H. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
10. Huuropbrengsten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| DAEB | |||||
| Vastgoed in exploitatie | € 26.282.614 | € 24.952.666 | |||
| Overig vastgoed in exploitatie | € 311.710 | € 299.253 | |||
| € 26.594.325 | € 25.251.919 | ||||
| Huurderving DAEB | € -106.429 | € -175.856 | |||
| Mutatie voorziening dubieuze debiteuren | € 67.090 | € -61.595 | |||
| Afboeking dubieuze debiteuren | € -44.266 | € 5.529 | |||
| € -83.604 | € -231.922 | ||||
| Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie | € 26.510.720 | € 25.019.997 | |||
| Niet-DAEB | |||||
| Vastgoed in exploitatie | € 312.661 | € 198.309 | |||
| Overig vastgoed in exploitatie | € 69.494 | € 74.439 | |||
| € 382.155 | € 272.750 | ||||
| Huurderving Niet-DAEB | € -1.323 | € -816 | |||
| € -1.323 | € -816 | ||||
| Huuropbrengsten Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie | € 380.832 | € 271.934 | |||
| Overige huuropbrengsten | € 383.873 | € 332.916 | |||
| Totaal huuropbrengsten | € 27.275.425 | € 25.624.846 |
De toename aan huuropbrengsten is voornamelijk een gevolg van het meer ontvangen van huur als gevolg van huurharmonisatie. De gemiddelde huurverhoging, exclusief huurverlaging, per 1 juli 2025 bedroeg 4,24% (max. 4,5%).
11. Opbrengsten servicecontracten
11.1. Leveringen en diensten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Overige goederen, leveringen en diensten | € 300.688 | € 264.724 | |||
| Voorschotten energielevering | € 391.349 | € 367.930 | |||
| Totaal opbrengsten servicecontracten | € 692.037 | € 632.655 |
De post ‘Overige goederen, leveringen en diensten’ betreft vergoedingen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor o.a. servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks aangepast. Het verschil tussen betaalde vergoedingen en werkelijke kosten van de leveringen en diensten wordt met de huurders afgerekend.
11.2. Lasten servicecontracten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Waterverbruik | € 10.735 | € 8.995 | |||
| Stroomverbruik | € 157.131 | € 79.564 | |||
| Schoonmaakkosten | € 130.198 | € 100.164 | |||
| Verrekend met huurders | € - | € - | |||
| Administratiekosten | € - | € - | |||
| Lasten energielevering | € 256.815 | € 324.886 | |||
| Lasten onderhoudsactiviteiten Compaen Energie B.V. | € 24.776 | € 25.152 | |||
| Totaal lasten servicecontracten | € 579.655 | € 538.761 |
12. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Toegerekende personeelskosten | € 1.705.458 | € 1.944.223 | |||
| Toegerekende overige beheerskosten | € 999.612 | € 1.033.835 | |||
| Bijdrage VVE | € 231.106 | € 241.208 | |||
| Overige beheerkosten | € 12.345 | € -19.395 | |||
| Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten | € 2.948.521 | € 3.199.871 |
13. Lasten onderhoudsactiviteiten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Onderhoudslasten NPO | € 2.541.835 | € 2.823.491 | |||
| Onderhoudslasten PO | € 11.383.549 | € 7.069.819 | |||
| Contractonderhoud | € 640.215 | € 662.048 | |||
| € 14.565.599 | € 10.555.358 | ||||
| Te activeren onderhoud | € -2.733.190 | € -1.232.959 | |||
| Rekening derden | € -257.489 | € -46.250 | |||
| € 11.574.920 | € 9.276.150 | ||||
| Toegerekende personeelskosten | € 886.852 | € 861.761 | |||
| Toegerekende overige organisatiekosten | € 369.022 | € 347.952 | |||
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten | € 12.830.794 | € 10.485.863 |
14. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Belastingen en heffingen | € 1.318.552 | € 1.170.094 | |||
| Verzekeringen | € 143.636 | € 144.865 | |||
| Verhuurderheffing | € - | € - | |||
| Overige | € 44.304 | € 214.127 | |||
| Totaal overige directe operationele lasten expl. bezit | € 1.506.492 | € 1.529.087 |
15. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit DAEB- en niet-DAEB-vastgoed aan derden en de verkoop van een grondpositie. De specificatie is als volgt.
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Opbrengst (door)verkochte woningen | |||||
| Opbrengst verkopen bestaand bezit | € - | € 307.000 | |||
| Opbrengst doorverkoop / terugbetaling korting | € - | € 18.376 | |||
| Totaal opbrengst (door)verkochte woningen | € - | € 325.376 | |||
| Boekwaarde (door)verkochte woningen | |||||
| Af: marktwaarde verkopen bestaand bezit | € - | € -168.399 | |||
| Totaal boekwaarde (door)verkochte woningen | € - | € -168.399 | |||
| Direct toerekenbare kosten | |||||
| Bij: teveel betaalde onroerende zaak belasting | € - | € - | |||
| Af: taxatie en advieskosten | € -695 | € -6.662 | |||
| Totaal direct toerekenbare kosten | € -695 | € -6.662 | |||
| Verkoopresultaat zonder toegerekende kosten | € -695 | € 150.316 | |||
| Toegerekende kosten | |||||
| Af: toegerekende personeelskosten | € -12.346 | € -7.854 | |||
| Af: toegerekende overige organisatiekosten | € -5.137 | € -3.171 | |||
| Totaal toegerekende kosten | € -17.483 | € -11.026 | |||
| Verkoopresultaat bestaand bezit | € -18.178 | € 139.290 | |||
16. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.1. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Mutatie onrendabele top renovatieproject | € -439.000 | € - | |||
| € -439.000 | € - | ||||
| Projectontwikkeling en -realisatie nieuwbouw | € - | ||||
| Toegerekende personeelskosten | € -388.212 | € -266.431 | |||
| Toegerekende overige beheerskosten | € -161.536 | € -107.577 | |||
| € -549.748 | € -374.008 | ||||
| Totaal overige waardeveranderingen | € -988.748 | € -374.008 |
16.2. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| DAEB-vastgoed in exploitatie | |||||
| Toename marktwaarde | € 61.954.092 | € 76.567.032 | |||
| Afname marktwaarde | € -6.896.947 | € -2.950.475 | |||
| Totaal DAEB in exploitatie | € 55.057.145 | € 73.616.555 | |||
| Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie | |||||
| Toename marktwaarde | € 1.032.816 | € 632.636 | |||
| Afname marktwaarde | € -125.351 | € -75.684 | |||
| Totaal Niet-DAEB in exploitatie | € 907.465 | € 556.953 | |||
| Totaal in exploitatie | € 55.964.610 | € 74.173.509 |
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
17. Overige organisatiekosten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Governance en bestuur | € 137.046 | € 117.819 | |||
| Jaarverslaggeving en control | € 170.587 | € 90.446 | |||
| Bijdrage AW | € 42.298 | € 34.375 | |||
| Obligo WSW | € 34.139 | € 37.448 | |||
| Bereidstellingsprovisie oblibolening WSW | € 20.474 | € 26.252 | |||
| Toegerekende personeelskosten | € 696.861 | € 616.230 | |||
| Totaal overige organisatiekosten | € 1.101.405 | € 922.570 |
18. Leefbaarheid
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Juridisch | € 71.979 | € 37.321 | |||
| Onderhoud | € 63.481 | € 79.320 | |||
| Overig | € 14.681 | € 56.111 | |||
| Toegerekende personeelskosten | € 506.185 | € 628.799 | |||
| Toegerekende overige beheerskosten | € 210.625 | € 253.890 | |||
| Totaal leefbaarheid | € 866.951 | € 1.055.441 |
19. Financiële baten en lasten
19.1. Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Rentebaten lening u/g | € 6.958 | € 7.330 | |||
| Rentebaten leningen overheid en kredietinstellingen | € 76.867 | € 133.844 | |||
| Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | € 83.825 | € 141.174 |
19.2. Rente lasten en soortgelijke kosten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen | € 3.690.535 | € 3.615.540 | |||
| Totaal rentelasten en soortgelijke kosten | € 3.690.535 | € 3.615.540 |
20. Belastingen
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Acute vennootschapsbelasting | € -1.527.906 | € -1.639.206 | |||
| Vennootschapsbelasting voorgaande jaren | € 115 | € 9.674 | |||
| Latente vennootschapsbelasting | € -158.398 | € -38.146 | |||
| Totaal belastingen | € -1.686.189 | € -1.667.678 |
Het effectieve vennootschapstarief ultimo 2025 bedraagt -/-2,83%, het toepasselijke tarief respectievelijk 19% en 25,80%.Voor een andere toelichting, zie de toelichting op de fiscale positie.
21. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| On- en roerende goederen t.d.v. exploitatie | 161.240 | -35.636 | |||
| Afschrijvingen installaties Compaen Energie B.V. | 16.715 | 30.449 | |||
| Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa | 177.955 | -5.187 |
In de functionele winst-en-verliesrekening zijn de afschrijvingen verwerkt onder de lasten servicecontracten en de lasten verhuur- en beheeractiviteiten.
22. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Lonen en salarissen | € 2.416.038 | € 1.857.270 | |||
| Sociale lasten | € 407.294 | € 316.555 | |||
| Pensioenlasten | € 292.761 | € 215.110 | |||
| Ziekteverzuimuitkering | € -148.463 | € -155.231 | |||
| Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten | € 2.967.631 | € 2.233.705 |
Het gemiddelde aantal medewerkers in dienst bij Compaen, berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar functies, bedroeg in 2025 34,46 (in 2024 was dit 27,53). Het aantal formatieplaatsen berekend op fulltimebasis bedroeg ultimo 2025 33,32 (in 2024 was dit 31,99). Het aantal medewerkers op basis van formatieplaatsen bedroeg ultimo 2025 36 (ultimo 2024 was dit 35). Verschillen ten opzichte van het gemiddelde ontstaan doordat er in de loop van 2024 een vijftal nieuwe formatieplaatsen zijn ingevuld ter vervanging van medewerkers die in de loop van 2024 uit dienst zijn gegaan.
De uitsplitsing naar functie is als volgt:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Bestuur | ||
| Directeur-Bestuurder | 0,83 | 1,00 |
| Staf | ||
| Bestuursecretaris | 0,81 | 0,75 |
| Directie-secretaresse | 0,89 | 0,89 |
| Communicatie Adviseur | 0,89 | 0,89 |
| Wonen | ||
| Manager Wonen | 1,00 | 0,25 |
| Verhuurmakelaar | 4,42 | 3,28 |
| Klantadviseur | 4,52 | 3,64 |
| Wijkadviseur | 1,76 | 1,78 |
| Buurtbeheerder | 3,76 | 3,00 |
| Vastgoedbeheer | ||
| Manager vastgoed | 1,00 | 0,25 |
| Projectleider PO | 1,54 | 2,00 |
| Projectleider NPO | 1,68 | 1,00 |
| Adviseur vastgoedbeheer | 1,14 | 0,89 |
| Duurzaamheidsmanager | 1,00 | 1,00 |
| Projectontwikkelaar | 1,00 | 0,08 |
| Ontwikkelingsmanager | 0,74 | 0,67 |
| Coördinator Vastgoed | 0,00 | 0,31 |
| Bedrijfsvoering | ||
| Manager Bedrijfsvoering | 1,00 | 1,00 |
| ICT functioneel beheer | 0,56 | 0,67 |
| ICT manager | 1,00 | 0,42 |
| ICT systeembeheerder | 0,50 | 0,00 |
| Senior medewerker P&C | 1,00 | 0,42 |
| Medewerker financiën | 1,00 | 1,00 |
| Medewerker bedrijfsadministratie | 0,66 | 0,69 |
| Senior medewerker bedrijfsadministratie | 0,76 | 0,84 |
| Asset Manager | 1,00 | 0,83 |
| Aantal FTE | 34,46 | 27,53 |
| Aantal medewerkers | 42,00 | 36,00 |
23. Overige bedrijfslasten
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Huisvestingskosten | € 251.288 | € 539.237 | |||
| Algemene kosten | € 1.699.977 | € 1.333.725 | |||
| Uitzendkrachten | € 946.358 | € 1.788.079 | |||
| Ziekteverzuimverzekering | € 105.458 | € 43.121 | |||
| Reis- en verblijfskosten | € 80.107 | € 64.456 | |||
| Kosten opleidingen (excursies) | € 82.844 | € 69.943 | |||
| Overige personeelskosten | € 13.516 | € 125.995 | |||
| Belastingen en heffingen | € 1.318.552 | € 1.170.094 | |||
| Verzekeringen | € 143.636 | € 144.865 | |||
| Overige directe exploitatiekosten | € 44.304 | € 214.127 | |||
| Overige bedrijfslasten Compaen Energie B.V. | € 38.366 | € 55.808 | |||
| Totaal overige bedrijfslasten | € 4.724.407 | € 5.549.451 |
24. Honoraria accountant
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Totale honoraria voor: | |||||
| - Het onderzoek van de jaarrekening | € 171.000 | € 90.000 | |||
| Totaal honorarium accountantsorganisatie | € 171.000 | € 90.000 |
25. Resultaat aandeel derden
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | ||||
| Resultaat aandeel derden | |||||
| Woonwagens en standplaatsen beh. BV overige reserves | € -281.678 | € - | |||
| Totaal resultaat derden | € -281.678 | € - |
Het resultaat uit deelnemingen bedraagt € 281.678.Hiervan heeft € 178.170 betrekking op het boekjaar 2025 en €103.507 op resultaten uit voorgaande boekjaren. Als gevolg van beperkingen in de beschikbaarheid en detailniveau van financiële informatie van de deelneming is het niet mogelijk een betrouwbare toerekening te maken van deze resultaten aan afzonderlijke verslagperioden. Om deze reden is het volledige resultaat van € 281.678 in het boekjaar 2025 in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening verwerkt