Het verloop van de materiële vaste activa in 2025 is als volgt weer te geven.

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor woongelegenheden, MOG, en parkeergelegenheden.  De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Voor een zevental BOG-objecten is de marktwaarde bepaald op basis van de full-versie. Het betreft een  zevental bijzondere BOG-objecten. De full waardering is uitgevoerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. Compaen heeft op basis van bovenstaande criteria in totaal 119 waarderingscomplexen geïdentificeerd. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

 Methoden

De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de DCF-methode (discounted cash flow) en is per categorie vastgoed als volgt: 

• Woongelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex;
• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: doorexploiteerscenario;
• Parkeergelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex

Vanaf 2011 wordt door Compaen een eigen leegstandsoverzicht bijgehouden. Dit overzicht is als basis gebruikt voor de mutatiekansen op complexniveau (de gemiddelde mutatiegraad) van de afgelopen 5 jaar zoals die zijn ingerekend in de marktwaarde. Voor de mutatiekans wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd. Voor complexen waarbij de mutatiegraad lager is dan 4% wordt, conform het handboek, uitgegaan van 4%. De complexen waarin woningen zijn verkocht zijn bestempeld als aangebroken complex en de overige complexen niet (dit in verband met de opslag van 2% op de mutatiekans indien sprake is van een niet-aangebroken complex). 

De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 463,5 miljoen. Ter vergelijking, in 2024 bedraagt de beleidswaarde € 453 miljoen. Dit betekent een stijging van 2,32%.

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Het streefhuurbeleid van Compaen is in 2024 herzien.
De huurprijzen (na mutatie) worden bepaald op basis van Compaen Product Markt combinatie (C-PMC). Dit kan leiden tot een afwijking in huurprijzen voor woningen met vergelijkbare oppervlakte en kwaliteit. Zo wordt een betere spreiding van huurders binnen wijken gerealiseerd en de beschikbaarheid van woningen in specifieke huursegmenten verbeterd. De huurprijzen zijn ingericht op de aftoppingsgrenzen. 

Op dit moment zitten we met onze netto huren op gemiddeld 55% van maximaal redelijk en voor de streefhuren is dat 64%.Met het nieuwe streefhuurbeleid groeien we naar een streefhuurpercentage van gemiddeld 72%.

Als gevolg van de naleving van de passend toewijzen regels is het niet in alle gevallen mogelijk om de streefhuur bij mutatie te realiseren. Dit komt in de praktijk echter zo uitzonderlijk voor dat bij de bepaling van de beleidswaarde is uitgegaan van een realisatiegraad van 100% van de vastgestelde streefhuur

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen;

• Reparatieonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
• Regulier planmatig onderhoud
• Groot onderhoud/renovatie

De in de meer jaren onderhoudsbegroting opgenomen geschatte lasten inzake reparatieonderhoud en mutatieonderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex.

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties. 

De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026 - 2030.

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig.Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2025:

Per 31 december 2025 is in totaal € 552 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2024: € 495 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen met peildatum 2025 bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 308 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Compaen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteiten beheersituatie van de corporatie.Per 31 december 2025 is in totaal € 552 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2024: € 495 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen met peildatum 2025 bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Op basis van het strategisch voorraad beleid zijn er ultimo 2025 nog 13 woningen gelabeld voor verkoop.
Om voldoende woningen beschikbaar te houden beperken we onze verkopen tot maximaal 3 per jaar.

De feitelijke omstandigheden ten aanzien van het verzekerd bedrag zijn als volgt; alle VHE’s die in eigendom zijn van Compaen zijn verzekerd in de vorm van een brandverzekering. De feitelijke verzekerde waarde per 31 december 2025 is niet bekend, maar indien er aanspraak gemaakt dient te worden op de verzekering, dan wordt door de verzekeraar een externe taxateur ingeschakeld om de waarde op dat moment te bepalen.

• Compaen heeft het WSW een volmacht verstrekt om het recht van hypotheek te vestigen op (een deel van) het DAEB-bezit
• Compaen beschikt over leningencontracten waar nog renteconversies gedurende de looptijd van het contract plaatsvinden. Compaen beheerst de risico’s door spreiding in de leningenportefeuille aan te brengen. Compaen heeft alleen leningencontracten in euro’s en loopt daardoor geen valutarisico. Compaen heeft geen extendible leningen met embedded derivaten en geen andere derivaten
• Vanwege het hebben van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting met Compaen Energie BV  is er sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor belastingschulden.
  
• Compaen maakt voor haar werkzaamheden gebruik van onderaannemers. Compaen maakt bij haar onderaannemers gebruik van de BTW verleggingsregeling wat inhoudt dat Compaen de verschuldigde BTW afdraagt aan de fiscus. Compaen betaalt daarnaast de verschuldigde loon-heffingscomponent op de g-rekening van de onderaannemers. In het kader van de wet ketenaansprakelijkheid is er dit jaar en in het verleden geen sprake geweest van issues.
  
• Compaen is onderhoudscontracten aangegaan waarbij er geen sprake is van langdurige verplichtingen. 
  
• Per 31 december 2025 bedraagt de dekkingsgraad van Pensioenfonds SPW 143,1% (ultimo 2024: 129,0%). Op de langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 126,1%. Voor de pensioenregeling betaalt Compaen verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Compaen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Compaen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
• In december 2025 heeft Compaen een overeenkomst getekend met ZIG Software b.v. voor de implementatie van ZIG365. Daarmee is Compaen voor 2026 een verplichting aangegaan van € 444.882,-- voor de eenmalige kosten voor implementatie en een meerjarige verplichting van € 256.084,-- per jaar betreffende een abonnementsvergoeding voor ZIG Software voor een initiële duur van vijf jaar.