Spring naar inhoud

Volkshuisvestelijkverslag

4.1. Beschikbaarheid

We zien op het gebied van beschikbaarheid een forse druk op de woningmarkt. Oorzaken hiervan zijn de demografische ontwikkelingen, het positieve migratiesaldo en de samenstelling van huishoudens. Het aantal inwoners in de regio neemt zodoende toe, evenals het aantal huishoudens. Compaen heeft hierin de opgave om in de gemeenten Helmond en Geldrop-Mierlo de kernvoorraad op een verantwoorde wijze in stand te houden. Op basis van het “marktaandeel” van Compaen in de werkgemeentes hebben we onze nieuwbouwopgave vertaald naar een structurele netto toevoeging van 25 woningen per jaar tot 2040. Deze opgave maakt deel uit van de gezamenlijke  portefeuillestrategie van de corporaties, waar in 2020 mee gestart is.

Nieuwbouw

Begin 2021  hebben we vier nieuwbouw senioren woningen opgeleverd in Stiphout. Het betreft het project Stilpot. Daarnaast hebben we een grondpositie verworven eind 2021 in het hart van Stiphout. Hier gaan we 37 sociale huurwoningen realiseren.  In Mierlo is in 2021 gewerkt aan de realisatie van 16 biobased circulaire multifunctionele woningen in de uitbreidingswijk Luchen. De woningen voldoen aan WoonKeur+ (rolstoeltoe- en doorgankelijk). Door bezwaar- en beroepsprocedures is dit project helaas vertraagd.

  • Met de gemeente Helmond en ontwikkelaar Van Bussel is gewerkt aan het project Voorstadhalte waar Compaen 40 sociale huurappartementen afneemt. Het project is begin 2022 opgeleverd.
  • In 2021 zijn we gestart met de sloop van woningen aan de Vd Weidenstraat om een nieuwbouwproject te kunnen realiseren. We realiseren daar 18 studio’s voor mensen met een verstandelijke beperking en 12 kleine appartementen voor jongeren.
  • Voor de locatie van de oude brandweerkazerne in Mierlo hebben we overleg gevoerd met de gemeente om 20 appartementen kunnen realiseren.
  • Dorpsplein Mierlo-Hout: in samenwerking met Savant zorg, Qliq primair, de ondernemers-vereniging, de wijkraad en de gemeente Helmond is een stedenbouwkundig plan gemaakt voor het centrum van Mierlo-Hout. Compaen realiseert  in het plan circa 99 sociale huurappartementen. Meer informatie op: www.dorpspleinmierlohout.nl
  • In samenwerking met WoCom, Woonbedrijf en de gemeente Helmond werken we aan de realisatie van sociale en middenhuurwoningen in de nieuwbouwwijk Brainport Smart District (BSD)
Voorstadthalte in Miero-Hout
Dorpsplein in Mierlo-Hout

Verkoop

Compaen heeft in 2021 één woning verkocht tegen 3 in 2020. Mede gelet op de huidige druk op de (sociale huur)woningmarkt zijn we in 2019 gestart met herijking van de portefeuillestrategie. De nieuwe portefeuillestrategie is in 2020 vastgesteld. In de nieuwe portefeuillestrategie hebben we ervoor gekozen om maximaal 3 woningen per jaar te verkopen. Bij verkoop passen we al enkele jaren een eigenbewoningsclausule toe. Dit blijven we doen.   

Sloop

In 2021 zijn er 2 eengezinswoningen en 12 duplexwoningen gesloopt in de Van der Weidenstraat in Stiphout.

Renovatie en verduurzaming

  • In de Ruisvoornstraat/Zeeltstraat in MierloHout hebben we in 2021 de renovatie en verduurzaming van blok 4 afgerond. De woningen op de begane grond bouwen we uit aan de voorzijde. 14 van de 18 woningen worden aardgasloos. Verwarming vindt dan plaats door infraroodpanelen. En we zijn gestart met de renovatie en verduurzaming van blok 5.
  • We hebben in 2021 de voorbereidingen getroffen voor de verduurzaming van 87 woningen in de Kersenstraat.
  • We hebben 3 woningen voorzien van een innovatieve warmtewinninggevel
  • We zijn gestart met renovatie en verduurzaming bij mutatie (MURENO). In 2021 hebben we proefgedraaid met een aantal woningen. De intentie is om dit de komende jaren uit te bouwen.
  • We blijven zonnepanelen plaatsen. Inmiddels is ruim 33% van onze woningen voorzien van een pakket zonnepanelen.
Renovatie aan Ruisvoornstraat/Zeeltstraat

Bijzondere doelgroepen

In de prestatieafspraken Helmond en Geldrop-Mierlo is voor 2021 vastgelegd dat alle corporaties gezamenlijk maximaal 25% van de beschikbare sociale huurwoningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen, inclusief statushouders. In Mierlo heeft Compaen in 2021 18% van de woningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen. In Helmond is dat percentage 38%, maar hebben de corporaties gezamenlijk de richtlijn van 25% niet overschreden. We zien verschillen tussen de corporaties. We maken ons zorgen en zien dat de 25%-norm onder druk staat. We zien de vraag van bijzondere doelgroepen toenemen en tegelijkertijd is de mutatiegraad (en dus het aanbod van woningen) laag. Door de renovatie van de Ruisvoornstraat/-Zeeltstraat waren minder woningen beschikbaar omdat we woningen moesten gebruiken als wisselwoning. Met de gemeente, de huurdersvertegenwoordiging en de collega-corporaties hebben we in 2021 wederom afspraken over onder meer de monitoring en de percentages te huisvesten bijzondere doelgroepen per corporatie. 

Pilot maatschappelijk urgenten

Per 1 maart 2021 is Huurder aan het roer t uitgebreid over de regio. Zeker in de eerste helft van 2021 heeft Huurder aan het roer tot onduidelijkheid geleid bij urgent woningzoekenden. In het geval van Compaen heeft het bijvoorbeeld geleid tot een zaak bij de bezwarencommissie. We hebben de zaak voor alle partijen goed af kunnen ronden. Het heeft er wel toe geleid dat in regionaal verband veel gesproken is over Huurder aan het roer om de regels rondom het zelf zoeken scherper in beeld te hebben en te communiceren.

Urgentieverordening

In 2019 is de urgentieverordening 2020-2023 vastgesteld. We hebben daarbij de mogelijkheid om bepaalde woningen uit te sluiten voor voorrang voor urgenten. Zo kunnen  we eventuele concentratieproblematiek voorkomen, kunnen we sturen op een betere spreiding van de doelgroepen en bevorderen we een evenredige verdeling van de urgenten en anderewoningzoekenden.

Doorstroming

In 2019 hebben we een doorstroomexperiment voorbereid in Stiphout (project de Stilpot). We maken onze oudere huurders meer attent op passend woningaanbod, dat aansluit bij de toekomstige woningbehoefte en bevorderen daarmee de doorstroming. Het project is begin 2021 opgeleverd en de woningen zijn verhuurd. Het is gelukt om met dit project doorstroming te bevorderen. Dit ging moeizamer dan we vooraf gedacht hadden. Veel mensen zien de verhuizing toch als een hoge drempel. Bij het project Stilpot speelde mee dat de locatie zich net buiten het centrum van Stiphout bevindt. Met de Voorstadhalte (zie nieuwbouw) hebben we ook ingezet op doorstroming. Mede vanwege de locatie was de belangstelling groter. Dit geeft voldoende aanleiding om ook bij volgende projecten doorstroming te bevorderen.

Zoekduur

De druk op de woningmarkt is fors. Binnen onze mogelijkheden zijn we telkens op zoek naar een verbetering van de slaagkans en de zoekduur. Vooral jongeren hebben het lastig op de woningmarkt. Door woningen specifiek te labelen voor jongeren én door woningen toe te wijzen op basis van loting (in plaats van inschrijfduur) vergroten we de slaagkansen voor deze doelgroep.

Wooniezie

 In 2021 zijn De Zaligheden en Woningbelang toegetreden tot Wooniezie. 

DAEB- en Niet-DAEB Verhuringen woningen naar wijk en huurprijsklasse

Prijsklasse   Helmond               Mierlo   Totaal
    Brandevoort   Brouwhuis   Mierlo-Hout   Stiphout        
Goedkoop   0   4   5   0   3   12
Betaalbaar laag   2   26   37   5   39   109
Betaalbaar hoog   2   0   18   9   20   49
Duurder   8   1   1   3   3   16
Duur   1   0   0   0   1   2
Totaal   13   31   61   17   66   188

DAEB-Verhuringen naar wijk en inkomen

Inkomensgrens   Helmond               Mierlo   Totaal
    Brandevoort   Brouwhuis   Mierlo-Hout   Stiphout        
< 39.054   0   3   2   2   1   8
> 39.054 en < 43.574   11   27   58   15   65   176
> 43.574   2   1   1   0   0   4
Totaal   13   31   61   17   66   188

Huuropzeggingen woningen per wijk en huurprijsklasse

Prijsklasse   Helmond               Mierlo   Totaal
    Brandevoort   Brouwhuis   Mierlo-Hout   Stiphout        
Goedkoop   0   2   6   0   3   11
Betaalbaar laag   2   26   41   3   39   111
Betaalbaar hoog   2   0   12   5   21   40
Duurder   9   1   1   3   5   19
Duur   5   0   3   0   1   9
Totaal   18   29   63   11   69   190

4.2. Betaalbaarheid

Doelstelling

Onze doelstelling is dat we minimaal 70% van de woningen bereikbaar en betaalbaar houden voor de primaire doelgroep. Dat betekent dat de huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens ligt. In 2021 voldoen we met 93% ruim aan deze doelstelling.

Voortzetting huurbeleid

In 2018 heeft Compaen, afgestemd met de huurdersbelangenverenigingen, een nieuw huurbeleid geïntroduceerd. In dit beleid is de prijs-kwaliteitsverhouding van de woningen leidend. Dat houdt in dat nieuwe en vrijkomende woningen aangeboden worden tegen één van de zeven vaste huurprijzen (eenheidsprijzen). Met deze huurprijzen kunnen we voor nieuwe huurders voldoende betaalbare huurwoningen blijven aanbieden. De nieuwe huurprijzen zijn deels gebaseerd op de huurtoeslaggrenzen die zijn vastgesteld door de overheid. Daarnaast  zijn er enkele vaste prijzen toegevoegd om het verschil tussen de verschillende prijzen te overbruggen. In 2020 heeft het eenheidsprijzenbeleid een vervolg gekregen door het vaststellen van de gewenste basiskwaliteit aan voorzieningen in woningen.

Jaarlijkse huuraanpassing

De coronacrisis heeft ertoe geleid dat vanuit het Rijk besloten is om de huren van sociale huurwoningen te bevriezen. Dat is met uitzondering van verduurzaming/renovaties en bij mutaties. De huren van de niet-daeb woningen zijn in 2021 met 2,3% verhoogd. Ook hebben we in 2021 de streefhuren verhoogd. Dit is uiteraard met de huurdersbelangenverenigingen besproken waarna een positief advies is uitgebracht. 

Voor de woningen voor senioren in de Ark, Houtvoort en Franciscanessenhof heeft Compaen net als voorgaande jaren het tweehurenbeleid bij mutatie toegepast.

Naast de huurbevriezing was in 2021 de Wet eenmalige huurverlaging voor huurders met een lager inkomen van kracht. Hiervoor zijn alle huurders via een brief geïnformeerd of ze voor een verlaging in aanmerking kwamen. Huurders die voor de verlaging in aanmerking kwamen, kregen deze automatisch toegekend. In dezelfde brief werd aangegeven hoe huurders een verlaging aan konden vragen als ze deze niet hadden gekregen en dachten er wel voor in aanmerking te komen. In totaal is voor 186 bewoners de huur verlaagd.

Toewijzingsregels

Toewijzingsgrens

Corporaties moesten in 2021 minimaal 80% van hun DAEB-woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot en met € 40.024 (prijspeil 2021). Maximaal 10% mocht naar huishoudens met een (laag) middeninkomen tot en met € 44.655 (prijspeil 2021) en maximaal 10% mocht vrij worden toegewezen.

Compaen heeft in 2021 van de vrijgekomen woningen 93,61% verhuurd aan mensen met een huishoudinkomen onder € 40.024, 2,12% aan mensen met een inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 en 4,25% aan mensen met een inkomen boven € 44.655. Daarmee voldoen we aan de Europese norm.

Passend toewijzen

Woningcorporaties moeten volgens de Woningwet extra aandacht geven aan huishoudens met de laagste inkomens. Het gaat om huishoudens die met hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Deze moeten een betaalbare woning krijgen toegewezen onder de aftoppingsgrens die voor hen geldt (de norm passendheid). Compaen moet een passende woning toewijzen aan ten minste 95% van de huishoudens met de laagste inkomens. Huishoudens dus die met hun inkomen recht kunnen hebben op huurtoeslag. Dit is een woning met een kale huur onder de aftoppingsgrens. De norm geldt voor alle nieuwe verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens (met een kale huurprijs tot maximaal € 737,14), van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen.

Compaen heeft in 2021 in totaal 100% van de woningen met een kale huurprijs tot en met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens. Compaen voldoet daarmee aan de norm van passend toewijzen.

Vroegsignalering

Vroegsignalering is een project in samenwerking met de gemeente en de collega-corporaties. Het doel van het project is om mensen die in de financiële problemen zitten of dreigen te komen, snel te kunnen helpen. Zowel in Helmond als in Geldrop-Mierlo nemen we deel aan het project vroegsignalering.

Huurincasso

Huurachterstanden

De hoogte van de huurachterstand van de zittende huurders per 31 december 2021 bedroeg €85k. Dat is 0,39% van de jaarhuur. In vergelijking met eind 2020 is de huurachterstand gedaald.  Bij het ontstaan van huurachterstand heeft Compaen de huurder meerdere malen in een kort tijdsbestek benaderd voor het maken van betaalafspraken. Compaen zit wat het huurachterstandenpercentage ruim onder het gemiddelde van de branche, als we kijken naar de benchmark huurincasso (0,73%).

Huisuitzettingen

Compaen spant zich structureel in om huisuitzettingen in verband met huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen. We zijn in 2021 acht keer tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning overgegaan. In het eerste tertiaal van 2021 hebben 4 huisuitzettingen plaatsgevonden. Daarvan waren er drie het gevolg van een huurachterstand. Een huisuitzetting was op basis van een huurachterstand én niet-bewoning.  De openstaande bedragen varieerde van € 2.362,- tot € 7.374,-. In het tweede tertiaal van 2021 hebben twee ontruimingen plaatsgevonden. Het betrof een huurachterstand (ruim €4.000,-) en een bewoner die vrijwillig de sleutels heeft ingeleverd. Hier was sprake van overlast en prostitutie.

Tenslotte heeft een huurder in het derde tertiaal vrijwillig de sleutels ingeleverd na een slepende overlastkwestie en heeft een ontruiming plaatsgevonden vanwege een huurachterstand en niet-bewoning.

Kansen- en sanctiebeleid

Op 11 januari 2018 hebben de corporaties in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) ingestemd met nieuw gezamenlijk beleid rondom het thema kansen en sancties (het kansen- en sanctiebeleid). Huurders die voor overlast zorgen, schade veroorzaken aan hun woning, een huurachterstand hebben of zich op een andere manier niet aan de regels houden, willen we aanpakken. Maar dan wel op een duidelijke en eerlijke manier, waarbij mensen de kans krijgen om zich te verbeteren. Samen hebben we afspraken gemaakt over de manier waarop we omgaan met huurders die voor ernstige overlast of (financiële) schade zorgen. De gegevens van deze huurders leggen we vast, zodat ze drie jaar geen woning kunnen huren bij de corporaties of alleen onder bijzondere voorwaarden. Begin 2022 wordt een nieuw regionaal beleid van kracht als het gaat om ongewenst huurdersgedrag. 

Kwaliteit en duurzaamheid

Ons woningbezit staat er goed bij. Zo scoren we in de Aedes-benchmark een 7,5 op ervaren woningkwaliteit. Landelijk is dit cijfer een 7,1.Voor het onderhoud geven onze huurders ons een 8,1 tegenover een 7,4 landelijk!

Renovatie

In Mierlo-Hout zijn 18 woningen in de Zeeltstraat Ruisvoornstraat in 2021 grondig aangepakt: nieuwe gevels, extra dakisolatie, zonnepanelen en vernieuwing van keukens, badkamers en toiletten. De begane grond woningen zijn vergroot en de bovenwoningen krijgen nu een ruim terras. De woningen hebben een geheel nieuwe uitstraling gekregen. In 2020 pakten we het vierde blok (9 woningen) van de Ruisvoornstraat 19 tot en met 36 aan.

Onderhoud

In 2021 is op basis van de vastgestelde onderhoudsbegroting voor een bedrag van € 10.962k aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Dit is lager dan de begrootte € 11.141k. De hoofdoorzaak van deze onder-realisatie is de covid pandemie, waardoor diverse werkzaamheden doorgeschoven moesten worden. De in 2021 uitgevoerde onderhoudsactiviteiten zijn onder te verdelen in de volgende onderhoudsactiviteiten:

  • Planmatig onderhoud. In 2021 is voor € 8.614k aan planmatig onderhoud uitgevoerd.
  • Contractonderhoud. Contractonderhoud is het onderhoud dat periodiek wordt uitgevoerd aan installaties en gebouwonderdelen, om deze in conditie te houden en om aan de wettelijke voorschriften op het gebied van gezondheid en veiligheid te voldoen. Het gaat hierbij om liften, verwarmingsinstallaties, mechanische ventilatie, hydrofoor en warm water, brandmelders, stadsverwarmingsunits, automatische schuifdeuren en poorten. In 2021 is voor € 534k aan contractonderhoud uitgevoerd. Dit ligt in de lijn van 2020 (€ 513k).
  • Niet-planmatig onderhoud. Onder het niet planmatig onderhoud vallen het mutatie-onderhoud en reparatieverzoeken. In 2021 is voor € 1.815k aan niet-planmatig onderhoud uitgevoerd.

Van het planmatig onderhoud is voor een bedrag € 4.164k geactiveerd en van de totale onderhoudskosten is voor een bedrag van € 107k in rekening gebracht bij derden.

Per saldo bedragen de lasten voor onderhoudsactiviteiten voor 2021 € 6.691k. Dit bedrag is exclusief toegerekende personeelskosten en exclusief toegerekende overige organisatiekosten. We hebben in 2021  niet al het begrote planmatig onderhoud kunnen uitvoeren. Dat heeft de volgende oorzaken:

  • Tijdelijke capaciteitsproblemen bij onze aannemers
  • Capaciteitsproblemen intern, waardoor we meer tijd nodig hadden voor de voorbereiding en opname van planmatige werkzaamheden. Mede om deze reden hebben we de formatie uitgebreid.
  • We begroten op basis van een geschat aantal keukens, badkamers en toiletten op basis van technische levensduur. Het is aan de huurder om gebruik te maken van de mogelijkheid om deze elementen te laten renoveren. Veel van onze huurders gaan zuinig om met de woning en kiezen voor uitstel van het binnenonderhoud. Dat verdient een compliment.

Energielabels

Eind 2019 hebben we alle woningen van nieuwe energielabels voorzien. De labels hebben een geldigheid van 10 jaar. Er heeft derhalve geen nieuwe labeling plaatsgevonden.

Duurzaamheidsprojecten

Luchen

In goede samenwerking met 3 collega-corporaties: ‘thuis, Bazalt en Kleurrijk Wonen en architectenbureau NBA is gewerkt aan een bouwconcept voor biobased, circulaire, energieleverende en natuurinclusieve woningen. In de woningen wordt onder andere massief hout (CLT) voor de constructie en industriële hennep als isolatiemateriaal gebruikt. In de houten constructie zit per woning circa 30 ton CO2 opgeslagen. Daarnaast produceert de woning meer duurzame energie dan er wordt gebruikt. We hebben veel geloof in dit type bouwmethode als deel van de oplossing voor het CO2 vraagstuk. De woningen worden in modules fabrieksmatig gebouwd. De modules, 2 tot 4 per woning, worden na transport op de bouwplaats samengevoegd. Compaen zal 16 van deze woningen in een speciaal voor het plan Luchen ontworpen verschijningsvorm, met een volledig woonprogramma op begane grond, realiseren. De woningen worden per 4 geplaatst. De eerste 4 zouden volgens planning in november 2020, de laatste 4 in maart 2021 geplaatst worden. Vanwege bezwaar- en beroepsprocedurestegen het plan heeft dit helaas vertraging opgelopen. Eind 2021 waren de woningen nog niet geplaatst. De Raad van State heeft wel eind 2021 de bezwaren ongegrond verklaard, waardoor we in de loop van 2022 kunnen beginnen met het plaatsen van de woningen.

Zonnepanelen

In 2018 is een partij geselecteerd die op 900 woningen van Compaen zonnepanelen gaat plaatsen. Dit project is gestart in het vierde kwartaal van 2018 en liep initieel tot eind 2020. Eind 2020 waren niet alle zonnepanelen geplaatst. Vervolgens zijn nog eens 150 pakketten aangekocht.  Het plaatsen van zonnepanelen heeft dus in 2021 een vervolg gekregen. Inmiddels is ruim 33% van onze woningen voorzien van zonnepanelen. In 2022 zetten we dit verder voort.

Gasloos renoveren

Bij de renovatie van de woningen in de Vissenbuurt maken we diverse woningen aardgasloos dmv infraroodpanelen.  

Het dak van ons kantoorpand is in 2021 volledig "vol gelegd" met zonnepanelen

4.3. Het bevorderen van de leefbaarheid

De technische kwaliteit van onze woningen is uitstekend. Naast de technische kwaliteit is ook het welzijn van onze huurders – het sociale beheer – belangrijk. We blijven ons inzetten voor een prettige woonomgeving. We proberen zo dicht mogelijk naast onze klant te staan. Het weten wat er speelt in een gebouw, buurt of wijk is van essentieel belang. We proberen elk signaal op te pikken. Binnen onze afdeling Wonen is het sociaal beheer een belangrijk onderdeel. De komende jaren zal dit alleen nog maar toenemen. Dit is een van de redenen geweest om in 2021 te besluiten om een extra buurtbeheerder aan te trekken.

Buurtbemiddeling

Compaen continueerde in 2021 de overeenkomst buurtbemiddeling in de gemeente Helmond en Geldrop-Mierlo. Jaarlijks betaalt Compaen een bijdrage aan deze buurtbemiddeling. Opgeleide vrijwilligers gaan, aangestuurd door een betaalde kracht, aan de slag met buurtbemiddeling. Als bewoners overlast ervaren of een probleem hebben met één van hun buren of andere omwonenden, kan buurtbemiddeling ingeschakeld worden. Deze vrijwilligers zetten zich in voor de samenleving en proberen de contacten te verbeteren. Juist doordat zij zich vrijwillig inzetten voor hun medemens, bereiken ze aardige resultaten. Compaen heeft ook in 2021 diverse malen buurbemiddeling ingezet bij kleine irritaties tussen buurtbewoners.

Aanpak achterpaden

Veel woningen kennen een achterpad als ontsluiting voor de achterom van de woning. We hebben ook in 2021 geconstateerd dat er behoefte bij bewoners is aan veiligheid en privacy in en om de woning. Afsluiten van een achterpad door middel van poorten en het aanbrengen van verlichting was nog steeds gewenst daar waar het nog niet was toegepast. Ongenode gasten hebben op deze manier geen toegang meer tot het pad. Ook zijn er gelijktijdig, indien daar aanleiding toe was, maatregelen genomen ter bestrijding van onkruid. Samen met bewoners blijven we ons inzetten voor een leefbare woonomgeving met veilige straten en buurten.

Buurtbeheerders

Vanaf 2008 is er een buurtbeheerder in Brouwhuis voor Compaen actief. Inzet van buurtbeheerders is een gezamenlijk initiatief van gemeente Helmond en de corporaties in Helmond. In 2017 is samen met de gemeente en de corporaties gekeken naar uitbreiding van buurtbeheer in Helmond om een dekkend netwerk over heel Helmond te krijgen. Dit betekende voor Compaen dat we buurtbeheer in al onze wijken zouden starten. In 2018 heeft Compaen de functie van buurtbeheerder zelf ingevuld voor als onze wijken in Helmond. De buurtbeheerder heeft de leefbaarheid in alle wijken van Helmond waar Compaen woningbezit heeft in zijn takenpakket en houdt zich voornamelijk bezig met de woonomgeving en openbare ruimten. Hij maakt zijn rondes in de wijken, spreekt mensen aan, legt de verbinding tussen bewoners, ziet erop toe dat huisvuil correct wordt aangeboden, de omgeving netjes blijft et cetera. De kosten voor de buurtbeheerder worden gedragen door Compaen en de gemeente Helmond. In augustus 2020 is daarnaast een buurtbeheerder voor Mierlo gestart. Deze buurtbeheerder voert tevens taken uit als technisch medewerker. Gezien het belang van buurtbeheer hebben we in 2021 besloten om een derde buurtbeheerder aan te trekken. Deze is in 2022 gestart. Dit team van 3 buurtbeheerders gaat vanaf 2022 in Helmond en Mierlo opereren. Hierbij zal ook de in 2021 gebouwde Straatbus actief ingezet worden.

De Straatbus van Compaen

Leefbaarheid in Helmond en Mierlo

In de prestatieafspraken die Compaen, collega-corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties in Helmond en Geldrop-Mierlo hebben gemaakt vormt leefbaarheid een belangrijk onderwerp.

Compaen heeft in 2021 geïnvesteerd in leefbaarheid met betrekking tot:

  • de inzet van de buurtbeheerder;
  • het bevorderen van de veiligheid (materiaal, hardware);
  • ontwikkeling of bijdrage aan wijkvisie of wijkontwikkelingsplannen en uitvoering speerpunten;
  • schoonmaakactie portalen;
  • poorten, achterpaden en verlichting;
  • aanpak van situaties met hennep en/of (woon)overlast;
  • financiële bijdragen SMO, huurdersorganisaties, buurtbemiddeling et cetera;
  • het verwijderen van graffiti;
  • aanpak groenonderhoud;

VanEiges in Helmond

Het vinden van de juiste ondersteuning, zorg en passende huisvesting is niet altijd vanzelfsprekend. Er zijn mensen die daarin moeilijk zelf hun weg kunnen vinden. Als wij het als professionals samen doen én anders dan eerst, komt het wél ‘van eiges’ goed op gang. Daarom zijn wij VanEiges gestart in Helmond, een samenwerking tussen professionals van de gemeente, woningcorporaties, zorgaanbieders, diverse maatschappelijke organisaties en politie. We gaan uit van de kracht van de bewoners zelf en halen de schotten tussen de deelnemende organisaties weg. Wat wil de bewoner, wat kan de bewoner ‘van eiges’ en wat heeft de bewoner van ons nodig? Die vragen staan centraal. We komen geregeld bij elkaar om bewonersvragen en -behoeften te bespreken. We gaan daarbij uit van de individuele situatie, problematiek en mogelijkheden van een bewoner en vertrouwen VanEiges op elkaars vakkennis en ervaring. We streven ernaar binnen 6 weken een duurzame oplossing in gang te zetten die werkt voor de bewoner. Met de gemeente en de andere corporaties bekijken we op welke wijze VanEiges kan worden voortgezet.

Maatwerktafel in Geldrop-Mierlo

Voor complexe zaken waar meerdere zorg- en welzijnsorganisaties bij betrokken zijn doen we actief mee met de maatwerktafel in Geldrop-Mierlo.

4.4. Sociaal-maatschappelijke opgaven en zorg

Onze samenleving verandert. Een steeds groter wordende groep mensen kan niet meer volledig zelfstandig wonen. Zij hebben een vorm van begeleiding nodig. Verder zijn er ook de ouderen die zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen en de noodzakelijke zorg willen ontvangen. Compaen participeert in het lokale zorgnetwerk en draait mee in verschillende pilots. Binnen dit lokale zorgnetwerk heeft Compaen nauw contact met diverse zorgaanbieders in Helmond en Geldrop-Mierlo. Compaen werkt samen met zorgaanbieders voor ouderenzorg, organisaties die mensen een beperking begeleiden, de GGZ, Bemoeizorg en maatschappelijke opvang. 

Voldoende huisvesting voor de focusgroepen

Samen met de gemeente Helmond, collega-corporaties en zorgpartijen is een aantal focusgroepen die in 2019 zijn opgestart doorgezet. Het gaat om focusgroepen in relatie tot wonen en zorg:

  • Uitstroom intramurale opvang (beschermd wonen).
  • Huisvesting jongeren met begeleiding.
  • Huisvesting overlast gevende huurders (waaronder de mogelijkheden van specifieke woonvormen).

De uitwerking richt zich niet alleen op de gewenste hoeveelheid maar ook op de inzet van beschikbare instrumenten (bijvoorbeeld op het gebied van woonruimteverdeling).

Levensloopbestendigheid

Bij alle nieuwbouwprojecten die wij de afgelopen jaren gerealiseerd hebben is levensloop-bestendigheid een belangrijk uitgangspunt. Voor zover mogelijk wordt al bij de planontwikkeling rekening gehouden met de locatie van de woningen ten opzichte van de noodzakelijk geachte voorzieningen. Het interieur en de indeling van de woningen is zoveel mogelijk conform Woonkeur. Dit betekent dat de woningen zodanig gebouwd worden dat deze geschikt zijn voor alle leeftijdsgroepen. Daarnaast houden we bij renovatie en groot onderhoud rekening met de levensloopbestendigheid. We hebben daartoe in 2020 onze bestaande voorraad specifiek op dit onderwerp geanalyseerd. In 2030 willen we 75% van onze  woningen geschikt hebben voor mensen met een lichtere mobiliteitsbeperking en 33% geschikt voor mensen met een zwaardere mobiliteits-beperking. Dit doen we door nieuwbouw en renovatie.

Onderzoek huisvesting overlastveroorzakers

We hebben in 2021 meegewerkt en geparticipeerd aan het opstellen van een gemeentelijke visie ten aanzien van het huisvesten van overlastveroorzakers in Helmond.  Er ligt een uitdaging voor de gemeente, de gezamenlijke corporaties en de hulpinstanties om geschikte huisvesting voor deze groep te organiseren. Dit is mede het gevolg van de diversiteit binnen de groep en de verschillende hulpvragen die dat met zich mee brengt.

4.5. Het betrekken van stakeholders bij beleid en beheer

Stakeholdersbijeenkomst

Tussen de lockdowns door is het gelukt om een stakeholdersbijeenkomst te organiseren in 2021. We hebben mooie gesprekken gevoerd met onze belanghouders over de thema’s wonen, leefbaarheid en de krapte op de woningmarkt. Voor meer informatie zie: https://compaen-wonen.nl/een-geslaagde-stakeholdersbijeenkomst/

Huurders

Compaen streeft naar een goed gesprek met haar huurders en andere belangstellende partijen die nauw bij ons werk en onze organisatie betrokken zijn. De huurders zijn onze belangrijkste stakeholders. In 2021 heeft een aantal keer overleg plaatsgevonden met de twee huurdersorganisaties: Huurders Belangen Vereniging Compaen (Helmond) en de Huurders Belangen Vereniging Mierlo. Het overleg heeft zowel fysiek als digitaal (als gevolg van corona) plaatsgevonden. Onderwerpen van het overleg zijn het gevoerde beleid waaronder het huurbeleid, leefbaarheid, onderhoud, de begroting en het woonruimteverdelingsbeleid. Maar ook zijn er zaken aan de orde gekomen zoals de stand van zaken van de nieuwbouwprojecten en de urgentieverordening. Door corona was het ook moeilijk om wijkbijeenkomsten te organiseren.  We hebben wel in Brouwhuis in 2021 een wijkbijeenkomst kunnen organiseren. De bijeenkomst werd door een 40-tal bewoners bezocht.

Prestatieafspraken

Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties leggen elk jaar de prestatieafspraken vast. De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeenten, huurders en corporaties met elkaar maken. Om tot dergelijke afspraken te komen zijn wij in 2018 met elkaar, zowel in Helmond als in Geldrop-Mierlo, de dialoog aan gegaan over de lokale ambities. Op de woonvisie heeft Compaen biedingen gedaan voor 1 juli 2021. Biedingen die vooraf met de huurdersorganisaties zijn besproken en akkoord zijn bevonden. Vervolgens is het proces gestart van het maken van prestatieafspraken. In Helmond en Geldrop-Mierlo zijn voor 2022 de prestatieafspraken weer vastgelegd met als doel gezamenlijk de lokale volkshuisvestelijke ambities optimaal vorm te geven.

Bewonerscommissies

Naast de huurdersbelangenverenigingen zijn er ook bewonerscommissies actief. In een woongebouw is de bewonerscommissie een belangrijke schakel tussen huurders en Compaen. De onderwerpen die aan de orde komen zijn vaak van praktische aard en hebben te maken met zaken die betrekking hebben op het woongebouw of op de buurt. In totaal zijn er vier bewonerscommissies actief. Als gevolg van corona is hier geen actief overleg mee gevoerd in 2021.

VvE’s

Compaen is lid van diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Helmond en Mierlo. In Brandevoort zijn diverse combinatieprojecten van koop- en huurwoningen. Voor het gezamenlijke binnenterrein en/of parkeergarages zijn hier VvE’s actief, waarvan Compaen als eigenaar van de huurwoningen lid is.

We zijn ook lid van de VvE van de woongebouwen de Ark in Stiphout, Houtvoort in Mierlo-Hout, Delta Staete in Brouwhuis, Hof van Bethanië en Den Binnen in Mierlo en de Margrietstraat in Mierlo. Als lid van de Vereniging van Eigenaren behartigen wij de belangen van de huurders en leveren wij een bijdrage aan de leefbaarheid zodat de huurders zich prettig voelen in hun woning en woonomgeving.

We zijn bij diverse ledenvergadering aanwezig geweest. Bijeenkomsten hebben zowel digitaal als fysiek plaatsgevonden.

(Bewoners)communicatie

In 2021 hebben we een communicatiestrategie opgesteld. Hiervoor zijn interviews gehouden met medewerkers en zijn alle bewoners in de gelegenheid gesteld te reageren via een enquete op vragen die een beeld moesten geven op hoe we het doen. Uit het onderzoek bleek dat onze bewoners ons maar liefst met een 8,2 waarderen. Opvallens was dat er meer positieve reacties terug kwamen dan negatieve reacties. De communicatiestrategie vormt de basis waarop we de komende jaren mede ons beleid rondom communicatie gaan organiseren. Een van de eerste zaken waaraan gewerkt is in 2021 is het aantrekken van een communicatieadviseur. Deze communicatieadviseur ondersteunt de organisatie straks op strategisch/tactisch niveau. 

Website

Op onze website www.compaen-wonen.nl staat naast algemene informatie ook informatie over onder andere het uit te voeren onderhoud, het verkoopbeleid en over nieuwe projecten. De website wordt bijgehouden door het team communicatie.

Compas

Twee keer per jaar, in de maanden mei en december, verschijnt het bewonersblad Compass. Dit blad wordt verspreid onder alle huurders en stakeholders. Als er aanleiding is om tussentijds huurders in een bepaalde straat of buurt te informeren over een specifiek onderwerp, dan maken wij hiervoor gebruik van een gerichte communicatie. Voorbeeld hiervan is de informatiepamflet over de renovatie van een drietal woningen die samen met TNO is uitgevoerd.

Huurdersportaal

In 2021 zijn we op zoek gegaan naar een bij Compaen passend huurdersportaal. Bij drie partijen is offerte gevraagd. Door de grote verschillen in prijs hebben we in het tweede kwartaal van 2021 de zoektocht stil gelegd. We besloten om af te wachten wat uit het onderzoek voor de communicatiestrategie naar voren kwam zodat we daar bij aan konden sluiten. Dat heeft er toe geleid dat we de uitvraag aan de drie partijen opnieuw hebben gesteld. Hierna lagen de offertes op een lijn. Uit het traject is een preferente leverancier gekomen met wie we de verdere gesprekken gestart zijn. Dit heeft er helaas niet toe geleid dat we tot een vergelijk konden komen aan het einde van het jaar. Daarom hebben we het project eind 2021 weer stil gelegd om te bezinnen hoe we verder wilden gaan. Het project voor het Huurdersportaal wordt daarom in 2022 voort gezet.  

Wijkbijeenkomst

In 2021 hebben we een goed bezochte wijkbijeenkomst in Brouwhuis gehouden. Door de coronapandemie en de maatregelen is het niet gelukt om in een van de andere wijken ook een bijeenkomst te houden.

Huurdersbrieven

Alle huurders hebben een brief ontvangen in 2021 over de Wet eenmalige huurverlaging en wat deze wet voor de betreffende huurder betekende. De brieven zijn in overleg met de huurdersbelangenvereniging opgesteld.

Regionale Geschillen Commissie

Compaen is aangesloten bij de Regionale Geschillen Commissie (RGC). Huurders maar ook woningzoekenden die klachten hebben over Compaen en vinden dat zij onvoldoende gehoor vinden bij Compaen, kunnen zich tot deze onafhankelijke commissie wenden. De commissie bestaat uit een onafhankelijke voorzitter en diverse leden. Het reglement is bij alle deelnemers verkrijgbaar en staat ook op onze website. In 2021 heeft een urgent-woningzoekende een zaak aangemeld bij de RGC vanwege onduidelijkheden in Huurder aan het Roer. We hebben deze woningzoekende een passende woning kunnen toewijzen.

Versie:
v5.8.6

Met iWink Report maak je professionele online publicaties. Publicaties die je online, in print en als PDF-download kunt aanbieden.

En daarmee voldoe je direct aan de WCAG-wetgeving rond digitale toegankelijkheid.

Eenvoudig, veilig en efficiënt.

Meer over iWink Report