4. Volkshuisvestelijkverslag

Om onze ambities voor nieuwbouw te realiseren, zijn begin januari 2023 twee projectontwikkelaars gestart bij Compaen. We zien dat mede door inspanning van onze medewerkers, dat steeds meer kansen voor nieuwbouw zich aandienen. In 2023 is gestart met het voorbereiden van verschillende (grote) projecten. Door de regionale Woondeal merken we dat gemeenten voorzichtig aan het kijken zijn op welke manier zij de interne processen kunnen versnellen.

Gerealiseerde nieuwbouw

Biobased woningen Luchen – Mierlo (16 woningen)

In 2023 zijn de eerste acht biobased woningen in Luchen opgeleverd aan de nieuwe bewoners. De overige acht woningen worden in 2024 opgeleverd en verhuurd. Deze woningen zijn verhuurd aan senioren (vanaf 55 jaar) en geïnteresseerde die affiniteit hebben met het wonen in een hofje en duurzaamheid.

In uitvoering

De Waag- Mierlo (20 woningen)

In 2023 is gestart met de bouw van 20 appartementen op de locatie van de oude brandweerkazerne in Mierlo – De Waag. Naar verwachting worden deze woningen in april 2024 opgeleverd en kunnen de nieuwe bewoners hun intrek nemen in de nieuwe woning. Deze woningen worden verhuurd aan starters (18 t/m 29 jaar) en senioren (vanaf 55 jaar). Voor de seniorenwoningen wordt de doorstroomregeling gebruikt, waarbij huurders van Compaen in Mierlo en een grote eengezinswoning voorrang krijgen. Ook voor de starter geldt dat geïnteresseerde uit Mierlo voorrang krijgen.

Landkaartje Mierlo (13 woningen)

Eind 2023 is de grondovereenkomst getekend en de bouwvergunning ingediend. Recent is de aanneemovereenkomst met Bouwbedrijf Van Grunsven getekend. Naar verwachting kan medio 2024 gestart worden met de bouw, waarna in het tweede kwartaal van 2025 de woningen worden opgeleverd en verhuurd kunnen worden.

In de begroting van 2023 is opgenomen dat er één woning verkocht zou worden, dit is niet  gerealiseerd. De initiële begroting hield rekening met de verkoop van de woning/winkel die onderdeel uitmaakt van het nieuwbouwproject “Hartje Stiphout”, maar deze verkoop realisatie zal dit jaar niet meer plaatsvinden (voor meer info, zie de toelichting op dit project op de vorige pagina in dit rapport).

We sloopten geen woningen in 2023.

In de prestatieafspraken is afgesproken dat we ernaar streven om 25% van de woningen toe te wijzen aan urgenten.

In 2023 heeft Compaen 30% van haar verhuringen gedaan aan personen die urgent zijn. Bijna de helft (45%) van de urgenten betrof maatschappelijke urgenten.

Compaen heeft in 2023 niet aan haar taakstelling voldaan voor het huisvesten van statushouders in de gemeente Helmond. Om in 2024 wel aan haar afspraken te kunnen voldoen zijn er intern nieuwe werkafspraken gemaakt.

Het huisvesten van urgenten staat onder druk en dan met name de maatschappelijke urgenten, hierover vinden regionaal gesprekken plaats hoe we de schaarste zo goed en eerlijk mogelijk kunnen verdelen. In 2024 gaan de gemeenten uit de regio aan de slag met het vernieuwen van de huisvestingsverordening waarin wordt vastgesteld welke doelgroepen in aanmerking kunnen komen voor urgentie. Daarnaast is het kabinet voornemens om in 2024 wettelijk meerdere doelgroepen te benoemen die bij wet recht hebben op urgentie.

In 2023 hebben de voorbereidingen plaatsgevonden om de meeste urgentievormen via één loket te laten verlopen.  Begin 2024 krijgt dit een vervolg en wordt de aanpak geïmplementeerd.

Compaen vindt het belangrijk dat de woningen betaalbaar zijn voor onze primaire doelgroep. Bij betaalbaarheid kijken we enerzijds naar de hoogte van de huur, maar door duurzaamheids-maatregelen zetten we ook in op het betaalbaar houden van de energiekosten.

In de prestatieafspraken hebben we afgesproken dat minimaal 70% van onze woningen een streefhuur heeft onder de tweede aftoppingsgrens. Per 31 december 2023 hadden 96% onze woningen een streefhuur onder de tweede aftoppingsgrens. 

Het huidige huurbeleid  (vastgesteld in 2019) is geregeld dat vrijkomende woningen aangeboden worden tegen één van de zeven vaste huurprijzen (eenheidsprijzen) verhuurd.

Op dit moment zitten we met onze netto huren op gemiddeld 56% van maximaal redelijk en voor de streefhuren is dat 62%. In ons huidige huurbeleid is het streven om een gematigd beleid te voeren met  een maximaal redelijke huur van gemiddeld 68%.

In 2023 is gestart met de actualisatie van het huurbeleid. We vinden het belangrijk dat naast een betaalbare woning, huurders ook in een kwalitatief goede woning wonen. Maar we willen ook woningen verduurzamen en meer woningen bouwen. Om dit alles te kunnen realiseren, is het belangrijk dat we voldoende huurinkomsten blijven ontvangen. Deze wensen en ambities worden meegenomen in het actualiseren van het huurbeleid. Medio 2024 zal het nieuwe huurbeleid ter advies worden voorgelegd aan de HBV en ter besluitvorming aan de RvC, waarna deze in het najaar van 2024 geïmplementeerd kan worden.

Voor de woningen voor senioren in de Ark, Houtvoort en Franciscanessenhof heeft Compaen net als voorgaande jaren het tweehurenbeleid bij mutatie toegepast. Deze methodiek wordt tijdens de actualisatie van het huurbeleid geëvalueerd.

In 2023 was de grondslag voor de jaarlijkse huuraanpassing de CAO loonontwikkeling en niet langer de inflatie. Daarmee was de maximale huurstijging per zelfstandige sociale huurwoning 3,1% en voor vrije sector woningen 4,1%. De huursomstijging was in 2023 vastgesteld om 2,6%.

In 2023 was ook bepaald dat voor huurders met een laag inkomen (tot 120% van het sociaal minimum) recht hadden op huurverlaging als hun netto huur hoger was dan €575,05.

Compaen heeft in 2023 de huren met maximaal 3,1% verhoogd en indien van toepassing afgetopt op de streefhuur die Compaen heeft vastgesteld voor de betreffende woning. Huurders die vanwege inkomen en hoge huurprijs recht hadden op een huurverlaging, is in 2023 een verlaging doorgevoerd. Dit had betrekking op 722 huurders. De totale huurverlaging bedraagt € 45.000 per maand, de impact van deze maatregel bedraagt €270.000 over 2023.

De huursomstijging in 2023 bij Compaen was 2,55% en komt daarmee onder de vastgestelde 2,6%. Als we de huursom berekenen met de woningen waarbij Compaen de huur heeft verlaagd, komt de huursom uit op -0,14%.

Toewijzingsgrens

De toewijzingsregels veranderde per 1 januari 2022. In principe moeten corporaties vanaf 1 januari 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Dat zijn dus eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot 44.035 euro (prijspeil 2023) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 48.625 euro (prijspeil 2023). In 2023 hebben we 166 woningen toegewezen. Hierbij is 94,6% toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €48.626. Daarmee voldoen we aan de Europese norm. 

Huurachterstanden

We zien vanaf medio 2023 de huurachterstanden oplopen. Gemiddeld over 2023 bedroeg de huurachterstand € 113.101, dat is 0,46% van de jaarhuur. In 2022 was dit nog 0,37%.

Door capaciteit problemen bij de verhuurmakelaars (afwezigheid door ziekte en extra werkzaamheden rondom verhuringen nieuwbouw), is het de laatste periode onvoldoende gelukt om huurders die een huurachterstand hebben persoonlijk te benaderen. Dit heeft eraan bijgedragen dat huurachterstanden makkelijker konden oplopen.

Huisuitzettingen

Dit jaar hebben er geen ontruiming plaatsgevonden. Eén woning is vrijwillig opgezegd nadat bij de huurder een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen. Compaen zal in principe geen woning ontruimen op basis van alleen een huurachterstand. Komt het toch tot een ontruiming dan gaat het in de meeste gevallen om meer dan alleen een huurachterstand. Op diverse wijzen hebben we dan al geprobeerd om met de bewoners tot een oplossing te komen. En wij niet alleen. We trekken daarin samen op met onder andere de gemeente door middel van Vroegsignalering. 

In 2023 namen we in de begroting € 8.909k op voor onderhoud. De totale lasten over 2023 bedragen echter € 9.290k (zonder rekening te houden met de toegerekende kosten, conform de begroting).

In 2023 zijn vier groot onderhoudsprojecten succesvol gestart en/ of afgerond:

• In de Barrierlaan (complex 113) zijn in 2023 de renovatie werkzaamheden die in 2022 zijn gestart afgerond.
• In 2023 zijn de renovatiewerkzaamheden aan de Hedelfingerhof (complex 406) gestart en nagenoeg afgerond. In 2024 staat het schilderwerk nog gepland.
• De renovatiewerkzaamheden bij Complex 401, 402 en 403 (Postel, Willigstraat en Lijndje), die in 2021 zijn gestart, zijn in 2023 afgerond.
• Aan de Margrietstraat (complex 433) is groot onderhoud uitgevoerd aan de daken.

 Twee begrootte projecten voor in 2023, zijn doorgeschoven naar 2024: complex 116 – Bruinvisstraat en complex 409 – Scherpenzeelweg.

We zien een toename in de kosten voor het mutatieonderhoud. In 2023 zijn er ten opzichte van voorgaande jaren meer woningen gemuteerd waarbij de mutatiekosten hoger waren dan €5.000. Veelal woonde de vertrekkende huurder langer dan 25 jaar in de woning. Ook komt het steeds vaker voor dat er bij overlijden van de huurder geen nabestaande zijn die de woning aan ons opleveren.

In 2023 hebben we het project kierdichting voortgezet. In het tweede tertiaal hebben we huurders aangeschreven om mee te doen aan het project. De respons was nihil. Om deze reden heeft Compaen besloten dit project tijdelijk stop te zetten.

De kosten voor CV vervanging is in 2023 aanzienlijk lager dan begroot. Reden hiervan is dat er in het verleden al ketels zijn vervangen door Feenstra die nog niet juist in ons systeem waren geregistreerd. Hierdoor is er in de MJOB rekening gehouden met de vervanging van meer ketels dan nodig was. Afgelopen periode is de achterstand bijgewerkt en de gegevens nu weer actueel zijn. Daarnaast heeft ons bedrijfsbureau regelmatig contact met Feenstra om de gegevens te actualiseren, dit om te voorkomen dat het in de toekomst opnieuw gebeurt.

In 2023 beoordeelde onze huurders de kwaliteit van de woning gemiddeld met een 7,6, datzelfde cijfer scoort Compaen als het gaat om het onderhoud aan de woning. Landelijk is dit cijfer volgens de Aedes Benchmark 6,9.  

In 2023 is opdracht verstrekt om in 2024 conditiemetingen uit te voeren op de kwaliteit van onze woningen. 2/3^e van ons woningbezit wordt in 2024 beoordeeld. De resultaten van de meting wordt gebruikt voor de MJOP. 

Eind 2019 hebben we alle woningen van nieuwe energie-labels voorzien. De labels hebben een geldigheid van 10 jaar. In 2023 zijn geen nieuwe energie-labels opgenomen. 

Luchen

De eerste acht biobased woningen in Luchen zijn in 2023 opgeleverd aan de nieuwe huurders. Zeven woningen zijn verhuurd en één woning is een modelwoning. De overige acht woningen worden in 2024 gebouwd en opgeleverd.

In de woningen is onder andere massief hout (CLT) voor de constructie en industriële hennep als isolatiemateriaal gebruikt. In de houten constructie zit per woning circa 30 ton CO2 opgeslagen. Daarnaast produceert de woning meer duurzame energie dan er wordt gebruikt. We hebben veel geloof in dit type bouwmethode als deel van de oplossing voor het CO2 vraagstuk. De woningen worden in modules fabrieksmatig gebouwd. De modules, 2 tot 4 per woning, worden na transport op de bouwplaats samengevoegd. 

De eerste reactie en ervaringen van bewoners zijn positief. 

Zonnepanelen

In 2023 zijn 300 zonnepaneel pakketten begroot. In 2022 kon vanwege leveringsproblemen bij 75 huurders de zonnepanelen niet geplaatst worden. In 2023 zijn deze zonnepanelen alsnog geplaatst.

In de loop van 2023 is gebleken dat de interesse in zonnepanelen is afgenomen. Dit komt mede door de diverse berichtgeving in de media over de salderingsregeling. Bij alle huurders die zonnepanelen willen, zijn in 2023 zonnepanelen geplaatst. In een enkele situatie konden geen zonnepanelen geplaatst worden omdat het dak niet geschikt is of omdat dakonderhoud voor deze woning is gepland. Als de huurder na deze onderhoudswerkzaamheden alsnog geïnteresseerd is, worden er zonnepanelen geplaatst.

De laatste jaren zien we landelijk dat de leefbaarheid in corporatiewijken achteruit gaat. Deze ontwikkeling zien we vooral in buurten waar de leefbaarheid minder goed is. In deze gebieden lijkt een negatieve spiraal te ontstaan en neemt de omvang en de complexiteit van de problemen verder toe.

Ook Compaen ervaart in haar buurten dat de leefbaarheid steeds meer onder druk komt te staan. Hoewel over het algemeen de score van haar buurten en wijken volgens de leefbarometer goed is, zien wij verschillende (sub)buurten achteruit gaan. De werkzaamheden die hiermee samenhangen vragen steeds meer tijd, worden complexer en vragen andere vaardigheden van medewerkers. 

In 2023 is er onderzoek gedaan naar hoe de organisatie het beste ingericht kan worden om de leefbaarheid in de wijken en buurten van Compaen goed te houden. Hieruit is het advies gekomen om het sociaal beheer als los resultaatgebied binnen afdeling Wonen te organiseren en het team uit te breiden met twee woonconsulenten. Deze werkzaamheden werden voorheen uitgevoerd door de verhuurmakelaars en daarvan is gebleken dat dit moeilijk te combineren is met de verhuur- en incassowerkzaamheden.

Medio 2023 is gestart met de werving van twee woonconsulenten en eind 2023 was het team compleet. Het team leefbaarheid bestaat uit twee woonconsulenten en drie buurtbeheerders en is onderdeel van afdeling Wonen. 

In een gezamenlijk initiatief van gemeente en corporaties kent Helmond vanaf 2008 buurtbeheerders. De buurtbeheerder heeft de leefbaarheid in alle wijken van Helmond waar Compaen woningbezit heeft in zijn takenpakket en houdt zich voornamelijk bezig met de woonomgeving en openbare ruimten. Hij maakt zijn rondes in de wijken, legt de verbinding tussen bewoners en spreekt mensen aan. De kosten voor de buurtbeheerder worden gedragen door Compaen en de gemeente Helmond. 

Compaen continueerde in 2023 de overeenkomst buurtbemiddeling in de gemeente Helmond en Geldrop-Mierlo. Jaarlijks betaalt Compaen een bijdrage aan deze buurtbemiddeling.

Als bewoners overlast ervaren of een probleem hebben met één van hun buren of andere omwonenden, kan buurtbemiddeling ingeschakeld worden. Opgeleide vrijwilligers gaan, aangestuurd door een betaalde kracht, aan de slag met buurtbemiddeling.  

Compaen heeft in 2023 in totaal €46.077 uitgegeven aan leefbaarheid.

Compaen heeft in 2023 geïnvesteerd in leefbaarheid met betrekking tot:

• -de inzet van de buurtbeheerders;
• -het bevorderen van de veiligheid (materiaal, hardware);
• -ontwikkeling of bijdrage aan wijkvisie of wijkontwikkelingsplannen en uitvoering speerpunten;
• -poorten, achterpaden en verlichting;
• -aanpak van situaties met hennep en/of (woon)overlast;
• -financiële bijdragen SMO, huurdersorganisaties, buurtbemiddeling et cetera;
• -financiële bijdrage aan buurtbemiddeling;
• -aanpak groenonderhoud;

Het vinden van de juiste ondersteuning, zorg en passende huisvesting is niet altijd vanzelfsprekend. Er zijn mensen die daarin moeilijk zelf hun weg kunnen vinden. In 2022 hebben we met elkaar besloten om de werkwijze van de sociale teams Helmond (STH) en de VanEiges aanpak samen te smelten tot de Helmond-aanpak. Deze gebiedsgerichte Helmond aanpak zou in 2023 is alle wijken en buurten in Helmond geïmplementeerd worden. Helaas is dat nog niet gelukt en vraagt de samenwerkwijze nog de nodige aandacht.

Tegelijkertijd krijgen onze woonconsulenten de ruimte en bevoegdheid om in het gedachtegoed van de Helmond-aanpak te werken. Wat betekent dat we als Compaen (indien nodig) maatwerk bieden.

Voor complexe zaken waar meerdere zorg- en welzijnsorganisaties bij betrokken zijn doen we actief mee met de maatwerktafel in Geldrop-Mierlo. 

Onze huurders zijn onze belangrijkste stakeholders. In 2023 hebben we regelmatig overleg gevoerd met het nieuwe bestuur van onze huurdersorganisaties; Huurders Belangen Vereniging Compaen (Helmond) en de Huurders Belangen Vereniging Mierlo. Onderwerpen van het overleg zijn het gevoerde beleid waaronder het huurbeleid, leefbaarheid, onderhoud, de begroting en het woonruimteverdelingsbeleid. Maar ook zijn er zaken aan de orde gekomen zoals de stand van zaken van de nieuwbouwprojecten en de urgentieverordening.

Ook in 2023 hebben we weer wijkbijeenkomsten georganiseerd. Dit jaar in Brandevoort en  Mierlo-Hout. In Brandevoort waren circa 40 bewoners aanwezig en in Mierlo-Hout 60. Vragen die voorbij komen hebben te maken met leefbaarheid, openbare ruimte, maar zijn ook vaak van individuele aard.  Compaen kijkt positief terug op deze bijeenkomsten en vindt het een prettige manier om met bewoners in gesprek te zijn om te horen wat er speelt in hun wijk. 

Ook in 2023 zijn wij met gemeenten, huurders en corporaties in gesprek gegaan over de lokale ambities. We evalueerden de prestatieafspraken uit 2022 met partijen. In Geldrop-Mierlo maakten we voor een periode van twee jaar nieuwe prestatieafspraken. In Helmond gingen we verder met de prestatieafspraken zoals die in 2021 zijn vastgesteld. Daarbij werken we op een prettige manier samen met de andere corporaties: één bestuurder van de corporaties is kartrekker en wordt daarbij ondersteund door een medewerker van een andere corporatie. In Helmond en Geldrop-Mierlo zijn voor 2023 de prestatieafspraken weer vastgelegd met als doel gezamenlijk de lokale volkshuisvestelijke ambities optimaal vorm te geven.

Compaen kent één actieve bewonerscommissie. Dit is de commissie die is opgericht door bewoners van de Voorstadhalte. De woonconsulent is contactpersoon voor deze bewonerscommissie.  

In het complex Spregershof in Mierlo is in 2023 door bewoners een contactpersoon aangewezen die regelmatig contact heeft met de buurtbeheerder over zaken die spelen in de algemene ruimtes van het gebouw, zoals schoonmaak en tuinonderhoud. 

Compaen is lid van diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Helmond en Mierlo. In Brandevoort zijn diverse combinatieprojecten van koop- en huurwoningen. Voor het gezamenlijke binnenterrein en/of parkeergarages zijn hier VvE’s actief, waarvan Compaen als eigenaar van de huurwoningen lid is. Als lid van de Vereniging van Eigenaren behartigen wij de belangen van de huurders en leveren wij een bijdrage aan de leefbaarheid zodat de huurders zich prettig voelen in hun woning en woonomgeving. Het streven is om bij alle ledenvergaderingen aanwezig te zijn. 

Onze communicatiestrategie vormt de basis waarop we ons beleid rondom communicatie organiseren. In 2023 is besloten om de aanspreekvorm naar onze huurders te wijzingen naar je of jou. Deze manier van aanspreken vinden we persoonlijker en past beter bij wie we zijn.

Website

Op onze website www.compaen-wonen.nl staat naast algemene informatie ook informatie over onder andere het uit te voeren onderhoud, het verkoopbeleid en over nieuwe projecten. De website wordt bijgehouden door het team communicatie. 

Compas

Twee keer per jaar, in de maanden mei en december, verschijnt het bewonersblad Compas. Dit blad wordt verspreid onder alle huurders en stakeholders. Als er aanleiding is om tussentijds huurders in een bepaalde straat of buurt te informeren over een specifiek onderwerp, dan maken wij hiervoor gebruik van een gerichte communicatie. 

Nieuwsbrieven

Na de zomer hebben we onze eerste nieuwsbrief uitgebracht op het gebied van energiemaatregelen. Door de hoge gas en elektraprijzen wilden we onze bewoners informeren wat Compaen doet en wat ze zelf kunnen doen om het verbruik terug te dringen. 

Huurdersportaal

Sinds 2022 biedt Compaen haar huurders de mogelijkheid om diverse zaken met Compaen te regelen via het Huurdersportaal De bedoeling is om dit Huurdersportaal in de toekomst uit te breiden. Het huurdersportaal is te bereiken via de website van Compaen. 

Compaen is aangesloten bij de Regionale Geschillen Commissie (RGC). Huurders maar ook woningzoekenden die klachten hebben over Compaen en vinden dat zij onvoldoende gehoor vinden bij Compaen, kunnen zich tot deze onafhankelijke commissie wenden. De commissie bestaat uit een onafhankelijke voorzitter en diverse leden. Het reglement is bij alle deelnemers verkrijgbaar en staat ook op onze website. In 2023 zijn er geen zaken aangemeld.