons Koersplan 2024-2030. In het koersplan beschrijven we hoe we willen werken vanuit “de bedoeling” en welke opgaves we voor ons zien op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en inclusieve samenleving. De afspraken uit de woondeal hebben hier ook een plekje in gekregen en de beleidskeuzes in het plan zijn uiteraard besproken met onze huurdersorganisaties en stakeholders. Het koersplan vormt het vertrekpunt voor de richting die Compaen de komende jaren voor ogen heeft en diende daarmee als basis voor de nieuwe portefeuillestrategie die begin 2025 is vastgesteld. Daarnaast dragen de Nationale Prestatieafspraken (NPA), de regionale Woondeal en actuele woningprognoses nadrukkelijk bij aan de opbouw van onze portefeuillestrategie.

Compaen zet zich actief in om binnen de gemeentes waar Compaen woningen beheert en binnen de woningmarktregio Zuidoost-Brabant de samenwerking tussen partijen op het terrein van de volkshuisvesting te bevorderen.

Er was in 2025 geen sprake van grote wijzigingen in de wet- en regelgeving die effect hebben op de waardering van het vastgoed van woningcorporaties, en daarmee is het aantal wijzigingen in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde met peildatum 2025 ook beperkt. Tevens is dit handboek de laatste stap voordat de marktwaarde in de jaarrekening vanaf 2026 volledig wordt vervangen door de beleidswaarde.

De belangrijkste wijzigingen die in het handboek zijn doorgevoerd en die de waardestijging van de basis-waardering tussen 2024 en 2025 veroorzaken, zijn:

A.     Aanpassing van de tabellen met de WOZ-klassen.
B.      Aansluiting huurindex bij leidraad economische parameters dPi2025.
C.      Actualisatie van de parameters leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoet naar peildatum. 

De totale marktwaarde van de woningportefeuille is met € 61 miljoen gegroeid naar een waarde van € 771 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 8,62%.

In de toelichting op de geconsolideerde balans is een verloopoverzicht opgenomen waarin de  positieve waardeontwikkeling voor Compaen wordt gespecificeerd naar effecten als gevolg van mutaties in het bezit, aanpassingen naar aanleiding van validatie van het handboek en de belangrijkste oorzaken van de waardemutatie onderverdeeld naar marktontwikkelingen.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt enerzijds beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes, welke door Compaen zijn gemaakt en invloed hebben op relevante parameters zoals de(streef) huur en de normen voor onderhoud en beheer, en anderzijds door gewijzigde parameters in de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht.

Het bestuur van Compaen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 308 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2025 bestaat uit de volgende onderdelen:

Compaen bewaakt de financieringsbehoefte die voortkomt uit de operationele, investerings- en financieringskasstromen. Om zeker te zijn dat Compaen kan beschikken over voldoende liquide middelen, wordt elke maand een liquiditeitsprognose opgesteld.  Op basis van de liquiditeitsprognose en de begroting voor 2026 ontstaat in 2026 een financieringsbehoefte van maximaal € 13,4 miljoen. Dit past binnen het door het WSW afgegeven borgingsplafond.

In 2024 hebben we de opgaves vanuit de woondeal en de NPA vertaald in onze portefeuillestrategie 2025-2034. In 2025 zijn we doorgegaan met het vullen van onze projecten-portefeuille. De planvoorraad is inmiddels bijna 200% ten opzichte van onze opgave. We merken echter dat onze beide werkgemeentes achterlopen in het omzetten van zachte naar harde plancapaciteit. Dit wordt aangepakt door de gemeentes, maar de resultaten moeten nog komen. Met probabilistisch plannen houden we in onze meerjarenbegroting rekening met deze onzekerheid en dan blijkt dat we onze doelstelling t/m 2034 met enige vertraging nagenoeg realiseren.

Eind 2023 is de eerste regionale bouwstroom WoonST 1.0 succesvol afgerond. De doelstelling was om in de regio 1000 woningen gerealiseerd of onder contract te hebben per 31 december 2023. Dat is met ca 1100 woningen ruim gehaald. In 2023 zijn we in de regio gestart met het vervolg op deze eerste bouwstroom. Op 3 juli 2024 is de raamovereenkomst tussen de aannemers BAM en Hurks en de dertien corporaties uit de MRE regio getekend. Woonst 2.0 is daarmee een feit en nog altijd uniek in Nederland. Het unieke is dat deze bouwstroom in samenwerking met de negen gemeentes van het stedelijk gebied Eindhoven is opgezet. Vanaf begin 2025 zijn ook de overige twaalf gemeentes in de MRE-regio aangehaakt. Met het commitment van de lokale overheden (regelgevers), corporaties (opdrachtgevers) en bouwers (opdrachtnemers) kunnen we sneller en betaalbaarder bouwen.

Belangrijke verschillen tussen woonST 1.0 en 2.0:

• Meer woningen in de bouwstroom: 2500 in plaats van 1000
• Langere contractperiode: 4 jaar met maximaal 2 jaar verlengmogelijkheid tov 3 jaar
• Veel meer variëteit in plattegronden, verschijningsvorm, duurzaamheidsopties
• Duurzamer: de standaard is op basis van Het Nieuwe Normaal (HNN). HNN stelt eisen op gebied van circulariteit, uitstoot en toxische materialen die veel verder gaan dan het huidige bouwbesluit. Door de omvang van de bouwstroom heeft deze extra kwaliteit niet geleid tot een extra prijs.
• Optioneel is een extra circulaire variant beschikbaar met een beperkte vastgestelde meerprijs. De extra circulaire variant heeft een houten constructie en slaat meer CO2 op in de constructie dan vrijkomt in de productie van de woning. Overigens is de basisversie ook al voorzien van biobased isolatiemateriaal (o.a. vlas en hennep).

Vanuit de NPA en gemeentelijke Woonvisie wordt duidelijk dat er veel behoefte is aan sociale koop. De gemeente Helmond mikt op een aandeel van 25% van de nieuwbouw bestemd voor sociale koop. Waarbij 10% beschikbaar moet zijn tot € 275.000,-. In de Programmalijn (samenwerking van Helmondse corporaties) is de bouwopgave verdeeld over de 5 actieve woningcorporaties.Compaen is hierin de enige corporatie die het realiseren van sociale koop(hierna Slimmer Kopen) heeft opgenomen in haar ambities. De ambitie is om in 2034 over 200 Slimmer Kopen woningen te beschikken. We verwachten de bouwstart van ons eerste project met 20 slimmer kopen appartementen in Q4-2026. 

In het kader van “van land naar pand” waarin we lokaal geproduceerd biobased isolatiemateriaal gebruiken voor de verduurzaming van de bestaande voorraad hebben we in 2024 ons eerste dakisolatieproject uitgevoerd. In 2025 hebben we dit verder opgeschaald naar een groter project met een andere werkwijze. Na evaluatie van beide projecten maken we in 2026 een keuze voor het vervolg.

Ook in 2025 is risicomanagement een structureel onderdeel geweest van onze bedrijfsvoering bij Compaen. Onze aanpak richt zich op twee kernelementen: enerzijds de verdere versterking van de interne organisatie en beheersingsmaatregelen, anderzijds het continu monitoren van externe ontwikkelingen, waaronder veranderende wet- en regelgeving.

Het doel is helder: inzicht verkrijgen in risico’s die impact kunnen hebben op onze continuïteit en strategische doelstellingen. We blijven daarbij oog houden voor een juiste balans tussen maatschappelijke ambities en financiële houdbaarheid.

Strategische risico’s
Naast het beheer van financiële risico’s beoordelen we continu onze strategische, operationele, compliance- en rapportagerisico’s. In 2025 lag de nadruk, net als voorgaande jaren op risico’s die als ‘hoog’ zijn geclassificeerd. Hiervoor zijn mitigerende maatregelen getroffen en vastgelegd in het interne controleplan. De voortgang wordt structureel gemonitord.

Interne beheersing
Bij Compaen streven we naar een duidelijke scheiding van verantwoordelijkheden en controlefuncties, passend bij onze schaal. Het 'three lines of defence'-principe wordt pragmatisch toegepast. In 2025 zijn de interne controles conform controleplanning uitgevoerd, gericht op tijdige signalering en bijsturing waar nodig.

De Aw houdt integraal toezicht op onze prestaties en naleving van wet- en regelgeving. Daarnaast zijn bevindingen uit interne en externe controles leidend voor het jaarlijkse controleplan.

In 2025 zijn binnen Compaen en de sector een aantal risico’s als relevant gesignaleerd. Het gaat hierbij niet om directe incidenten, maar om risico’s die, gezien recente ontwikkelingen, nadrukkelijk onze aandacht vragen en een strategisch aspect in zich hebben. Ze kunnen op termijn invloed hebben op de uitvoering van onze strategische doelen en vereisen daarom voortdurende monitoring en beheersing.

We moeten veel tegelijk doen: nieuwe woningen bouwen, bestaande woningen verduurzamen (bijvoorbeeld energiezuiniger maken), én zorgen dat huren betaalbaar blijven. Die combinatie vraagt veel van onze organisatie, geld en mensen. Om financieel gezond te blijven, moeten we goed blijven kijken wat haalbaar is en wat niet. Dat doen we zorgvuldig. Zo groeien we als organisatie geleidelijk mee met de opgave die we uitvoeren. Doordat nieuwbouw en verduurzamingsprojecten een lange voorbereidingstijd kennen groeit de organisatie eerder dan het aantal woningen om voldoende capaciteit te hebben. Aan de andere kant groeit de organisatie mee om voldoende capaciteit te hebben om leefbaarheid in wijken en buurten goed te houden

We zijn op meerdere niveaus afhankelijk van overheidsbeleid. Lokale overheden zijn nu ook de capaciteit aan het aanpakken, maar liggen nog wat achter. Dit leidt tot vertraging in de realisatie van prestatieafspraken. Op landelijk niveau werd in april 2025 een huurbevriezing aangekondigd terwijl er vier maanden eerder afspraken over de huuraanpassing waren gemaakt in de NPA. De huurbevriezing is gelukkig weer van de baan, maar zou een enorme impact hebben gehad op de investeringsruimte van Compaen. Dit risico is deze keer afgewend, maar de korte termijn belangen van de landelijke politiek vormen een steeds grotere mismatch met de lange termijn stabiliteit die we als corporatie nodig hebben.  

Nieuwe wetten en regels, zoals Omgevingswet, de Wet Betaalbare Huur en de Warmtewet zijn vaak qua planning onzeker, hebben altijd impact op het uitvoeringsapparaat en hebben dus effect op de voortgang. Voor 2026 verwachten de gemeentes een “ravijnjaar” door de korting op het gemeentefonds. De gemeentes zullen keuzes moeten maken.

Als die keuzes vallen op het sociaal domein en/of capaciteit op ruimtelijke ordening, dan heeft dat consequenties voor ons werk. We zijn uiteraard in gesprek met de lokale bestuurders, maar er zullen politieke keuzes gemaakt worden die zich niet laten voorspellen.  

Als corporatie bieden we veel bewoners een fijn thuis. Dat is ons dagelijks werk. Het product dat we daarvoor nodig hebben, huizen, is een heel traag product, zowel in nieuwbouw als in renovatie. We kijken daarom ver vooruit en zien een overheid die steeds meer bezig is met de actualiteit van de vorige dag. Dit geeft in toenemende mate problemen. Om de risico’s beheersbaar te houden werken we enerzijds met scenario-analyses in de meerjarenbegroting en letten we er anderzijds op dat we geen overvloed aan investeringsverplichtingen op de langere termijn hebben. Op deze manier blijven we wendbaar als de overheid met bijzonderheden komt en kunnen we verplichtingen naar onze huurders blijven nakomen.

Kijken we naar onze meerjarenbegroting, dan zien dat we dat we vanaf 2032 scherp aan de wind varen en we, zonder bijstelling op de verduurzamingsopgave, vanaf 2033 langjarig niet meer aan de norm voor de interest coverage ratio (ICR) voldoen. Hierin staat Compaen niet alleen. De ambities in de sector zijn groot en de bijsturingsmogelijkheden beperkt en dat roept de vraag op of het huidige volkshuisvestelijke bestel op termijn toereikend is om in een gezonde toekomst te voorzien. In die zin is het aan de overheid om op tijd maatregelen te treffen om ervoor te zorgen dat de corporaties nog kunnen blijven investeren in de volkshuisvesting.

Net als veel andere organisaties zijn wij afhankelijk van digitale systemen. Daar kleven risico’s aan, zoals cyberaanvallen of het lekken van persoonsgegevens. In 2025 is er bij Compaen niets ernstigs  gebeurd, maar we nemen wel maatregelen. Denk aan extra beveiliging en trainingen voor medewerkers, zodat we voorbereid zijn.

We beschikken over maatschappelijk vermogen, oftewel geld dat bedoeld is om goed te doen voor huurders. Vanuit de samenleving en politiek komt de vraag om dat geld sneller of ruimer in te zetten. Dat klinkt logisch, maar het vraagt wel om zorgvuldige keuzes. We willen niet alleen nu iets kunnen doen, maar ook in de toekomst. Daarom blijven we een evenwichtige koers varen.

Binnen Compaen hanteren we een integrale benadering van risicobeheersing, waarin zowel ‘harde’ als ‘zachte’ controls worden toegepast. Onder harde controls verstaan we structurele beheersmaatregelen, zoals autorisaties, processen en systemen. Zachte controls richten zich op gedrag, cultuur en integriteit. Door deze in samenhang toe te passen, blijven we alert op signalen uit de organisatie en versterken we het risicobewustzijn.

De bevindingen uit interne controles worden gedeeld met de betrokken leidinggevenden en de directeur-bestuurder, en besproken in de Audit- en vastgoedcommissie en de Raad van Commissarissen. Zo borgen we de opvolging van aanbevelingen en versterken we het lerend vermogen van onze organisatie.

Voorafgaand aan de controle van de jaarrekening voert de accountant jaarlijks een interim controle uit. De bevindingen uit deze controle worden vastgelegd in een managementletter, waarin wordt gerapporteerd over risico’s in de administratieve organisatie en interne beheersing.

De aanbevelingen uit de managementletter worden vertaald naar concrete actiepunten. Deze acties worden opgenomen in het actieregister en gemonitord via de tertiaalrapportages, zodat zowel de Audit- en vastgoedcommissie als de Raad van Commissarissen op de hoogte blijven van de voortgang.

De bevindingen uit de interim controle van 2025 hebben betrekking op risico’s met een beperkt effect op de jaarrekening. De opvolging van de aanbevelingen is in gang gezet en wordt naar verwachting in de loop van 2026 volledig afgerond.

Compaen is 'in control'. We beschikken over adequate risicobeheersings- en controlesystemen. De geïdentificeerde risico's worden jaarlijks dynamisch geactualiseerd en vormen de basis voor het interne controleplan, gebaseerd op de uitkomsten van interne controles en de interim-controle.

In 2025 is er geen melding ontvangen van een mogelijke integriteitsschending. 

In 2025 zijn geen meldingen ontvangen in het kader van de klokkenluidersregeling

In 2025 hebben zich enkele privacy- en informatiebeveiligingsincidenten voorgedaan. Het betrof onder andere verkeerd geadresseerde correspondentie en een beperkt incident rondom dossierinzage.Daarnaast zijn medewerkers geconfronteerd met phishingmails als gevolg van een hack bij een externe partij. De incidenten zijn intern beoordeeld conform de AVG-procedures en waar nodig gemeld bij de Autoriteit Persoonsgegevens. Uit onderzoek bleek dat de impact voor betrokkenen beperkt was. Naar aanleiding van de incidenten zijn aanvullende maatregelen genomen, waaronder extra aandacht voor bewustwording, controle op correspondentiegegevens en zorgvuldigheid bij het delen van documenten.

Creëert Compaen op korte en middellange termijn voldoende kasstromen om aan haar liquiditeits-verplichtingen te voldoen?  Het gaat dan om de ICR.  De ICR toetst of Compaen vanuit de beschikbare operationele kasstromen de rente op leningen kan betalen. Op basis van de definitieve cijfers over 2025 en op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

Heeft Compaen – nu en in de toekomst- voldoende vermogen beschikbaar om de huidige verplichting-en en mogelijke toekomstige risico’s op te vangen? Hier zijn twee continuïteitsratio’s van belang: solvabiliteit en de loan to value (LtV).  De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde en het totale vermogen. De LtV geeft de verhouding weer tussen het totaal aan door het WSW geborgde schulden aan kredietinstellingen en de beleidswaarde van de activa in exploitatie. Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor beide ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

Naast de LtV is ook de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit en de leningenportefeuille van belang, de zogenaamde dekkingsratio. De dekkingsratio’s toetst of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het totale bezit van Compaen voldoende is om de totale schuldpositie mee af te lossen.

Aan deze dekkingsratio is binnen het nieuwe beoordelingskader de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand(DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd)voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen. Daarbij wordt binnen het nieuwe beoordelingskader in plaats van de nominale schuldpositie de marktwaarde van de schuldpositie in de discontinuïteitsratio’s opgenomen. Het gaat dan zowel om dekkingsratio als onderpandratio. Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor deze ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

Compaen heeft géén financiële instrumenten afgesloten in de vorm van derivaten. Break clausules en liquiditeitsrisico als gevolg van bijstortverplichtingen zijn niet van toepassing. De geprognosticeerde renterisico’s zullen zich met name in 2027-2029 boven de ontwikkeling van de interne renterisiconorm bevinden. Dit door geplande nieuwbouw en investeringen woningverbetering. Op basis van de ingerekende projectenportefeuille ontstaat er vanaf 2031 een lichte afvlakking van de financierings-behoefte en is er sprake van een positieve ontwikkeling van de beschikbare operationele cashflow.