5. Jaarrekening

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Woningstichting Compaen is voor 100% aandeelhouder van Compaen Energie BV. Bij Compaen Energie BV zijn de commerciële activiteiten met betrekking tot de levering van energie die opgewekt wordt uit bodemwarmte ondergebracht. Woningstichting Compaen is voor 25% aandeelhouder van de gezamenlijk met de Helmondse woningcorporaties Woonpartners, Volksbelang en woCom opgerichte ‘Woonwagens en Standplaatsen Beheer BV’. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:

Geconsolideerde maatschappijen

Niet-geconsolideerde maatschappijen

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:

• Marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde (zie 1.1 en 1.2);
• Voorziening onrendabele top (zie 7.1);
• Latente belasting voorzieningen (zie 2.2).

Compaen heeft verschillende middelen en instrumenten tot haar beschikking om te evalueren hoe doeltreffend, doelmatig en rechtmatig de organisatie opereert.

• Risicomanagement: In 2023 is vastgesteld dat het risicomanagement bij Compaen van een voldoende niveau is. Risico's zijn geïdentificeerd en passende maatregelen zijn geïmplementeerd. Risico's worden regelmatig gerapporteerd aan het bestuur en de Raad van Commissarissen, en spelen een expliciete rol bij de besluitvorming. Het risicobeleid wordt in 2024 geactualiseerd.
• Koersplan: het nieuwe koersplan is in 2023 vastgesteld en komt tot uitvoering in 2024.
• Planning & Controlcyclus: deze cyclus geeft inzicht in de sturing van de organisatie en de voortgang. Belangrijke momenten omvatten het jaarplan, de begroting en de tertiaal rapportages.
• Audit: interne controles worden regelmatig uitgevoerd om de opzet, het bestaan en de werking van het risicobeheer te beoordelen. Bevindingen worden gerapporteerd aan het bestuur, verantwoordelijk management en de auditcommissie.
• Procesmanagement: Processen worden vastgelegd in procedures, waarin beheersmaatregelen zijn uitgewerkt. Deze vormen een toetsingskader en bieden mogelijkheden voor verdere verbeteringen in het proces.

Uit deze maatregelen zijn in 2023 geen zwaarwegende bevindingen naar voren gekomen.

Compaen streeft naar een goed begrip van de (interne en externe) risico's die de organisatie bedreigen en die van invloed zijn op haar continuïteit en het behalen van strategische doelen. Dit inzicht helpt bij het tijdig aanpassen van de koers en het afstemmen van de interne organisatie hierop.

Compaen werkt met de volgende doelen met betrekking tot risicomanagement:

• Inzicht: Begrip van interne en externe risico's die de organisatie bedreigen en het behalen van strategische doelen. Dit begrip draagt bij aan het tijdig aanpassen van de koers en het meebewegen van de interne organisatie hierop.
• Beheersing: Verbeterde beheersing van belangrijke en risicovolle processen door risico's en beheersmaatregelen te integreren in procesbeschrijvingen. Dit stelt Compaen in staat om de basis te leggen voor continue verbeteren.
• Bewustwording: Creëren van bewustzijn en verantwoordelijkheid rondom risico's binnen alle teams van Compaen.

Goed beheer is zeer belangrijk voor een maatschappelijke organisatie als Compaen. Dit betekent:

• Grondhouding: Deze is neutraal voor Compaen. Zij nemen geen onverantwoorde risico's.
• Ondernemingsrisico: De risico's worden beoordeeld aan de hand van een inventarisatie van interne en externe risico's en de daarbij behorende beheersmaatregelen. De risico's zijn in voldoende mate beheerst. Indien er sprake is van een risico die na werking van beheersmaatregelen “hoog” is, dan worden er aanvullende acties geformuleerd, vastgelegd en gemonitord om dit risico te verlagen.
• Focus: Een combinatie van ‘harde’ en ‘zachte’ controles om een efficiënte interne beheersing te waarborgen.

• Offensievere risicohouding: Door de toenemende externe druk om maatschappelijk vermogen maximaal in te zetten kan dit leiden tot een verschuiving naar een offensievere risicohouding. Momenteel hanteert Compaen nog steeds een neutrale risicohouding. Indien er hierin een verschuiving plaatsvindt zal middels scenario's onderzocht worden wat de impact hiervan is.
• Cyberveiligheid: de dreiging van cyberaanvallen en gegevensdiefstal blijven belangrijke risico's. Compaen besteedt hier momenteel voldoende aandacht aan, maar gaat dit voor 2024 nog verder intensiveren, om de gegevens van onze huurder voldoende te beschermen.
• De stapeling van de maatschappelijke opgaven: Er wordt steeds meer verwacht van corporaties. Er ontstaat hierdoor een zeer complexe combinatie van diverse uitdagingen, zoals nieuwbouw, verduurzaming en huurverlaging. Op dit moment heeft dit nog geen direct effect op Compaen, maar Compaen is zich ervan bewust en probeert de organisatie op deze uitdaging voor te bereiden.

De Raad van Commissarissen van Compaen houdt toezicht op het risicomanagementbeleid van de organisatie. De bestuurder draagt verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de kwaliteit van het risicomanagement en stimuleert een cultuur waarin medewerkers risico's kunnen melden en aanpakken. Er vinden binnen de organisatie lijncontroles plaats op verschillende niveaus (1e, 2e en 3e lijn) om risico's te beheersen, waarbij er geen onafhankelijke interne auditafdeling is. Bevindingen uit deze controles worden gedeeld en aanbevelingen worden geïmplementeerd en opgevolgd. Jaarlijks stelt de accountant een managementletter op met bevindingen over de risico's van de administratieve organisatie en interne beheersing. Bevindingen van de accountant vertalen we naar actiepunten en verantwoorden wij ook in de tertiaalrapportage. De adviezen van de accountant hebben een beperkt risico voor de jaarrekening en zijn opgevolgd of onderhanden. Externe toezichthouders, zoals de Autoriteit woningcorporaties, voeren integraal risicogericht toezicht uit op Compaen

Compaen is ‘in control’. Compaen beschikt over adequate risicobeheersings- en controlesystemen. De geïnventariseerde risico’s worden op een dynamische manier geactualiseerd jaarlijks wordt een controleplan opgesteld. De uitkomsten uit de interne controles, de interim controle vormen de basis voor de controleplanning 2024.

De directeur-bestuurder is zich bewust van het inherente risico van fraude, zowel intern als extern, dat verbonden is aan de activiteiten binnen de vastgoedsector. In het boekjaar 2023 heeft Compaen een uitvoerige analyse van het fraude risico uitgevoerd als onderdeel van haar algehele risicobeheersing. Deze analyse benadrukte dat er nog steeds specifieke onderdelen zijn waarop een verhoogd risico op frauduleuze handelingen bestaat. Compaen heeft aanvullende interne beheersmaatregelen geïmplementeerd om de risico's te verminderen. Deze worden regelmatig geëvalueerd via interne controles.

Om het vertrouwen van externe belanghebbenden in de betrouwbaarheid, eerlijkheid en zorgvuldigheid van haar operaties te waarborgen, heeft Compaen een integriteitscode opgesteld en voorgelegd aan haar personeel. Ook heeft Compaen een vertrouwenspersoon en een gestructureerd meldingsproces voor potentiële misstanden geïnstalleerd. De integriteitscode en de klokkenluidersregeling blijven te allen tijde toegankelijk op de website van Compaen.

De (financiële) processen van Compaen zijn zo ingericht dat functiescheiding een sleutelrol speelt, om te voorkomen dat één individu ongecontroleerde transacties of verplichtingen aangaat. Functiescheiding is ook doorgevoerd op gebieden zoals autorisatie, verwerking en afwikkeling, en toegang tot activa. In situaties waar functiescheiding niet haalbaar is, zijn specifieke maatregelen genomen om eventuele tekortkomingen tijdig te identificeren.

Ondanks de genomen maatregelen blijft er altijd een risico bestaan op overtreding van het beleid. Door het management of de directie, alsook op samenspanning tussen medewerkers. Compaen waarborgt transparante besluitvorming en hanteert een governance structuur om dit te voorkomen. De belangrijkste controle ligt in de open cultuur van Compaen, waarin medewerkers worden aangemoedigd om hun zorgen te uiten en mogelijke misstanden te rapporteren. De uitgevoerde risicoanalyse op fraude verschaft inzicht in de belangrijkste risico's. Eerdere implementaties van maatregelen dragen bij aan het minimaliseren van het risico op fraude. Voor het verslagjaar 2023 zijn er geen gevallen van frauduleuze handelingen gemeld, waardoor aanvullende maatregelen niet noodzakelijk zijn gebleken.

Gezien de impact op continuïteit, fraude en privacy hecht Compaen veel waarde aan informatiebeveiliging. Waar mogelijk zijn systeemcontroles geïntegreerd. De security- en privacy officer beoordelen de kwaliteit en naleving van maatregelen en evalueren de toepassing van de genomen maatregelen.

Er zijn in 2023 geen integriteitsmeldingen ontvangen. Ook zijn er geen AVG-meldingen of meldingen ontvangen in het kader van de klokkenluidersregeling. Door de vertrouwenspersoon van Compaen zijn over het jaar 2022 meldingen ontvangen. Deze worden door Compaen altijd serieus genomen. Op basis hiervan heeft de organisatie geacteerd en gereageerd om hier duiding aan te geven en tot een verbeterplan te komen. Dit plan is in 2023 tot uitvoering gebracht en krijgt een vervolg in 2024. 

Heeft Compaen – nu en in de toekomst- voldoende vermogen beschikbaar om de huidige verplichtingen en mogelijke toekomstige risico’s op te vangen? Hier zijn twee continuïteitsratio’s van belang: solvabiliteit en de loan to value (LtV).

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde en het totale vermogen.

De LtV geeft de verhouding weer tussen het totaal aan door het WSW geborgde schulden aan kredietinstellingen en de beleidswaarde van de activa in exploitatie.

Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor beide ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis. 

Naast de Loan to Value is ook de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit en de leningenportefeuille van belang, de zogenaamde dekkingsratio. De dekkingsratio’s toetst of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het totale bezit van Compaen voldoende is om de totale schuldpositie mee af te lossen.

Naast de Loan to Value is ook de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit en de leningenportefeuille van belang, de zogenaamde dekkingsratio. De dekkingsratio’s toetst of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het totale bezit van Compaen voldoende is om de totale schuldpositie mee af te lossen.

Aan deze dekkingsratio is binnen het nieuwe beoordelingskader de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand (DAEB-vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen. Daarbij wordt binnen het nieuwe beoordelingskader in plaats van de nominale schuldpositie de marktwaarde van de schuldpositie in de discontinuïteitsratio’s opgenomen. Het gaat dan zowel om dekkingsratio als onderpandratio.

Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor deze ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

De AO/IB binnen Compaen is op niveau. De organisatie heeft voldoende controls ingeregeld en acteert in voldoende mate op tekortkomingen die uit interne en externe controls worden geconstateerd.

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet- DAEB-vastgoed.

Het verloop van de materiële vaste activa in 2023 is als volgt weer te geven.

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor woongelegenheden, MOG, en parkeergelegenheden.  De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Voor een zevental BOG-objecten is de marktwaarde bepaald op basis van de full-versie. Het betreft een  zevental bijzondere BOG-objecten. De full waardering is uitgevoerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. Compaen heeft op basis van bovenstaande criteria in totaal 126 waarderingscomplexen geïdentificeerd. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

 Methoden

De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de DCF-methode (discounted cash flow) en is per categorie vastgoed als volgt: 

• -Woongelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex;
• -Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: doorexploiteerscenario;
• -Parkeergelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

Vanaf 2011 wordt door Compaen een eigen leegstandsoverzicht bijgehouden. Dit overzicht is als basis gebruikt voor de mutatiekansen op complexniveau (de gemiddelde mutatiegraad) van de afgelopen 5 jaar zoals die zijn ingerekend in de marktwaarde. Voor de mutatiekans wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd. Voor complexen waarbij de mutatiegraad lager is dan 4% wordt, conform het handboek, uitgegaan van 4%. De complexen waarin woningen zijn verkocht zijn bestempeld als aangebroken complex en de overige complexen niet (dit in verband met de opslag van 2% op de mutatiekans indien sprake is van een niet-aangebroken complex). 

Parameters

Bij de berekening van de parameters zijn de voorgeschreven parameters zoals deze blijken uit het Handboek Modelmatig Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 gebruikt.

De belangrijkste parameters voor de woongelegen zijn:

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’).

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Compaen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Compaen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 

• -Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie;
• -Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Compaen hanteert in haar beleid een streefhuur van 68% van de maximaal redelijke huur;
• -Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhoud)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Daarnaast is in de norm voor de beleidswaarde het dagelijks onderhoud, en zijn toegerekende en zijn toegerekende personeels- en organisatiekosten opgenomen.
• -Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ op de resultatenrekening.

De beleidswaarde van BOG, MOG en Parkeren is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Compaen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 bestaat uit de volgende onderdelen:

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning toegerekend) als volgt:

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

De feitelijke omstandigheden ten aanzien van het verzekerd bedrag zijn als volgt; alle VHE’s die in eigendom zijn van Compaen zijn verzekerd in de vorm van een brandverzekering. De feitelijke verzekerde waarde per 31 december 2023 is niet bekend, maar indien er aanspraak gemaakt dient te worden op de verzekering, dan wordt door de verzekeraar een externe taxateur ingeschakeld om de waarde op dat moment te bepalen.

• Compaen heeft het WSW een volmacht verstrekt om het recht van hypotheek te vestigen op (een deel van) het DAEB-bezit.
• Compaen beschikt over leningencontracten waar nog renteconversies gedurende de looptijd van het contract plaatsvinden. Compaen beheerst de risico’s door spreiding in de leningenportefeuille aan te brengen. Compaen heeft alleen leningencontracten in euro’s en loopt daardoor geen valutarisico. Compaen heeft geen extendible leningen met embedded derivaten en geen andere derivaten.
  
• Vanwege het hebben van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting met Compaen Energie BV  is er sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor belastingschulden.
  
• Compaen maakt voor haar werkzaamheden gebruik van onderaannemers. Compaen maakt bij haar onderaannemers gebruik van de BTW verleggingsregeling wat inhoudt dat Compaen de verschuldigde BTW afdraagt aan de fiscus. Compaen betaalt daarnaast de verschuldigde loon-heffingscomponent op de g-rekening van de onderaannemers. In het kader van de wet ketenaansprakelijkheid is er dit jaar en in het verleden geen sprake geweest van issues.
  
• Compaen is onderhoudscontracten aangegaan waarbij er geen sprake is van langdurige verplichtingen.
  
• Per 31 december 2023 bedraagt de dekkingsgraad van Pensioenfonds SPW 128,8% (ultimo 2022: 129,0%). Op de langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 126,4%. Voor de pensioenregeling betaalt Compaen verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Compaen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Compaen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissenzijn er geen overige functionarissen die in 2023 een bezoldiging boven de toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2023 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.