5. Jaarrekening

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

De activiteiten van Woningstichting Compaen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan de Houtsestraat 69, 5706 LR te Helmond, zijn erop gericht mensen te huisvesten die daar zelf niet in kunnen voorzien, geheel in de geest van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Het KvK-nummer van Woningstichting Compaen is 40236239.

Woningstichting Compaen is voor 100% aandeelhouder van Compaen Energie BV. Bij Compaen Energie BV zijn de commerciële activiteiten met betrekking tot de levering van energie die opgewekt wordt uit bodemwarmte ondergebracht. Woningstichting Compaen is voor 25% aandeelhouder van de gezamenlijk met de Helmondse woningcorporaties Woonpartners, Volksbelang en woCom opgerichte ‘Woonwagens en Standplaatsen Beheer BV’. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:

Geconsolideerde maatschappijen

Niet-geconsolideerde maatschappijen

Compaen neemt deel in 12 verenigingen van eigenaren (VVE’s). In enkele VVE’s bezit Compaen de meerderheid van het stemrecht in de algemene vergadering van eigenaren. De totale omvang van het belang van Compaen in deze verenigingen is op de omvang van Compaen als geheel van een te verwaarlozen betekening. Compaen past daarom de mogelijkheid toe om consolidatie achterwege te laten op basis van artikel 407 lid 1a BW2, titel 9).

Compaen verwerkt haar jaarlijkse bijdragen in de VVE’s op basis van de handreiking toepassing functionele indeling winst- en verliesrekening als last in het jaar waarin de bijdrage wordt verricht.

In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Compaen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Compaen. Geconsolideerd is Compaen Energie BV. De financiële gegevens van Compaen Energie BV zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Er zijn in 2021 geen nieuwe groepsmaatschappijen verworven of deelnemingen afgestoten.

In artikel 35 lid 1 van de Woningwet is bepaald dat de jaarrekening moet worden opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijke Wetboek waarbij uitsluitend de afdelingen 2 tot en 6, 8, 10, 11, 13 en 16 van overeenkomstige toepassing zijn. In artikel 30 van het Besluit Toegelaten Instellingen 2015 (BTIV) zijn de niet van toepassing zijnde artikelen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

De vergelijkende cijfers zijn, waar nodig, aangepast ten behoeve van vergelijkingsdoeleinden.

Een post kan slechts in de balans worden verwerkt als de omvang van de economische voordelen die aan de rechtspersoon zullen toevloeien of de omvang van de uitstroom van middelen als gevolg van een verplichting op een betrouwbare wijze kan worden vastgesteld (RJ115.104 en RJ115.105). De waardering moet worden gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa voorzieningen, schulden of overlopende passiva van Compaen (RJ272.403).

Op moment van schrijven is Compaen in discussie met de Belastingdienst.

Compaen heeft in het verleden fiscaal de huurwoningen afgewaardeerd waarvan de WOZ-waarde is gedaald. Als een afgewaardeerde woning wordt verkocht, is bij de berekening van het verkoop-resultaat rekening gehouden met de lagere fiscale boekwaarde. Voor zover de verkoop leidt tot een fiscale winst, kan hiervoor in beginsel een herinvesteringsreserve worden gevormd. De inspecteur heeft zich bij Compaen op het standpunt gesteld dat bij de berekening van de herinvesteringsreserve eerst de afwaardering moet worden teruggenomen. Zou de Belastingdienst gelijk krijgen in dit standpunt, dan kan tot een lager bedrag een herinvesteringsreserve worden gevormd. Tegen de aanslag vennootschapsbelasting 2014 en 2015 is reeds bezwaar gemaakt. In de aanlagen 2016 tot en met 2018 zijn dezelfde veronderstellingen van toepassing. Aangezien er een onzekerheid bestaat ten aanzien van de uitkomst van het bezwaar, is de financiële impact hiervan niet opgenomen in de jaarrekening 2021.

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:

• Marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde (zie 1.1 en 1.2);
• Voorziening onrendabele top (zie 7.1);
• Latente belasting voorzieningen (zie 2.2).

Naast de financiële risico’s beoordelen wij onze ondernemingsrisico’s. hierbij is specifieke aandacht voor de risicogebieden: strategisch, operationeel, reporting en compliance. De risico’s op deze risicogebieden zijn voldoende beheerst en hebben geen grote impact op de realisatie van onze strategische doelen. De risico’s die de kwalificatie ‘hoog’ hebben gekregen, zijn maatregelen voor benoemd om het risico te verminderen en wordt er middels sturingsinformatie op toegezien dat die maatregelen daadwerkelijk worden nageleefd en dat het risicomanagement geborgd is in de organisatie.

Binnen Compaen passen we het ‘three lines of defence’ niet volledig toe, maar trachten we zoveel als mogelijk scheiding aan te brengen tussen de controlelijnen. Door de omvang van Compaen is ervoor gekozen om geen onafhankelijke interne auditafdeling (derde lijn) in te richten. De controller, Compliance en Risk heeft ook taken die in de tweede lijn liggen waardoor volledige onafhankelijkheid niet reëel is maar wel wordt nagestreefd.

Voor 2021 hebben we een aanpassing aangebracht in de controleplanning om het risicomanagement in zijn totaliteit weer een stap verder te brengen. Deze aanpassing heeft ertoe geleid dat interne controles in een hogere frequentie worden uitgevoerd, met een grotere diversiteit aan thema’s. Dit geeft de organisatie de mogelijkheid kortcyclischer bij te sturen, indien er verbeterpunten worden geconstateerd. Deze opzet wordt ook voor 2022 gekozen.

Aanvullend op de interne inrichting voor risicobeheersing voert de Autoriteit woningcorporaties (Aw) het integraal risicogericht toezicht op woningcorporaties uit, zoals opgedragen in de woningwet. De Aw bewaakt en beschermt de maatschappelijke middelen van woningcorporaties, zodat deze rechtmatig, effectief en efficiënt worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting.

Als Compaen streven we naar een efficiënte interne beheersing met ‘hard’ controls die ondersteund worden door inzichten in ‘soft’ controls. De ‘hard’ controls geven inzicht in hoeverre bestaande maatregelen een preventieve en dempende werking hebben op de kans of impact van het risico. De ‘soft’ control is een (beheer)maatregel die – meer dan hard controls – ingrijpt op het persoonlijk functioneren van medewerkers. Voorbeeld hiervan is voorbeeldgedrag van leidinggevenden of het elkaar aanspreken op gedragingen die niet aansluiten bij de normen van Compaen.

De bevindingen uit interne controles worden gedeeld met de betrokken leidinggevenden en de bestuurder. Op basis van bevindingen wordt bepaald welke actie hierop geformuleerd wordt. De voortgang van  de aanbevelingen uit zowel interne controles als de interim controles worden verantwoord tertiaal rapportage. Op deze wijze wordt ook de auditcommissie alsmede de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de status van de aanbevelingen.

In 2021 zijn de volgende thema’s gecontroleerd:

• Aanbestedingen
• Changemanagement
• Autorisaties mutaties
• Crediteurenstamgegevens
• Datakwaliteit
• Facturering
• Fraude risico
• Jaarlijkse huurverhoging
• In- en uitdienst
• Marktconformiteitstoets
• Mutatieonderhoud vastlegging
• Streefhuren
• Toewijzingen woningen
• Verkoop woningen

Jaarlijks voert de accountant een interim controle uit voorafgaand aan de jaarrekeningcontrole. Hierover ontvangen wij een managementletter waarbij de accountant rapporteert over de risico’s binnen de administratieve organisatie en de interne beheersing. Bevindingen van de accountant vertalen we naar actiepunten en verantwoorden wij eveneens in de tertiaal rapportage. De auditcommissie ziet onder ander toe op de voortgang van deze bevindingen. De adviezen van de accountant zijn opgevolgd danwel onderhanden. De verwachting is dat deze in de loop van 2022 alsnog worden afgerond.

Compaen is ‘in control’. Compaen beschikt over adequate risicobeheersings- en controlesystemen. De geïnventariseerde risico’s worden op een dynamische manier geactualiseerd en wordt jaarlijks een controleplan opgesteld waarbij de uitkomsten uit de interne controles, de interim controle onder andere basis vormen voor de controleplanning.

De integriteitscode is medio 2020 geactualiseerd. Voor 2020 stond een workshop integriteit gepland. Dit kon door Covid-19 helaas niet doorgaan. Deze workshop heeft alsnog begin 2021 plaatsgevonden en heeft door Covid-19 digitaal plaatsgevonden. Deze digitale workshop is georganiseerd voor alle corporaties in Helmond. In 2023 wordt wederom bepaald of het noodzakelijk is om de integriteitscode te actualiseren.

In 2021 zijn er binnen Compaen geen meldingen ontvangen over mogelijke integriteitsschendingen.

In 2021 zijn geen meldingen ontvangen in het kader van de klokkenluidersregeling.

In 2021 zijn er drie meldingen ontvangen waarbij er mogelijk sprake was van een datalek. In een geval was er sprake van het versturen van een kopie ID naar een derden. Deze heeft dit verwijderd. Alsnog is hier melding van gemaakt bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). In een andere situatie Was er bij een derden partij sprake van een cyberaanval waarbij mogelijk inzage is geweest in door ons verstrekte gegevens. Hiervan heeft de betreffende partij melding gemaakt bij de AP. De derde situatie was na onderzoek geen sprake van een datalek. Melding bij de Autoriteit Persoonsgegevens was dan ook niet noodzakelijk

Creëert Compaen op korte en middellange termijn voldoende kasstromen om aan haar liquiditeits-verplichtingen te voldoen?  Het gaat dan om de interest coverage ratio (ICR).

De ICR toetst of Compaen vanuit de beschikbare operationele kasstromen de rente op leningen kan betalen. Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

Heeft Compaen – nu en in de toekomst- voldoende vermogen beschikbaar om de huidige verplichtingen en mogelijke toekomstige risico’s op te vangen? Hier zijn twee continuïteitsratio’s van belang: solvabiliteit en de loan to value (LtV).

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde en het totale vermogen.

De LtV geeft de verhouding weer tussen het totaal aan door het WSW geborgde schulden aan kredietinstellingen en de beleidswaarde van de activa in exploitatie.

Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor beide ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

Naast de Loan to Value is ook de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit en de leningenportefeuille van belang, de zogenaamde dekkingsratio. De dekkingsratio’s toetst of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het totale bezit van Compaen voldoende is om de totale schuldpositie mee af te lossen.

Aan deze dekkingsratio is binnen het nieuwe beoordelingskader de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen. Daarbij wordt binnen het nieuwe beoordelingskader in plaats van de nominale schuldpositie de marktwaarde van de schuldpositie in de discontinuïteitsratio’s opgenomen. Het gaat dan zowel om dekkingsratio als onderpandratio.

Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor deze ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

Compaen heeft géén financiële instrumenten afgesloten in de vorm van derivaten. Break clausules en liquiditeitsrisico als gevolg van bijstortverplichtingen zijn niet van toepassing. De geprognosticeerde renterisico’s zullen zich met name in 2022-2024 boven de ontwikkeling van de interne renterisiconorm bevinden. Dit door geplande nieuwbouw- en investeringen woningverbetering. Op basis van de ingerekende projectenportefeuille ontstaat er vanaf 2028 een afvlakking van de financieringsbehoefte en is er sprake van een positieve ontwikkeling van de beschikbare operationele cashflow.

In de tussentijdse rapportages van Compaen is een apart hoofdstuk Risicomanagement opgenomen waarbij de volgende onderwerpen aan bod zijn gekomen:

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet- DAEB-vastgoed.

Voor de toerekening van baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet- DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

• Wanneer baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend.
• Wanneer deze toezien op zowel DAEB als niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van een
  verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB verhuureenheden ten opzichte van het aandeel nietDAEB-verhuureenheden.
• Baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB of niet-DAEB tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal ver-huureenheden.

Het verloop van de materiële vaste activa in 2021 is als volgt weer te geven.

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor woongelegenheden, MOG, en parkeergelegenheden.  De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Voor één object BOG is de marktwaarde bepaald op basis van de full-versie omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de huursom van de niet-DAEB tak afzonderlijk. De full-waardering is uitgevoerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. Compaen heeft op basis van bovenstaande criteria in totaal 123 waarderingscomplexen geïdentificeerd. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

Methoden

De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de DCF-methode (discounted cash flow) en is per categorie vastgoed als volgt: 

• Woongelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex;
• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: doorexploiteerscenario;
• Parkeergelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

Vanaf 2011 wordt door Compaen een eigen leegstandsoverzicht bijgehouden. Dit overzicht is als basis gebruikt voor de mutatiekansen op complexniveau (de gemiddelde mutatiegraad) van de afgelopen 5 jaar zoals die zijn ingerekend in de marktwaarde. Voor de mutatiekans wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd. Voor complexen waarbij de mutatiegraad lager is dan 4% wordt, conform het handboek, uitgegaan van 4%. De complexen waarin woningen zijn verkocht zijn bestempeld als aangebroken complex en de overige complexen niet (dit in verband met de opslag van 2% op de mutatiekans indien sprake is van een niet-aangebroken complex).

Parameters

Bij de berekening van de parameters zijn de voorgeschreven parameters zoals deze blijken uit het Handboek Modelmatig Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 gebruikt.

De belangrijkste parameters voor de woongelegen zijn:

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale
huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

• Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe
  huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.
• Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten,
bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

De belangrijkste parameters voor het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede zorgvastgoed zijn:

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

De belangrijkste parameters voor de parkeergelegenheden zijn:

Één BOG-object en één woning gerelateerd aan dit BOG zijn getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatiedossier is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Toepassing vrijheidsgraden

Exit yield: deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis van het model taxateur (waarbij ondermeer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd), beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten leiden.

Disconteringsvoet: deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan dit onderliggende  complex en heeft derhalve voor dit specifieke complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet. 

De marktwaarde toont het volgende verloop:

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’).

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Compaen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Compaen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

• Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie;
• Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Compaen hanteert in haar beleid een streefhuur van 68% van de maximaal redelijke huur;
• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhoud)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Daarnaast is in de norm voor de beleidswaarde het dagelijks onderhoud, en zijn toegerekende en zijn toegerekende personeels en organisatiekosten opgenomen.
• Inrekening van toekomstige verhuur en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ op de resultatenrekening.

De beleidswaarde van BOG, MOG en Parkeren is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Compaen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat circa 49% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Uitgaande van balanswaardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 283 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Compaen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning toegerekend) als volgt:

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

In 2020 is het strategisch voorraad beleid en daarmee ook het verkoopbeleid herijkt. Om voldoende woningen beschikbaar te houden beperken we onze verkopen tot maximaal 3 per jaar. We verkopen alleen de echte buitenbeentjes bij mutatie na advies van de assetmanager aan het MT en goedkeuring door de RvC, voor zover de woning niet is opgenomen in het reeds goedgekeurde verkoopbesluit.

De feitelijke omstandigheden ten aanzien van het verzekerd bedrag zijn als volgt; alle VHE’s die in eigendom zijn van Compaen zijn verzekerd in de vorm van een brandverzekering. De feitelijke verzekerde waarde per 31 december 2021 is niet bekend, maar indien er aanspraak gemaakt dient te worden op de verzekering, dan wordt door de verzekeraar een externe taxateur ingeschakeld om de waarde op dat moment te bepalen.

Het saldo bedraagt per 31 december 2021 € 2.049.551 (saldo 31 december 2020: € 2.243.221).

• Compaenheeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Compaenniet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Compaen;

• Compaen heeft het WSW een volmacht verstrekt om het recht van hypotheek te vestigen op (een deel van) het DAEB-bezit;

• Compaen beschikt over leningencontracten waar nog renteconversies gedurende de looptijd van het contract plaatsvinden. Compaen beheerst de risico’s door spreiding in de leningenportefeuille aan te brengen. Compaen heeft alleen leningencontracten in euro’s en loopt daardoor geen valutarisico. Compaen heeft geen extendible leningen met embedded derivaten en geen andere derivaten;
• Vanwege het hebben van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting met Compaen Energie BV  is er sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor belastingschulden.

• Compaen maakt voor haar werkzaamheden gebruik van onderaannemers. Compaen maakt bij haar onderaannemers gebruik van de BTW verleggingsregeling wat inhoudt dat Compaen de verschuldigde BTW afdraagt aan de fiscus. Compaen betaald daarnaast de verschuldigde loonheffingscomponent op de g-rekening van de onderaannemers. In het kader van de wet ketenaansprakelijkheid is er dit jaar en in het verleden geen sprake geweest van issues.

• Compaen loopt op enkele aspecten risico’s als gevolg van de Coronacrisis en bedrijfsrisico’s zoals opgenomen in het bestuursverslag. Met name kasstroomgerelateerde risico’s als gevolg van de verhuurderheffing. De beschreven voorzorgsmaatregelen achten wij afdoende om de continuïteit van de activiteiten in de toekomst te waarborgen.

• Compaen is onderhoudscontracten aangegaan waarbij er geen sprake is van langdurige verplichtingen.

• Op 9 juli 2020 is een koopovereenkomst gesloten tussen Compaen  en een aannemer over de realisatie van 16 prefab sociale woningen te Mierlo. Compaen koopt 16 sociale woningen turn-key van de betreffende aannemer. Van deze 16 sociale woningen zijn er reeds 8 voltooid en wachten op plaatsing. De overige 8 zullen nog worden gebouwd in 2022 met een uitloop naar 2023.

• Per 31 december 2021 bedraagt de dekkingsgraad van Pensioenfonds SPW 126,0% (ultimo 2020: 109,4,2%). Op de langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 126,6%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de gestelde termijn uit het reservetekort kan komen. Voor de pensioenregeling betaalt Compaen verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Compaen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Compaen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

• Op moment van schrijven is Compaen in discussie met de Belastingdienst. Compaen heeft in het verleden fiscaal de huurwoningen afgewaardeerd waarvan de WOZ-waarde is gedaald. Als een afgewaardeerde woning wordt verkocht, is bij de berekening van het verkoop-resultaat rekening gehouden met de lagere fiscale boekwaarde. Voor zover de verkoop leidt tot een fiscale winst, kan hiervoor in beginsel een herinvesteringsreserve worden gevormd. De inspecteur heeft zich bij Compaen op het standpunt gesteld dat bij de berekening van de herinvesteringsreserve eerst de afwaardering moet worden teruggenomen. Zou de Belastingdienst gelijk krijgen in dit standpunt, dan kan tot een lager bedrag een herinvesteringsreserve worden gevormd. Tegen de aanslag vennootschapsbelasting 2014 en 2015 is reeds bezwaar gemaakt. In de aanlagen 2016 tot en met 2018 zijn dezelfde veronderstellingen van toepassing. Aangezien er een onzekerheid bestaat ten aanzien van de uitkomst van het bezwaar, is de financiële impact hiervan niet opgenomen in de jaarrekening 2021.

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissenzijn er geen overige functionarissen die in 2021 een bezoldiging boven de toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2021 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

De enkelvoudige jaarrekening van Woningstichting Compaen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 toegelaten instellingen volkshuisvesting. De geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening moeten beide worden toegelicht.

Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.

Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘RTIV’) moeten corporaties in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening gescheiden balansen, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor de DAEB-tak en voor de niet-DAEB-tak opnemen. Omdat Compaen valt onder het ‘verlichte regime’ dient in dit kader alleen een gescheiden winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht te worden opgenomen.

Voor de toerekening van baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en niet-DAEB-tak is de volgende methode toegepast;

• Wanneer baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;
• Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB-activiteiten zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden;
• Baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden conform de overige baten, lasten respectievelijk kasstromen op basis van een verdeelsleutel toegerekend.

Voor een toelichting op de ‘Latente belastingvorderingen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Leningen u/g’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Voorraden’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Huurdebiteuren’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Overheidsinstellingen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Belastingen en premies sociale verzekering', zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Overlopende activa’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Voorzieningen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Langlopende schulden', zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Schulden aan kredietinstellingen', zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Overige schulden’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Overlopende passiva’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Voor een toelichting op de ‘Huuropbrengsten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

Voor een toelichting op de ‘Overige operationele lasten exploitatie bezit’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

Voor een toelichting op de ‘Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille', zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

Voor een toelichting op de ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

Voor een toelichting op de ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

Voor een toelichting op de ‘Opbrengsten overige activiteiten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

Voor een toelichting op de ‘Kosten overige activiteiten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

Voor een toelichting op de ‘Leefbaarheid’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.