A. Geconsolideerde Balans
Na voorstel resultaatbestemming per 31 december 2021
Boekjaar | Boekjaar | ||||
---|---|---|---|---|---|
ACTIVA (Bedragen in €) | 2021 | 2020 | |||
VASTE ACTIVA | |||||
Vastgoedbeleggingen | |||||
DAEB vastgoed in exploitatie | 1.1 | 567.424.274 | 524.224.140 | ||
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 1.2 | 6.363.993 | 5.681.733 | ||
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie | 1.3 | 6.546.859 | 1.367.201 | ||
Totaal vastgoedbeleggingen | 580.335.126 | 531.273.074 | |||
Materiële vaste activa | 1 | ||||
Onroerende en roerende goederen t.d.v. exploitatie | 1.4 | 2.862.683 | 2.911.229 | ||
Totaal materiële vaste activa | 2.862.683 | 2.911.229 | |||
Financiële vaste activa | 2 | ||||
Deelnemingen | 2.1 | 244.500 | 244.500 | ||
Latente belastingvordering(en) | 2.2 | 1.604.267 | 1.789.673 | ||
Leningen u/g | 2.3 | 200.784 | 209.048 | ||
Totaal Financiële vaste activa | 2.049.551 | 2.243.221 | |||
SOM DER VASTE ACTIVA | 585.247.359 | 536.427.523 | |||
VLOTTENDE ACTIVA | |||||
Voorraden | 3 | ||||
Overige voorraden | 3.1 | 134.307 | 90.925 | ||
Totaal Voorraden | 134.307 | 90.925 | |||
Vorderingen | 4 | ||||
Huurdebiteuren | 4.1 | 43.966 | 81.778 | ||
Overheid | 4.2 | 2.924 | 6.590 | ||
Belastingen en premies sociale verzekeringen | 4.3 | 220.716 | 911.237 | ||
Overige vorderingen | 4.4 | 98.655 | 73.199 | ||
Overlopende activa | 4.5 | 444.138 | 2.280 | ||
Totaal vorderingen | 810.399 | 1.075.084 | |||
Liquide middelen | 5 | ||||
Liquide middelen | 5.1 | 3.924.070 | 5.388.639 | ||
Totaal liquide middelen | 3.924.070 | 5.388.639 | |||
SOM DER VLOTTENDE ACTIVA | 4.868.776 | 6.554.648 | |||
TOTAAL ACTIVA | 590.116.135 | 542.982.171 |
Boekjaar | Boekjaar | ||||
---|---|---|---|---|---|
PASSIVA (Bedragen in €) | 2021 | 2020 | |||
GROEPSVERMOGEN | |||||
Groepsvermogen | 6 | ||||
Eigen vermogen | 6.1 | 461.329.643 | 423.999.553 | ||
TOTAAL GROEPSVERMOGEN | 461.329.643 | 423.999.553 | |||
VOORZIENINGEN | |||||
Voorzieningen | 7 | ||||
Voorziening onrendabele investeringen | 7.1 | 2.764.118 | 2.191.351 | ||
Overige voorzieningen | 7.3 | 43.013 | 37.690 | ||
TOTAAL VOORZIENINGEN | 2.807.131 | 2.229.041 | |||
LANGLOPENDE SCHULDEN | |||||
Langlopende schulden | 8 | ||||
Schulden/leningen kredietinstellingen | 8.1 | 115.987.163 | 108.100.534 | ||
TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN | 115.987.163 | 108.100.534 | |||
KORTLOPENDE SCHULDEN | |||||
Kortlopende schulden | |||||
Schulden aan kredietinstellingen | 9.1 | 5.006.841 | 4.827.326 | ||
Schulden aan leveranciers | 9.2 | 2.316.376 | 1.104.662 | ||
Belastingen en premies sociale verzekering | 9.3 | 803.851 | 551.339 | ||
Overige schulden | 9.4 | 78.575 | 150.914 | ||
Overlopende passiva | 9.5 | 1.786.554 | 2.018.803 | ||
TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN | 9.992.198 | 8.653.044 | |||
TOTAAL PASSIVA | 590.116.135 | 542.982.171 |
B. Geconsolideerde Winst- en verliesrekening
WINST- EN VERLIESREKENING FUNCTIONEEL (Bedragen in €) | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Huuropbrengsten | 10 | 23.467.976 | 23.222.202 | ||
Opbrengsten servicecontracten | 11.1 | 395.636 | 328.377 | ||
Lasten servicecontracten | 11.2 | -478.734 | -448.846 | ||
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | 12 | -1.975.091 | -2.083.132 | ||
Lasten onderhoudsactiviteiten | 13 | -7.235.236 | -7.934.911 | ||
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 14 | -4.526.224 | -4.193.787 | ||
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 9.648.328 | 8.889.903 | |||
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 15 | 389.882 | 630.000 | ||
Toegerekende organisatiekosten | 15 | -16.799 | -23.508 | ||
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | 0 | -129.018 | -563.613 | ||
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportef. | 15 | 244.065 | 42.879 | ||
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.1 | -4.200.893 | -3.583.437 | ||
Niet-gereal. waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.2 | 39.390.979 | 42.612.415 | ||
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16 | 35.190.086 | 39.028.978 | ||
Overige organisatiekosten | 17 | -2.411.032 | -592.013 | ||
Leefbaarheid | 18 | -377.929 | -249.921 | ||
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 19.1 | 8.363 | 4.280 | ||
Rentelasten en soortgelijke kosten | 19.2 | -3.092.104 | -3.759.755 | ||
Saldo financiële baten en lasten | 19 | -3.083.742 | -3.755.475 | ||
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 39.209.777 | 43.364.352 | |||
Belastingen | 20 | -1.879.686 | -1.263.336 | ||
RESULTAAT NA BELASTINGEN | 37.330.091 | 42.101.016 |
C. Geconsolideerde Kasstroomoverzicht
GECONSOLIDEERDE KASSTROOM 2021 (Bedragen x €1) | Boekjaar | Boekjaar | ||
---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | |||
OPERATIONELE ACTIVITEITEN | ||||
Ontvangsten | ||||
Huurontvangsten | 23.753.136 | 23.504.273 | ||
Vergoedingen | 395.636 | 328.377 | ||
Overige bedrijfsontvangsten | 0 | 6.519 | ||
Renteontvangsten | 8.363 | 4.194 | ||
Saldo ingaande kasstromen | 24.157.135 | 23.843.364 | ||
Uitgaven | ||||
Personeelsuitgaven | 1.672.842 | 1.768.353 | ||
Onderhoudsuitgaven | 6.666.458 | 7.116.082 | ||
Overige bedrijfsuitgaven | 3.782.206 | 3.221.465 | ||
Renteuitgaven | 3.376.014 | 3.822.594 | ||
Verhuurderheffing | 3.220.919 | 2.946.081 | ||
Leefbaarheid | 101.215 | 54.751 | ||
Vennootschapsbelasting | 1.004.803 | 2.850.883 | ||
Saldo uitgaande kasstromen | 19.824.456 | 21.780.209 | ||
Kasstroom uit operationele activiteiten | 4.332.679 | 2.063.155 | ||
(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN | ||||
MVA ingaande kasstroom | ||||
Verkoopontvangsten bestaande huur | 389.382 | 617.733 | ||
Saldo MVA ingaande kasstroom | 389.382 | 617.733 | ||
MVA uitgaande kasstroom | ||||
Nieuwbouw huur | 6.710.971 | 3.292.661 | ||
Woningverbetering | 4.279.170 | 1.773.809 | ||
Aankoop verhuureenheden | 1.274.767 | 0 | ||
Investeringen overig | 209.661 | 47.507 | ||
Saldo MVA uitgaande kasstromen | 12.474.568 | 5.113.978 | ||
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten | -12.085.185 | -4.496.244 | ||
FINANCIERINGSACTIVITEITEN | ||||
Ingaand | ||||
Nieuwe te borgen leningen | 11.153.213 | 5.000.000 | ||
Uitgaand | ||||
Aflossing geborgde leningen | 3.937.655 | 3.702.532 | ||
Aflossing ongeborgde leningen | 927.622 | 896.862 | ||
Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 6.287.936 | 400.606 | ||
Toename/afname van geldmiddelen | -1.464.570 | -2.032.483 | ||
Wijziging kortgeld | 0 | 0 | ||
Geldmiddelen aan het begin van de periode | 5.388.639 | 7.421.123 | ||
Geldmiddelen aan het einde van de periode | 3.924.070 | 5.388.639 | ||
Toename (afname) van geldmiddelen | -1.464.570 | -2.032.484 |
De toelichting op het kasstroomoverzicht is wat betreft de gehanteerde grondslagen bij het opstellen van het kasstroomoverzicht opgenomen aan het einde van de algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening.
D. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021.
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Activiteiten
De activiteiten van Woningstichting Compaen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan de Houtsestraat 69, 5706 LR te Helmond, zijn erop gericht mensen te huisvesten die daar zelf niet in kunnen voorzien, geheel in de geest van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Het KvK-nummer van Woningstichting Compaen is 40236239.
Groepsverhoudingen
Woningstichting Compaen is voor 100% aandeelhouder van Compaen Energie BV. Bij Compaen Energie BV zijn de commerciële activiteiten met betrekking tot de levering van energie die opgewekt wordt uit bodemwarmte ondergebracht. Woningstichting Compaen is voor 25% aandeelhouder van de gezamenlijk met de Helmondse woningcorporaties Woonpartners, Volksbelang en woCom opgerichte ‘Woonwagens en Standplaatsen Beheer BV’. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:
Geconsolideerde maatschappijen
Naam | Statutaire zetel | Aandeel in geplaatst kapitaal |
Compaen Energie B.V. |
Helmond | 100% |
Niet-geconsolideerde maatschappijen
Naam | Statutaire zetel | Aandeel in geplaatst kapitaal |
Woonwagens en Standplaatsen Beheer B.V. | Helmond | 25% |
Compaen neemt deel in 12 verenigingen van eigenaren (VVE’s). In enkele VVE’s bezit Compaen de meerderheid van het stemrecht in de algemene vergadering van eigenaren. De totale omvang van het belang van Compaen in deze verenigingen is op de omvang van Compaen als geheel van een te verwaarlozen betekening. Compaen past daarom de mogelijkheid toe om consolidatie achterwege te laten op basis van artikel 407 lid 1a BW2, titel 9).
Compaen verwerkt haar jaarlijkse bijdragen in de VVE’s op basis van de handreiking toepassing functionele indeling winst- en verliesrekening als last in het jaar waarin de bijdrage wordt verricht.
Grondslagen voor consolidatie
In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Compaen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Compaen. Geconsolideerd is Compaen Energie BV. De financiële gegevens van Compaen Energie BV zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Er zijn in 2021 geen nieuwe groepsmaatschappijen verworven of deelnemingen afgestoten.
Algemene grondslagen voor de opstelling van geconsolideerde jaarrekening
In artikel 35 lid 1 van de Woningwet is bepaald dat de jaarrekening moet worden opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijke Wetboek waarbij uitsluitend de afdelingen 2 tot en 6, 8, 10, 11, 13 en 16 van overeenkomstige toepassing zijn. In artikel 30 van het Besluit Toegelaten Instellingen 2015 (BTIV) zijn de niet van toepassing zijnde artikelen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
De vergelijkende cijfers zijn, waar nodig, aangepast ten behoeve van vergelijkingsdoeleinden.
Onzekerheden in de jaarrekening
Een post kan slechts in de balans worden verwerkt als de omvang van de economische voordelen die aan de rechtspersoon zullen toevloeien of de omvang van de uitstroom van middelen als gevolg van een verplichting op een betrouwbare wijze kan worden vastgesteld (RJ115.104 en RJ115.105). De waardering moet worden gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa voorzieningen, schulden of overlopende passiva van Compaen (RJ272.403).
Op moment van schrijven is Compaen in discussie met de Belastingdienst.
Compaen heeft in het verleden fiscaal de huurwoningen afgewaardeerd waarvan de WOZ-waarde is gedaald. Als een afgewaardeerde woning wordt verkocht, is bij de berekening van het verkoop-resultaat rekening gehouden met de lagere fiscale boekwaarde. Voor zover de verkoop leidt tot een fiscale winst, kan hiervoor in beginsel een herinvesteringsreserve worden gevormd. De inspecteur heeft zich bij Compaen op het standpunt gesteld dat bij de berekening van de herinvesteringsreserve eerst de afwaardering moet worden teruggenomen. Zou de Belastingdienst gelijk krijgen in dit standpunt, dan kan tot een lager bedrag een herinvesteringsreserve worden gevormd. Tegen de aanslag vennootschapsbelasting 2014 en 2015 is reeds bezwaar gemaakt. In de aanlagen 2016 tot en met 2018 zijn dezelfde veronderstellingen van toepassing. Aangezien er een onzekerheid bestaat ten aanzien van de uitkomst van het bezwaar, is de financiële impact hiervan niet opgenomen in de jaarrekening 2021.
Schattingsposten
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
- Marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde (zie 1.1 en 1.2);
- Voorziening onrendabele top (zie 7.1);
- Latente belasting voorzieningen (zie 2.2).
D.1. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
1. Materiële vaste activa
1.1. DAEB- en 1.2 niet DAEB-vastgoed in exploitatie
DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie waarbij de huurprijs bij het aangaan van een huurovereenkomst lager of gelijk is aan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2021 bedraagt deze grens € 752,33 (2020: € 737,14). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een aanvangshuurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde
Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).
Compaen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, en parkeergelegenheden en de full-versie voor één object BOG omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de huursom van de niet-DAEB tak afzonderlijk. De full-waardering is uitgevoerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderings-reserve en de overige reserves. Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen. Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full versie aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte (circa 10%) van de full versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen.
Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed).
Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) dienen te worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is dat toekomstige prestatie-eenheden ten gunste van de toegelaten instelling zullen komen. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen vastgoed.
Waardering na eerste verwerking
Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De waardevermindering of – vermeerdering die voortvloeit uit de eerste waardering tegen marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De waardevermindering of - vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille’.
Complexindeling
Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een
afzonderlijk waarderingscomplex.
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De marktwaarde wordt bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen (DCF-methode). Voor woon- en parkeergelegenheden met uitzondering van onzelfstandige studenteneenheden wordt de marktwaarde bepaald op basis van het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste van het de marktwaarde volgens het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor intramuraal zorgvastgoed wordt de marktwaarde bepaald volgens het doorexploiteerscenario.
Afschrijvingen
Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.
Buitengebruikstelling als gevolg van sloop
Indien op het waarderingscomplex, of een deel daarvan op de waardepeildatum 31 december 2021 een ook voor een derde onherroepelijk verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden.
Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde
In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). Vanaf het boekjaar 2018 is de bedrijfswaarde vervangen door de beleidswaarde.`
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Compaen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Compaen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:
- Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie;
- Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Compaen hanteert in haar beleid een streefhuur van 68% van de maximaal redelijke huur;
- Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhoud)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Daarnaast is in de norm voor de beleidswaarde het dagelijks onderhoud, en zijn toegerekende en zijn toegerekende personeels en organisatiekosten opgenomen.
- Inrekening van toekomstige verhuur en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ op de resultatenrekening.
De beleidswaarde van BOG / MOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.
Compaen heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:
Uitgangspunt gemiddeld per woning voor: | 2021 | 2022 |
---|---|---|
Disconteringsvoet | 5,35% | 5,60% |
Streefhuur per maand | € 603 | € 596 |
Lasten onderhoud per jaar | € 1.984 | € 1.879 |
Lasten beheer per jaar | € 838 | € 802 |
Verhuurderheffing per jaar | € 976 | € 982 |
Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Compaen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.
1.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.
In alinea 645.212 is opgenomen dat herclassificatie aan de orde is indien sprake is van een beëindiging van de duurzame exploitatie van het vastgoed teneinde het vastgoed te slopen en nieuw vastgoed te ontwikkelen. Zolang het vastgoed nog duurzaam wordt verhuurd vindt geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
1.4. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
2. Financiële vaste activa
2.1. Deelnemingen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningstichting Compaen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd.
Wanneer Woningstichting Compaen geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting, wordt een voorziening gevormd, zodat de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat wordt gesteld. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met vorderingen op de deelneming en in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.
2.2. Latente belastingvordering
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Compaen geldende rente voor langlopende leningen (ad 2,68%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief, en is contant gemaakt tegen 1,99%. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van het bestaande afschrijvingspotentieel vastgoed in exploitatie en fiscale waardering van de zonnepanelen.
2.3. Leningen u/g
De leningen u/g worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
3. Voorraden
De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs.
4. Vorderingen
Dit betreft vorderingen op zittende en vertrokken huurders, gemeenten, vooruitbetaalde premies en nog te ontvangen renten van banken. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
5. Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan krediet-instellingen onder de kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
6. Groepsvermogen
Het groepsvermogen is gelijk aan het eigen vermogen dat wordt gevormd door de overige reserves en de herwaarderingsreserve.
In RJ 645.207, alinea 4 is gesteld dat de herwaarderingsreserve niet collectief, maar per actief bepaald dient te worden. Dit betekent dat de positieve herwaardering op het niveau van een waarderingscomplex leidt tot de vorming van een herwaarderingsreserve.
De onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde, op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs is geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waarde-verminderingen.
Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed) wordt het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks overgeboekt naar de overige reserves.
7. Voorzieningen
Indien het effect van tijdswaarde materieel is dient de voorziening met ingang van 1 januari 2020 te worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen.
Indien een voorziening tegen contante waarde is gewaardeerd, is het niet langer mogelijk de mutatie in de voorziening als gevolg van rentetoevoeging in de winst-en-verliesrekening als dotatie aan de voorziening te presenteren. Deze rentetoevoeging moet als interestlast te worden gepresenteerd.
7.1. Voorziening onrendabele investeringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.
Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.
8. Langlopende schulden
Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Woningstichting Compaen maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.
9. Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
Onder deze post worden de aflossingsverplichtingen voor opgenomen leningen, de niet vervallen rente op leningen, de vooruit ontvangen huur en de schulden aan leveranciers, belasting, vennootschapsbelasting en overige opgenomen.
D.2. Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat
Bedrijfsopbrengsten
10. Huuropbrengsten
Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed.
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2021 bedroeg 0,00%, waarbij de Niet-DAEB woningen wel een huurverhoging van 2,30% hebben gekregen. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
11. Opbrengsten en lasten servicecontracten
Opbrengsten uit servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
12. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:
- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed
De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’.
13. Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’.
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
14. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur- en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten.
Gedacht kan worden aan:
- onroerendezaakbelasting;
- verzekeringskosten.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’.
15. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
16. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.1. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
16.2. Niet-gerealiseerde waardveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.
17. Overige organisatiekosten
Onder overige organisatiekosten zijn verantwoord: kosten met betrekking tot governance en bestuur, Treasury, jaarverslaggeving en control, personeel en organisatie, kosten personeelsvereniging en de bijdrage aan de Autoriteit woningcorporaties.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’.
18. Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
19. Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
20. Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst 1 en 2). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Vanwege deze onduidelijkheid kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruikgemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten, voor zover niet direct toe te rekenen aan een post van de functionele winst-en-verliesrekening, worden ook verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in ‘Toerekening baten en lasten’.
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in ‘Toerekening baten en lasten’.
Pensioenlasten
Compaen heeft een pensioenregeling via het Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.
Per 31 december 2021 bedraagt de dekkingsgraad van Pensioenfonds SPW 126,0% (ultimo 2020: 109,4%). Op de langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 126,6%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de gestelde termijn uit het reservetekort kan komen. Voor de pensioenregeling betaalt Compaen verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Compaen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Compaen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn.
Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
D.3. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelasting wordt opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
E. Risico's en onzekerheden
Risicomanagement neemt als onderdeel van de integrale bedrijfsvoering een prominente plaats in binnen Compaen. Hierbij ziet het risicomanagement toe op:
- enerzijds de ontwikkeling van de interne organisatie en interne control, en
- anderzijds op externe ontwikkelingen ten aanzien van veranderende wet- en regelgeving.
Met risicomanagement wil Compaen inzicht krijgen in de (interne en externe) risico’s die de organisatie loopt en die van invloed zijn op de continuïteit en het bereiken van de strategische doelstellingen van de organisatie.
Onderstaand is een aantal risico’s en onzekerheden benoemd vanuit meerjarenperspectief en (dis)continuïteit en waar specifieke aandacht voor is geweest in 2021.
Strategische risico’s
Naast de financiële risico’s beoordelen wij onze ondernemingsrisico’s. hierbij is specifieke aandacht voor de risicogebieden: strategisch, operationeel, reporting en compliance. De risico’s op deze risicogebieden zijn voldoende beheerst en hebben geen grote impact op de realisatie van onze strategische doelen. De risico’s die de kwalificatie ‘hoog’ hebben gekregen, zijn maatregelen voor benoemd om het risico te verminderen en wordt er middels sturingsinformatie op toegezien dat die maatregelen daadwerkelijk worden nageleefd en dat het risicomanagement geborgd is in de organisatie.
Interne beheersing
Binnen Compaen passen we het ‘three lines of defence’ niet volledig toe, maar trachten we zoveel als mogelijk scheiding aan te brengen tussen de controlelijnen. Door de omvang van Compaen is ervoor gekozen om geen onafhankelijke interne auditafdeling (derde lijn) in te richten. De controller, Compliance en Risk heeft ook taken die in de tweede lijn liggen waardoor volledige onafhankelijkheid niet reëel is maar wel wordt nagestreefd.
Voor 2021 hebben we een aanpassing aangebracht in de controleplanning om het risicomanagement in zijn totaliteit weer een stap verder te brengen. Deze aanpassing heeft ertoe geleid dat interne controles in een hogere frequentie worden uitgevoerd, met een grotere diversiteit aan thema’s. Dit geeft de organisatie de mogelijkheid kortcyclischer bij te sturen, indien er verbeterpunten worden geconstateerd. Deze opzet wordt ook voor 2022 gekozen.
Aanvullend op de interne inrichting voor risicobeheersing voert de Autoriteit woningcorporaties (Aw) het integraal risicogericht toezicht op woningcorporaties uit, zoals opgedragen in de woningwet. De Aw bewaakt en beschermt de maatschappelijke middelen van woningcorporaties, zodat deze rechtmatig, effectief en efficiënt worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
Als Compaen streven we naar een efficiënte interne beheersing met ‘hard’ controls die ondersteund worden door inzichten in ‘soft’ controls. De ‘hard’ controls geven inzicht in hoeverre bestaande maatregelen een preventieve en dempende werking hebben op de kans of impact van het risico. De ‘soft’ control is een (beheer)maatregel die – meer dan hard controls – ingrijpt op het persoonlijk functioneren van medewerkers. Voorbeeld hiervan is voorbeeldgedrag van leidinggevenden of het elkaar aanspreken op gedragingen die niet aansluiten bij de normen van Compaen.
De bevindingen uit interne controles worden gedeeld met de betrokken leidinggevenden en de bestuurder. Op basis van bevindingen wordt bepaald welke actie hierop geformuleerd wordt. De voortgang van de aanbevelingen uit zowel interne controles als de interim controles worden verantwoord tertiaal rapportage. Op deze wijze wordt ook de auditcommissie alsmede de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de status van de aanbevelingen.
In 2021 zijn de volgende thema’s gecontroleerd:
- Aanbestedingen
- Changemanagement
- Autorisaties mutaties
- Crediteurenstamgegevens
- Datakwaliteit
- Facturering
- Fraude risico
- Jaarlijkse huurverhoging
- In- en uitdienst
- Marktconformiteitstoets
- Mutatieonderhoud vastlegging
- Streefhuren
- Toewijzingen woningen
- Verkoop woningen
Interim controle
Jaarlijks voert de accountant een interim controle uit voorafgaand aan de jaarrekeningcontrole. Hierover ontvangen wij een managementletter waarbij de accountant rapporteert over de risico’s binnen de administratieve organisatie en de interne beheersing. Bevindingen van de accountant vertalen we naar actiepunten en verantwoorden wij eveneens in de tertiaal rapportage. De auditcommissie ziet onder ander toe op de voortgang van deze bevindingen. De adviezen van de accountant zijn opgevolgd danwel onderhanden. De verwachting is dat deze in de loop van 2022 alsnog worden afgerond.
In control
Compaen is ‘in control’. Compaen beschikt over adequate risicobeheersings- en controlesystemen. De geïnventariseerde risico’s worden op een dynamische manier geactualiseerd en wordt jaarlijks een controleplan opgesteld waarbij de uitkomsten uit de interne controles, de interim controle onder andere basis vormen voor de controleplanning.
Integriteit
De integriteitscode is medio 2020 geactualiseerd. Voor 2020 stond een workshop integriteit gepland. Dit kon door Covid-19 helaas niet doorgaan. Deze workshop heeft alsnog begin 2021 plaatsgevonden en heeft door Covid-19 digitaal plaatsgevonden. Deze digitale workshop is georganiseerd voor alle corporaties in Helmond. In 2023 wordt wederom bepaald of het noodzakelijk is om de integriteitscode te actualiseren.
In 2021 zijn er binnen Compaen geen meldingen ontvangen over mogelijke integriteitsschendingen.
Klokkenluidersregeling
In 2021 zijn geen meldingen ontvangen in het kader van de klokkenluidersregeling.
Verordening Gegevensbescherming (AVG)
In 2021 zijn er drie meldingen ontvangen waarbij er mogelijk sprake was van een datalek. In een geval was er sprake van het versturen van een kopie ID naar een derden. Deze heeft dit verwijderd. Alsnog is hier melding van gemaakt bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). In een andere situatie Was er bij een derden partij sprake van een cyberaanval waarbij mogelijk inzage is geweest in door ons verstrekte gegevens. Hiervan heeft de betreffende partij melding gemaakt bij de AP. De derde situatie was na onderzoek geen sprake van een datalek. Melding bij de Autoriteit Persoonsgegevens was dan ook niet noodzakelijk
Financieel risico: kasstroom
Creëert Compaen op korte en middellange termijn voldoende kasstromen om aan haar liquiditeits-verplichtingen te voldoen? Het gaat dan om de interest coverage ratio (ICR).
De ICR toetst of Compaen vanuit de beschikbare operationele kasstromen de rente op leningen kan betalen. Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.
Financieel risico: vermogen
Heeft Compaen – nu en in de toekomst- voldoende vermogen beschikbaar om de huidige verplichtingen en mogelijke toekomstige risico’s op te vangen? Hier zijn twee continuïteitsratio’s van belang: solvabiliteit en de loan to value (LtV).
De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde en het totale vermogen.
De LtV geeft de verhouding weer tussen het totaal aan door het WSW geborgde schulden aan kredietinstellingen en de beleidswaarde van de activa in exploitatie.
Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor beide ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.
Financieel risico: onderpand
Naast de Loan to Value is ook de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit en de leningenportefeuille van belang, de zogenaamde dekkingsratio. De dekkingsratio’s toetst of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het totale bezit van Compaen voldoende is om de totale schuldpositie mee af te lossen.
Aan deze dekkingsratio is binnen het nieuwe beoordelingskader de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen. Daarbij wordt binnen het nieuwe beoordelingskader in plaats van de nominale schuldpositie de marktwaarde van de schuldpositie in de discontinuïteitsratio’s opgenomen. Het gaat dan zowel om dekkingsratio als onderpandratio.
Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor deze ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.
Renterisico
Compaen heeft géén financiële instrumenten afgesloten in de vorm van derivaten. Break clausules en liquiditeitsrisico als gevolg van bijstortverplichtingen zijn niet van toepassing. De geprognosticeerde renterisico’s zullen zich met name in 2022-2024 boven de ontwikkeling van de interne renterisiconorm bevinden. Dit door geplande nieuwbouw- en investeringen woningverbetering. Op basis van de ingerekende projectenportefeuille ontstaat er vanaf 2028 een afvlakking van de financieringsbehoefte en is er sprake van een positieve ontwikkeling van de beschikbare operationele cashflow.
Risico’s waar specifieke aandacht voor is geweest in 2021
In de tussentijdse rapportages van Compaen is een apart hoofdstuk Risicomanagement opgenomen waarbij de volgende onderwerpen aan bod zijn gekomen:
Interne audit
- Aanbestedingen
- Changemanagement
- Autorisaties mutaties
- Crediteurenstamgegevens
- Datakwaliteit
- Facturering
- Fraude risico
- Jaarlijkse huurverhoging
- In- en uitdienst
- Marktconformiteitstoets
- Mutatieonderhoud vastlegging
- Streefhuren
- Toewijzingen woningen
- Verkoop woningen
Bevindingen zijn opgepakt en geborgd of er zijn acties geformuleerd.
Fraude- en integriteitsrisico’s
Er zijn in 2021 geen signalen ontvangen over frauduleuze handelingen of niet-integer gedrag. In 2020 was Compaen samen met een vijftal corporaties voornemens om een bijeenkomst te organiseren rondom integriteit. Door de coronacrisis is dit meermaals verplaatst. Uiteindelijk is besloten dit in het eerste kwartaal van 2021 digitaal te organiseren.
Privacy
In 2021 heeft Compaen meer aandacht gegeven aan haar informatiebeveiliging. Dit met name door een medewerker ruimte te geven in de werkzaamheden om hier structureel mee bezig te kunnen zijn. Verder is er tijdens een medewerkersbijeenkomst door de controller stilgestaan bij het thema Privacy en is er op een constructieve manier de discussie gevoerd omtrent zaken die wel of niet kunnen vanuit de dagelijkse praktijk.
Voortgang actiemanagement
Acties die voortkomen uit de interim controles van de accountant zijn verzameld in een overzicht waarmee de voortgang wordt bewaakt.
Conclusie van de bevindingen over 2021
De AO/IB binnen Compaen is op niveau. De organisatie heeft voldoende controls ingeregeld en acteert in voldoende mate op tekortkomingen die uit interne en externe controls worden geconstateerd. Compaen is continue actief bezig om de interne beheersing een stap verder te brengen. Zo is er met ingang van 2021 een andere opzet van de interne controleplanning. Op deze manier vinden de diverse lijncontroles kort cyclisch plaats, waardoor het voor de organisatie mogelijk is om sneller dan voorheen bij te sturen.
F. Toelichting inzake scheiding DAEB en niet-DAEB
Sinds 1 januari 2017 moeten woningcorporaties hun commerciële activiteiten (Niet-DAEB) gescheiden van hun sociale werkzaamheden (DAEB) opnemen in de administratie. Een corporatie heeft bij de scheiding gekozen voor een administratieve scheiding, juridische splitsing, hybride scheiding of een verlicht regime. Woningstichting Compaen voldoet aan de criteria van het verlicht regime.
Corporaties met een verlicht regime maken ook onderscheid tussen kosten en opbrengsten (winst- en verliesrekening) en uitgaven en ontvangsten (kasstroomoverzicht) van DAEB en niet- DAEB activiteiten, ondanks dat voor hen een volledige (administratieve) scheiding niet van toepassing is. Het aanleveren van een gesplitste balans is onder het verlicht regime niet van toepassing.
Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet- DAEB-tak
Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet- DAEB-vastgoed.
Voor de toerekening van baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet- DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:
- Wanneer baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend.
- Wanneer deze toezien op zowel DAEB als niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van een
verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB verhuureenheden ten opzichte van het aandeel nietDAEB-verhuureenheden. - Baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB of niet-DAEB tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal ver-huureenheden.
Gedurende 2021 bestaat het totaal bezit uit, gebaseerd op de puntentelling van de SBR:
Indeling SBR | Puntentelling | DAEB | Niet-DAEB |
---|---|---|---|
Woonruimte (zelfstandig) | 1 | 3.433 | 18 |
Zorgvastgoed | 0 | 0 | 0 |
Bedrijfsruimte (DAEB) | 2 | 12 | 0 |
Bedrijfsruimte (Niet-DAEB) | 1 | 0 | 1 |
Maatschappelijk vastgoed | 2 | 20 | 0 |
Parkeergelegenheid | 0 | 29 | 37 |
Overig bezit | 0 | 0 | 0 |
Totaal: | 3.494 | 56 | |
98,42% | 1,58% |
G. Toelichting op de geconsolideerde balans
1. Materiële vaste activa
Het verloop van de materiële vaste activa in 2021 is als volgt weer te geven.
1.1. DAEB- en 1.2. Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
1.1 DAEB vastgoed in exploitatie | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 186.877.313 | 185.179.812 | |||
Cumulatieve herwaarderingen | 337.346.827 | 296.961.177 | |||
Boekwaarde per 1 januari | 524.224.140 | 482.140.989 | |||
Investeringen bestaand bezit | 4.262.664 | 1.773.809 | |||
Oplevering vastgoed in ontwikkeling | 951.341 | 0 | |||
Investeringen aankoop | 1.178.125 | 0 | |||
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs desinvestering | -22.341 | -51.882 | |||
Herwaarderingen desinvestering | -106.677 | -511.731 | |||
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs sloop | -38.363 | 0 | |||
Herwaarderingen sloop | -1.749.840 | 0 | |||
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Herclassificatie | -21.711 | -24.426 | |||
Herwaarderingen Herclassificatie | -134.545 | 10.625 | |||
Herwaardering vastgoed in exploitatie | 38.881.481 | 40.886.756 | |||
Totaal mutaties | 43.200.134 | 42.083.151 | |||
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 193.187.028 | 186.877.313 | |||
Cumulatieve herwaarderingen | 374.237.246 | 337.346.827 | |||
Boekwaarde per 31 december | 567.424.274 | 524.224.140 |
1.2 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 3.495.076 | 3.470.650 | |||
Cumulatieve herwaarderingen | 2.186.657 | 1.680.777 | |||
Boekwaarde per 1 januari | 5.681.733 | 5.151.428 | |||
Investeringen en oplevering nieuwbouw | 16.505 | 0 | |||
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Herclassificatie | 21.711 | 24.426 | |||
Herwaarderingen Herclassificatie | 134.545 | -10.625 | |||
Herwaardering vastgoed in exploitatie | 509.499 | 516.504 | |||
Totaal mutaties | 682.260 | 530.305 | |||
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 3.533.292 | 3.495.076 | |||
Cumulatieve herwaarderingen | 2.830.701 | 2.186.657 | |||
Boekwaarde per 31 december | 6.363.993 | 5.681.733 |
Toegepaste waarderingsgrondslag
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor woongelegenheden, MOG, en parkeergelegenheden. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
Voor één object BOG is de marktwaarde bepaald op basis van de full-versie omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de huursom van de niet-DAEB tak afzonderlijk. De full-waardering is uitgevoerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
Totaal in exploitatie
Totaal vastgoed in exploitatie | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Boekwaarde per 1 januari | 529.905.873 | 487.292.417 | |||
Mutaties | 43.882.394 | 42.613.456 | |||
Boekwaarde per 31 december | 573.788.267 | 529.905.873 |
Waarderingscomplex
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. Compaen heeft op basis van bovenstaande criteria in totaal 123 waarderingscomplexen geïdentificeerd. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:
Methoden
De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de DCF-methode (discounted cash flow) en is per categorie vastgoed als volgt:
- Woongelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex;
- Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: doorexploiteerscenario;
- Parkeergelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.
Vanaf 2011 wordt door Compaen een eigen leegstandsoverzicht bijgehouden. Dit overzicht is als basis gebruikt voor de mutatiekansen op complexniveau (de gemiddelde mutatiegraad) van de afgelopen 5 jaar zoals die zijn ingerekend in de marktwaarde. Voor de mutatiekans wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd. Voor complexen waarbij de mutatiegraad lager is dan 4% wordt, conform het handboek, uitgegaan van 4%. De complexen waarin woningen zijn verkocht zijn bestempeld als aangebroken complex en de overige complexen niet (dit in verband met de opslag van 2% op de mutatiekans indien sprake is van een niet-aangebroken complex).
Parameters
Bij de berekening van de parameters zijn de voorgeschreven parameters zoals deze blijken uit het Handboek Modelmatig Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 gebruikt.
De belangrijkste parameters voor de woongelegen zijn:
2021 | 2020 | |
---|---|---|
Disconteringsvoet | 5,17% tot 6,18% | 5,36% tot 6,43% |
Exit yield | 2,34% tot 6,57% | 2,69% tot 7,28% |
Gemiddelde mutatiekans | 6,18% | 6,15% |
Gemiddelde markthuur (per eenheid per maand) | € 886 | € 895 |
In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale
huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.
- Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe
huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. - Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten,
bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
De belangrijkste parameters voor het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede zorgvastgoed zijn:
2021 | 2020 | |
---|---|---|
Disconteringsvoet | 9,01% tot 9,84% | 7,50% tot 9,32% |
Exit yield | nvt | nvt |
Gemiddelde restant looptijd contracten | 2,6 jaar | 3,2 jaar |
Gemid. markthuur per m2 VVO per maand | € 107,40 | € 110,43 |
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
De belangrijkste parameters voor de parkeergelegenheden zijn:
2021 | 2020 | |
---|---|---|
Disconteringsvoet | 6,61% tot 6,70% | 6,93% tot 7,02% |
Exit yield | 5,22% tot11,57% | 5,17% tot 12,71% |
Gemiddelde markthuur (per eenheid per maand) | € 57 | € 44 |
Inschakeling taxateur
Één BOG-object en één woning gerelateerd aan dit BOG zijn getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatiedossier is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties (Aw).
Toepassing vrijheidsgraden
Exit yield: deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis van het model taxateur (waarbij ondermeer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd), beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten leiden.
Disconteringsvoet: deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan dit onderliggende complex en heeft derhalve voor dit specifieke complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.
Verloop marktwaarde
De marktwaarde toont het volgende verloop:
DAEB | Niet-DAEB | Totaal | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
Stand 1 januari 2020 | 524.224 | 5.682 | 529.906 | |||
Mutaties in het bezit ((des)investeringen, overboekingen, reclassificaties) | -1.113 | 156 | -957 | |||
Aanpassingen naar aanleiding van validatie handboek | -9.199 | -92 | -9.291 | |||
Belangrijkste oorzaken van waardemutatie onderverdeeld naar marktontwikkelingen | ||||||
- Disconteringsvoet | 9.984 | 60 | 10.044 | |||
- Leegwaarde | 27.238 | 275 | 27.513 | |||
- WOZ-waarde | 12.569 | 308 | 12.877 | |||
- Mutatiekans | -3.804 | -98 | -3.902 | |||
- Markthuur | 535 | 0 | 535 | |||
- Instandhoudings- en mutatieonderhoud | -11.511 | -71 | -11.583 | |||
- Overige mutatie objectgegevens | 1.908 | 75 | 1.983 | |||
- Belastingen en verzekeringen | 14.692 | 10 | 14.702 | |||
Overige oorzaken waardemutaties | 1.901 | 59 | 1.960 | |||
Stand per 31 december 2021 | 567.424 | 6.364 | 573.788 |
Beleidswaarde
In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’).
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Compaen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Compaen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:
- Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie;
- Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Compaen hanteert in haar beleid een streefhuur van 68% van de maximaal redelijke huur;
- Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhoud)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Daarnaast is in de norm voor de beleidswaarde het dagelijks onderhoud, en zijn toegerekende en zijn toegerekende personeels en organisatiekosten opgenomen.
- Inrekening van toekomstige verhuur en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ op de resultatenrekening.
De beleidswaarde van BOG, MOG en Parkeren is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.
Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.
Compaen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.
Beleidsmatige beschouwing
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.
Vastgoed in exploitatie
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:
x € 1.000 | 2021 | 2020 | ||
---|---|---|---|---|
Marktwaarde verhuurde staat | € 573.788 | € 529.906 | ||
Beschikbaarheid (door exploiteren) | € 52.416 | € 38.784 | ||
Betaalbaarheid (huren) | € -267.642 | € -274.301 | ||
Kwaliteit (onderhoud) | € -62.448 | € -45.887 | ||
Beheer (beheerskosten) | € -4.900 | € -1.448 | ||
€ -282.575 | € -282.852 | |||
Beleidswaarde | € 291.214 | € 247.054 |
Dit impliceert dat circa 49% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.
Uitgaande van balanswaardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 283 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Compaen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.
Sensitiviteitsanalyse
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning toegerekend) als volgt:
Uitgangspunt gemiddeld per woning voor: | 2021 | 2020 |
---|---|---|
Disconteringsvoet | 5,35% | 5,60% |
Streefhuur per maand | € 603 | € 596 |
Lasten onderhoud per jaar | € 1.984 | € 1.879 |
Lasten beheer per jaar | € 838 | € 802 |
Verhuurderheffing per jaar | € 976 | € 982 |
In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:
Effect op de beleidswaarde | Mutatie t.o.v. uitgangspunt | Effect op de beleidswaarde |
---|---|---|
Disconteringsvoet | 0,5% hoger | € 30 mio lager |
Streefhuur per maand | € 25 hoger | € 18,7 mio hoger |
Streefhuur per maand | € 25 lager | € 19,7 mio lager |
Lasten onderhoud per jaar | € 100 hoger | € 12,4 mio lager |
Lasten beheer per jaar | € 100 hoger | € 12,3 mio lager |
Verkoopportefeuille
In 2020 is het strategisch voorraad beleid en daarmee ook het verkoopbeleid herijkt. Om voldoende woningen beschikbaar te houden beperken we onze verkopen tot maximaal 3 per jaar. We verkopen alleen de echte buitenbeentjes bij mutatie na advies van de assetmanager aan het MT en goedkeuring door de RvC, voor zover de woning niet is opgenomen in het reeds goedgekeurde verkoopbesluit.
Verzekerde waarde
De feitelijke omstandigheden ten aanzien van het verzekerd bedrag zijn als volgt; alle VHE’s die in eigendom zijn van Compaen zijn verzekerd in de vorm van een brandverzekering. De feitelijke verzekerde waarde per 31 december 2021 is niet bekend, maar indien er aanspraak gemaakt dient te worden op de verzekering, dan wordt door de verzekeraar een externe taxateur ingeschakeld om de waarde op dat moment te bepalen.
1.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.3 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Boekwaarde per 1 januari | 1.367.201 | 428.816 | |||
Mutaties: | |||||
Aanschafwaarde | 7.829.364 | 3.292.661 | |||
In exploitatie genomen | -631.341 | 0 | |||
Afboeking | -48.900 | -57.959 | |||
7.149.123 | 3.234.702 | ||||
Totale boekwaarde activa in ontwikkeling | 8.516.324 | 3.663.518 | |||
Onrendabele top activa in ontwikkeling | -1.969.465 | -2.296.317 | |||
Boekwaarde per 31 december | 6.546.859 | 1.367.201 |
1.4. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
Gebouwen en terreinen | Machines en installaties | Andere vaste bedrijfs-middelen | Totaal | |
---|---|---|---|---|
Oospronkelijke kosten | 4.338.937 | 661.635 | 218.427 | 5.218.999 |
Afschrijvingen | -1.951.233 | -236.694 | -119.845 | -2.307.772 |
Boekwaarde per 1 januari | 2.387.704 | 424.941 | 98.582 | 2.911.227 |
Investeringen | 178.430 | 11.000 | 31.230 | 220.661 |
Afschrijvingen lopend boekjaar | -102.693 | -118.344 | -48.168 | -269.205 |
Totaal mutaties | 75.737 | -107.344 | -16.937 | -48.544 |
Oorspronkelijke kosten | 4.517.367 | 672.635 | 249.657 | 5.439.659 |
Afschrijvingen | -2.053.926 | -355.038 | -168.013 | -2.576.977 |
Boekwaarde per 31 december | 2.463.442 | 317.597 | 81.644 | 2.862.683 |
Levensduur (in jaren) | 30 | 10 | 3 tot 5 |
Afschrijvingstermijnen
De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de levensduur. Op woningen, garages en bedrijfsgebouwen wordt lineair afgeschreven.
Verzekeringen
De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2021 verzekerd op basis van brand- en stormverzekering. De laatste wijziging heeft in 2018 plaatsgevonden. In de polis is onderverzekering uitgesloten. De onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2021 als volgt verzekerd:
- Kantoorgebouw en werkplaats: uitgebreide opstal;
- Inventaris: uitgebreide inboedel en reconstructieverzekering administratie;
- Vervoermiddelen: allrisk
Verder zijn er nog afgesloten:
- aansprakelijkheidsverzekering bedrijven;
- fraude en geldtransport verzekering;
- bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.
Waardebepaling in het kader WOZ
De waarde van het woningbezit zoals dit gewaardeerd is volgens de normen van de Waardevaststelling Onroerende Zaken (WOZ) bedraagt per 1 januari 2021 in de gemeente Helmond € 495.081.000 (2020: € 423.414.000) en in de gemeente Geldrop-Mierlo € 259.336.000 (2020: € 236.557.000).
2 Financiële vaste activa
2.1. Deelnemingen
2.1 Deelnemingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Woonwagens en standplaatsen beheer BV aandelen | 4.500 | 4.500 | |||
Woonwagens en standplaatsen beh. BV agio storting | 240.000 | 240.000 | |||
Totaal deelnemingen | 244.500 | 244.500 |
2.2. Latente belastingvordering
2.2 Latente belastingvordering | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Boekwaarde per 1 januari | 1.789.673 | 388.377 | |||
Mutatie waarderingsverschil zonnepanelen | 210.774 | 425.381 | |||
Mutatie rentebeperking ATAD | -618.232 | 618.232 | |||
Mutatie (dis)agio leningportefeuille | 219.714 | 27.849 | |||
Mutatie afschrijvingspotentieel vastgoed in exploitatie | 2.338 | 329.834 | |||
Boekwaarde per 31 december | 1.604.267 | 1.789.673 |
Latentie voor onroerende zaken in exploitatie
Het beleid van Compaen is erop gericht om in continuïteit woningen aan de doelgroep aan te bieden. Aan het einde van de exploitatieduur van een onroerende zaak zal over het algemeen sloop en vervangende nieuwbouw van de verhuurobjecten plaatsvinden. Fiscaal gezien is er geen sprake van een wijziging van de (gemeentelijke) bestemming van de grond van bouw naar openbaar groen en vindt er derhalve geen fiscale afwikkeling plaats, aangezien de gehele geactiveerde waarde ‘doorschuift’ naar de volgende exploitatie. Compaen is voornemens om aan het einde van de exploitatieduur de woningen te slopen om voorts nieuwbouw te plegen. De fiscale boekwaarde op dat moment zal worden ingebracht als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het nieuw te ontwikkelen vastgoed. Hierdoor wordt de boekwaarde niet ten laste van het fiscale resultaat afgewaardeerd en vindt geen fiscale afwikkeling plaats. Deze cyclus doet zich in continuïteit voor, gebaseerd op het op balansdatum bestaande beleidsvoornemen van Compaen, waardoor de situatie ontstaat dat het feitelijke afwikkelmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt en daarom de latentie voor het vastgoed in exploitatie op contante waarde nihil bedraagt. Hierbij is de grondslag € 121 mio met een nominale waarde ad € 31 mio.
Waarderingsverschil zonnepanelen
Compaen heeft zonnepanelen geplaatst om haar bezit te verduurzamen. Zonnepanelen worden fiscaal onder voorwaarden als zelfstandig bedrijfsmiddel aangemerkt, zodat de volledige aanschafwaarde voor afschrijving in aanmerking komt (en niet getoetst hoeft te worden aan de bodemwaarde). Vanaf de aangifte vennootschapsbelasting 2019 waardeert Compaen de zonnepanelen in de aangifte vennootschapsbelasting apart. Jaarlijks wordt een fiscale afschrijving in aanmerking genomen. De zonnepanelen worden in 15 jaar afgeschreven waarbij géén rekening wordt gehouden met een restwaarde. Commercieel wordt over de zonnepanelen niet afgeschreven omdat de panelen worden gewaardeerd bij het vastgoed. Het vastgoed wordt gewaardeerd op marktwaarde.
Voor de latentie is berekend hoe de fiscale afschrijving de komende jaren tot uitdrukking komt in het fiscale resultaat van Compaen. Het waarderingsverschil wordt hierdoor binnen een redelijke termijn gerealiseerd. Hiervoor wordt in de jaarrekening een latentie opgenomen.
Waarderingsverschil | Gemiddeld tarief VPB | Nominale waarde | Contante latentie | Stand per 1-1 | Mutatie | Stand per 31-12 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
2.831.478 | 25,00% | 707.870 | 636.155 | 425.381 | 210.774 | 636.155 |
De latentie heeft een looptijd van 15 jaar.
ATAD rentebeperking
Vanaf 1 januari 2019 is in de Wet op de Vennootschapsbelasting een renteaftrekbeperking (ATAD) opgenomen. De renteaftrekbeperking houdt kort gezegd in dat maximaal 30% van de ‘gecorrigeerde fiscale winst’ als rente in aftrek kan worden genomen. Tot € 1.000.000 rentelasten kan altijd in aftrek worden gebracht (drempel). Vanaf 1 januari 2022 is de renteaftrekbeperking aangescherpt. Het percentage van 30% is aangepast naar 20%.
Op basis van de fiscale positie 2021 bedraagt de gestalde rente per 31 december 2021 € 4.082.103. De rente die als gevolg van de aftrekbeperking niet is afgetrokken, kan worden gestald en mogelijk in de toekomst alsnog worden afgetrokken als in andere jaren ruimte voor aftrek ontstaat.
Op basis van de meeste recente fiscale meerjarenbegroting (2022-2031) is de verwachting dat deze rente niet aftrekbaar is binnen een afzienbare periode. Er is daarom geen latentie gevormd.
Waarderingsverschil | Gemiddeld tarief VPB | Nominale waarde | Contante latentie | Stand per 1-1 | Mutatie | Stand per 31-12 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
4.058.288 | 25,80% | 1.047.038 | 0 | 618.232 | -618.232 | 0 |
(Dis)agio leningportefeuille
Omdat Compaen de vaststellingsovereenkomst voor woningcorporaties VSO2 heeft ondertekend, zijn bij het opstellen van de fiscale openingsbalans op 1 januari 2008 de leningen gewaardeerd op de marktwaarde. Deze marktwaarde is destijds bepaald door alle kasstromen tegen een voorgeschreven swapcurve contant te maken. Het verschil tussen de berekende marktwaarde en nominale waarde van de leningen, het (dis)agio, is op 1 januari 2008 gewaardeerd en wordt gedurende de looptijd van de onderliggende leningen verminderd. Het waarderingsverschil op de leningen is tijdelijk en wordt binnen afzienbare tijd gerealiseerd. De mutaties zijn goed in te schatten. Het realisatiemoment ligt in 2037.
Ultimo 2021 is het waarderingsverschil € 1.050.943. Hiervoor is een latentie gewaardeerd van
€ 232.966.
Waarderingsverschil | Gemiddeld tarief VPB | Nominale waarde | Contante latentie | Stand per 1-1 | Mutatie | Stand per 31-12 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
1.050.943 | 25,80% | 271.143 | 232.966 | 239.880 | -6.914 | 232.966 |
De latentie heeft een looptijd van 16 jaar.
Agio leningenruil Vestia
Compaen heeft deelgenomen aan het plan om Vestia structureel uit de problemen te helpen, door middel van een leningenruil. Compaen heeft langlopende leningen met een hoge rentelast overgenomen van Vestia, waarbij Vestia marktconforme leningen (met een lage rentelast) terugontvangt.
Het agio dat ontstaat bij de leningenruil wordt als volkshuisvestelijke sectorbijdrage beschouwd. Dit agio is het verschil tussen de reële en de nominale waarde van de geruilde leningen. In de commerciële jaarrekening is dit agio ten laste van het resultaat gebracht. Vervolgens valt het agio gedurende de looptijd geleidelijk vrij tegenover de betaalde rente (amortisatie).
De Belastingdienst heeft kenbaar gemaakt dat de volkshuisvestelijke bijdrage fiscaal aftrekbaar is voor de vennootschapsbelasting voor 50% in 2021 en voor 50% in 2022. Doordat het in de jaarrekening in een keer ten laste van het resultaat komt ontstaat een verschil in commerciële en fiscale waardering.
Ultimo 2021 is het waarderingsverschil € 895.870. De latentie is als volgt weer te geven:
Waarderingsverschil | Gemiddeld tarief | Nominale latentie | Contante latentie | Stand per 1-1 | Mutatie | Stand per 31-12 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
895.870 | 25,80% | 231.134 | 226.628 | 0 | 226.628 | 226.628 |
De latentie heeft een looptijd van 1 jaar.
Afschrijvingspotentieel
Commercieel wordt op het vastgoed niet afgeschreven. Fiscaal wordt wel afgeschreven, waarbij de fiscale afschrijving wordt berekend op de aanschafwaarde verminderd met de restwaarde gedeeld door de economische levensduur. Als de fiscale boekwaarde de bodemwaarde bereikt, kan niet verder worden afgeschreven. De bodemwaarde voor verhuurd vastgoed wordt gesteld op 100% van de WOZ-waarde. Doordat commercieel niet en fiscaal wel wordt afgeschreven, heeft dit invloed op de realisatie van het waarderingsverschil.
Voor het bezit van Compaen is het zogenaamde afschrijvingspotentieel (verschil tussen de fiscale boekwaarde en de bodemwaarde) berekend en vervolgens bepaald hoe deze in de komende jaren wordt afgewikkeld. Hierbij is voor de bodemwaarde uitgegaan van de WOZ-waarde 2022 (peildatum 1 januari 2021). Voor zover de fiscale boekwaarde van een woning hoger is dan de commerciële boekwaarde, wordt het waarderingsverschil kleiner als op deze woning fiscaal wordt afgeschreven. Een deel van het waarderingsverschil wordt hierdoor binnen een redelijke termijn gerealiseerd. Voor dit deel wordt in de jaarrekening een belastinglatentie opgenomen.
De berekende latentie is als volgt weer te geven:
Afschrijvingspotentieel DAEB:
Waarderingsverschil | Gemiddeld tarief VPB | Nominale latentie | Contante latentie | Stand per 1-1 | Mutatie | Stand per 31-12 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
2.261.976 | 25,80% | 583.590 | 507.745 | 506.180 | 1.565 | 507.745 |
Afschrijvingspotentieel Niet-DAEB:
Waarderingsverschil | Gemiddeld tarief VPB | Nominale latentie | Contante latentie | Stand per 1-1 | Mutatie | Stand per 31-12 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
3.130 | 25,80% | 808 | 773 | 0 | 773 | 773 |
e latentie heeft een looptijd van 18 jaar.
De disconteringsvoet van bovenstaande latenties bedraagt 1,99%. Het deel van de latenties dat binnen 1 jaar verrekenbaar is, bedraagt € 71.607.
2.3. Leningen u/g
2.3 Leningen u/g | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Saldo begin boekjaar | 209.048 | 216.994 | |||
- aflossingen | -8.264 | -7.946 | |||
Saldo einde boekjaar | 200.784 | 209.048 |
Het rentepercentage van de uitstaande leningen bedraagt ultimo boekjaar 4%. De restant looptijd van deze leningen bedraagt 17 jaar.
Zekerheden
Er zijn geen zekerheid ten aanzien van de leningen u/g gesteld.
Totaal financiële vaste activa
Het saldo bedraagt per 31 december 2021 € 2.049.551 (saldo 31 december 2020: € 2.243.221).
Vlottende activa
3. Voorraden
3.1 Overige voorraden | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Getelde onderhoudsmaterialen | 134.307 | 90.925 | |||
Totaal overige voorraad | 134.307 | 90.925 | |||
4. Vorderingen
4.1. Huurdebiteuren
4.1 Huurdebiteuren | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Zittende huurders | 81.137 | 90.712 | |||
Vertrokken huurders | 4.173 | 22.799 | |||
Nominale waarde debiteuren | 85.310 | 113.511 | |||
Voorziening dubieuze vorderingen DAEB | -41.344 | -31.733 | |||
43.966 | 81.778 |
4.2. Overheidsinstellingen
4.2 Overheidsinstellingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Bijdragen woning aanpassingen minder validen | 2.924 | 6.590 | |||
Totale bijdrage overheidsinstellingen | 2.924 | 6.590 |
4.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen
4.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Vennootschapsbelasting | 220.716 | 911.237 | |||
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen | 220.716 | 911.237 |
4.4. Overige vorderingen
4.4 Overige vorderingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Diverse vorderingen op zittende/vertrokken huurders | 73.065 | 68.804 | |||
Van wbv Compaen te ontv. voorschot stroomverbruik | 25.590 | 4.394 | |||
Totaal overige vorderingen | 98.655 | 73.199 |
4.5. Overlopende activa
4.5 Overlopende activa | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Vooruitbetaalde bedragen | 342.807 | 0 | |||
Nog te ontvangen bedragen | 92.569 | 0 | |||
Overige | 8.762 | 2.280 | |||
Totaal overlopende activa | 444.138 | 2.280 |
Onder de overige vorderingen en overlopende activa bevinden geen posten met een looptijd langer dan 1 jaar.
5. Liquide middelen
5.1. Liquide middelen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Kas | 10.025 | 2.424 | |||
Rabobank | 3.914.044 | 5.386.215 | |||
Totaal Direct opvraagbaar | 3.924.070 | 5.388.639 |
6. Groepsvermogen
6.1 Eigen vermogen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Herwaarderingsreserve 31 december | 383.683.776 | 345.420.873 | |||
Overige reserves 31 december | 77.645.867 | 78.578.680 | |||
Groepsvermogen 31 december | 461.329.643 | 423.999.553 |
Eigen vermogen
Per 31 december 2021 is in totaal € 384 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2020: € 345 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
6.1. Herwaarderingsreserve
6.2 Herwaarderingsreserve | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
DAEB | |||||
Boekwaarde per 1 januari | 342.615.772 | 302.560.251 | |||
Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde | 44.227.691 | 43.147.245 | |||
Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde | -5.346.211 | -2.260.488 | |||
Realisatie uit hoofde van sloop | -1.749.840 | -387.376 | |||
Realisatie uit hoofde van verkoop | -106.677 | 0 | |||
Herclassificatie | -134.545 | 10.625 | |||
Overboeking naar overige reserves | 776.586 | -454.485 | |||
Boekwaarde per 31 december | 380.282.777 | 342.615.772 | |||
NIET-DAEB | |||||
Boekwaarde per 1 januari | 2.805.101 | 2.249.324 | |||
Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde | 551.472 | 603.170 | |||
Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde | -41.973 | -86.666 | |||
Realisatie uit hoofde van verkoop | 134.545 | -10.625 | |||
Overboeking naar overige reserves | -48.146 | 49.898 | |||
Boekwaarde per 31 december | 3.400.999 | 2.805.101 | |||
Herwaarderingsreserve 31 december | 383.683.776 | 345.420.873 | |||
6.2. Overige reserves
6.3 Overige reserves | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Eigen vermogen 1 januari | 423.999.553 | 381.898.537 | |||
Eigen vermogen 1 januari | 423.999.553 | 381.898.537 | |||
Resultaat Winst- en Verliesrekening | 37.330.091 | 42.101.016 | |||
Mutatie boekjaar | 37.330.091 | 42.101.016 | |||
Groepsvermogen 31 december | 461.329.643 | 423.999.553 | |||
Herwaarderingsreserve ultimo boekjaar | -383.683.776 | -345.420.873 | |||
Overige reserves 31 december | 77.645.867 | 78.578.680 |
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2020
Het resultaat 2020 is overeenkomstig de statuten toegevoegd aan het vermogen.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2021
De bestuurder stelt voor het resultaat over het boekjaar 2021 toe te voegen aan het vermogen. Dit voorstel is reeds in de jaarrekening verwerkt.
Voor onroerende zaken in exploitatie die tegen marktwaarde worden gewaardeerd, moet voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs een reserve worden gevormd. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves.
Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met afschrijvingen. Het verloop van de herwaarderingsreserve wordt onder 6.2 weergegeven.
7. Voorzieningen
7.1. Voorziening onrendabele investeringen
7.1 Voorziening onrendabele investeringen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Saldo begin boekjaar | 2.191.351 | 2.328.391 | |||
Nieuwbouw project Stilpot | 0 | -320.000 | |||
Nieuwbouw project Voorstadthalte | 0 | -2.008.391 | |||
Nieuwbouw project Luchen | -1.290.565 | 1.454.683 | |||
Renovatie project Rivershof | 1.000.000 | 0 | |||
Renovatie project Ruisvoornstraat | 863.332 | 736.668 | |||
Totaal voorziening einde boekjaar | 2.764.118 | 2.191.351 |
7.3. Overige voorzieningen
7.3 Overige voorzieningen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Boekwaarde per 1 januari | 37.690 | 29.748 | |||
Bij: dotaties | 19.150 | 17.150 | |||
Af: opnames | -10.326 | -904 | |||
Af: vrijval boekjaar | -3.502 | -8.304 | |||
Boekwaarde per 31 december | 43.013 | 37.690 |
8. Langlopende schulden
8.1. Leningen kredietinstellingen
8.1 Leningen kredietinstellingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Saldo begin boekjaar | 112.927.860 | 112.532.896 | |||
Bij: nieuwe leningen | 11.112.922 | 5.000.000 | |||
Bij: agio leningruil Vestia | 1.791.739 | 0 | |||
Totaal | 125.832.521 | 117.532.896 | |||
Aflossingen in het boekjaar | -4.838.517 | -4.605.036 | |||
Totaal leningen kredietinstellingen | 120.994.004 | 112.927.860 | |||
Aflossingsverplichtingen komend boekjaar | -5.006.841 | -4.827.326 | |||
Totaal langlopende schulden | 115.987.163 | 108.100.534 |
Het gemiddelde rentepercentage van de afgesloten leningen bedraagt ultimo boekjaar 2,68%. De gemiddelde restant looptijd van de afgesloten leningen bedraagt 20 jaar. De looptijd van de leningen betreft voor alle leningen langer dan 5 jaar.
Het WSW staat borg voor de leningen met achtervang van de gemeente (gedeelte langlopend dat geborgd is betreft per 31 december 2021: € 109.209.687).
De langlopende schulden met een aflossingsverplichting tussen de 1 jaar en 5 jaar ad € 21.763.486. De aflossingsverplichting langlopende schulden met een looptijd langer dan 5 jaar betreft € 94.223.677.
De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2021 € 143.173.000,- (inclusief opgelopen rente ad € 1.459.000). De marktwaarde van de leningen is berekend tegen de swapcurve op basis van 6-maands Euribor, zonder opslag. Er is geen opslag ingerekend omdat de uitkomst betrekking heeft op de situatie van discontinuïteit. De marktwaarde bij renteconversie wordt berekend tot het moment van renteconversie.
9. Kortlopende schulden
9.1. Schulden aan kredietinstellingen
9.1 Schulden aan kredietinstellingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Kortlopend deel van de langlopende schulden | 5.006.841 | 4.827.326 | |||
Totaal kortlopende schulden aan kredietinstellingen | 5.006.841 | 4.827.326 |
9.2. Schulden aan leveranciers
9.2 Schulden aan leveranciers | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Schulden aan leveranciers | 2.316.376 | 1.104.662 | |||
Totaal schulden aan leveranciers | 2.316.376 | 1.104.662 |
9.3. Belastingen en premies sociale verzekering
9.3 Belastingen en premies sociale verzekering | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Loonheffing en premies sociale verzekeringen | 81.311 | 79.013 | |||
Omzetbelasting | 722.540 | 472.326 | |||
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen | 803.851 | 551.339 |
9.4. Overige schulden
9.4 Overige schulden | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
SPW nog af te dragen premies | 36.728 | 61.471 | |||
Nog te betalen bankkosten 4e kwartaal | 1.557 | 2.160 | |||
Ouderenregeling | 0 | 81.552 | |||
Overige | 40.291 | 5.731 | |||
Totaal overige schulden | 78.575 | 150.914 |
9.5. Overlopende passiva
9.5 Overlopende passiva | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Niet vervallen rente diverse valutadagen t/m 31-12 | 1.458.965 | 1.696.986 | |||
Vooruitontvangen huur | 315.861 | 317.126 | |||
Overige | 11.728 | 4.691 | |||
Totaal overlopende passiva | 1.786.554 | 2.018.803 |
Onder de overige schulden en overlopende passiva bevinden geen posten met een looptijd langer dan 1 jaar.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
- Compaenheeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Compaenniet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Compaen;
- Compaen heeft het WSW een volmacht verstrekt om het recht van hypotheek te vestigen op (een deel van) het DAEB-bezit;
- Compaen beschikt over leningencontracten waar nog renteconversies gedurende de looptijd van het contract plaatsvinden. Compaen beheerst de risico’s door spreiding in de leningenportefeuille aan te brengen. Compaen heeft alleen leningencontracten in euro’s en loopt daardoor geen valutarisico. Compaen heeft geen extendible leningen met embedded derivaten en geen andere derivaten;
- Vanwege het hebben van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting met Compaen Energie BV is er sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor belastingschulden.
- Compaen maakt voor haar werkzaamheden gebruik van onderaannemers. Compaen maakt bij haar onderaannemers gebruik van de BTW verleggingsregeling wat inhoudt dat Compaen de verschuldigde BTW afdraagt aan de fiscus. Compaen betaald daarnaast de verschuldigde loonheffingscomponent op de g-rekening van de onderaannemers. In het kader van de wet ketenaansprakelijkheid is er dit jaar en in het verleden geen sprake geweest van issues.
- Compaen loopt op enkele aspecten risico’s als gevolg van de Coronacrisis en bedrijfsrisico’s zoals opgenomen in het bestuursverslag. Met name kasstroomgerelateerde risico’s als gevolg van de verhuurderheffing. De beschreven voorzorgsmaatregelen achten wij afdoende om de continuïteit van de activiteiten in de toekomst te waarborgen.
- Compaen is onderhoudscontracten aangegaan waarbij er geen sprake is van langdurige verplichtingen.
- Op 9 juli 2020 is een koopovereenkomst gesloten tussen Compaen en een aannemer over de realisatie van 16 prefab sociale woningen te Mierlo. Compaen koopt 16 sociale woningen turn-key van de betreffende aannemer. Van deze 16 sociale woningen zijn er reeds 8 voltooid en wachten op plaatsing. De overige 8 zullen nog worden gebouwd in 2022 met een uitloop naar 2023.
- Per 31 december 2021 bedraagt de dekkingsgraad van Pensioenfonds SPW 126,0% (ultimo 2020: 109,4,2%). Op de langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 126,6%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de gestelde termijn uit het reservetekort kan komen. Voor de pensioenregeling betaalt Compaen verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Compaen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Compaen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
- Op moment van schrijven is Compaen in discussie met de Belastingdienst. Compaen heeft in het verleden fiscaal de huurwoningen afgewaardeerd waarvan de WOZ-waarde is gedaald. Als een afgewaardeerde woning wordt verkocht, is bij de berekening van het verkoop-resultaat rekening gehouden met de lagere fiscale boekwaarde. Voor zover de verkoop leidt tot een fiscale winst, kan hiervoor in beginsel een herinvesteringsreserve worden gevormd. De inspecteur heeft zich bij Compaen op het standpunt gesteld dat bij de berekening van de herinvesteringsreserve eerst de afwaardering moet worden teruggenomen. Zou de Belastingdienst gelijk krijgen in dit standpunt, dan kan tot een lager bedrag een herinvesteringsreserve worden gevormd. Tegen de aanslag vennootschapsbelasting 2014 en 2015 is reeds bezwaar gemaakt. In de aanlagen 2016 tot en met 2018 zijn dezelfde veronderstellingen van toepassing. Aangezien er een onzekerheid bestaat ten aanzien van de uitkomst van het bezwaar, is de financiële impact hiervan niet opgenomen in de jaarrekening 2021.
H. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
10. Huuropbrengsten
10 Huuropbrengsten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
DAEB | |||||
Vastgoed in exploitatie | 23.128.259 | 22.833.744 | |||
Overig vastgoed in exploitatie | 297.791 | 287.601 | |||
23.426.050 | 23.121.345 | ||||
Huurderving DAEB | -357.037 | -307.716 | |||
Mutatie voorziening dubieuze debiteuren | -9.611 | 0 | |||
Afboeking dubieuze debiteuren | -29.122 | 4.069 | |||
Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie | -395.770 | -303.647 | |||
Niet-DAEB | |||||
Vastgoed in exploitatie | 171.897 | 169.637 | |||
Overig vastgoed in exploitatie | 84.857 | 85.721 | |||
256.753 | 255.358 | ||||
Huurderving Niet-DAEB | -4.621 | -1.569 | |||
Huuropbrengsten Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie | -4.621 | -1.569 | |||
Overige huuropbrengsten | 185.563 | 150.715 | |||
Totaal huuropbrengsten | 23.467.976 | 23.222.202 |
De toename aan huuropbrengsten is voornamelijk een gevolg van het meer ontvangen van huur als gevolg van huurharmonisatie en de jaarlijkse huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging bedroeg circa 0,0%. Enkel de Niet-DAEB woningen hebben een huurverhoging gekregen van 2,3%.
11. Opbrengsten servicecontracten
11.1. Leveringen en diensten
11.1 Opbrengsten servicecontracten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Overige goederen, leveringen en diensten | 161.844 | 165.181 | |||
Voorschotten energielevering | 233.793 | 163.196 | |||
Totaal opbrengsten servicecontracten | 395.636 | 328.377 |
De post ‘Overige goederen, leveringen en diensten’ betreft vergoedingen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor o.a. servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks aangepast. Het verschil tussen betaalde vergoedingen en werkelijke kosten van de leveringen en diensten wordt met de huurders afgerekend.
11.2. Lasten servicecontracten
11.2 Lasten servicecontracten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Waterverbruik | 8.350 | 9.845 | |||
Stroomverbruik | 43.313 | 39.531 | |||
Schoonmaakkosten | 76.101 | 75.534 | |||
Verrekend met huurders | 31.873 | 28.289 | |||
Administratiekosten | 1.538 | 1.538 | |||
Lasten energielevering | 317.558 | 294.108 | |||
Totaal lasten servicecontracten | 478.734 | 448.846 |
12. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
12 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Toegerekende personeelskosten | 946.873 | 1.041.155 | |||
Toegerekende overige beheerskosten | 814.043 | 870.327 | |||
Bijdrage VVE | 205.931 | 166.056 | |||
Overige beheerkosten | 8.244 | 5.594 | |||
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten | 1.975.091 | 2.083.132 |
13. Lasten onderhoudsactiviteiten
13 Lasten onderhoudsactiviteiten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Onderhoudslasten NPO | 1.814.754 | 2.602.249 | |||
Onderhoudslasten PO | 8.613.932 | 6.227.029 | |||
Contractonderhoud | 533.742 | 512.650 | |||
10.962.428 | 9.341.929 | ||||
Te activeren onderhoud | -4.163.683 | -2.034.479 | |||
Rekening derden | -107.446 | -54.232 | |||
6.691.299 | 7.253.219 | ||||
Toegerekende personeelskosten | 329.587 | 418.470 | |||
Toegerekende overige organisatiekosten | 214.350 | 263.223 | |||
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten | 7.235.236 | 7.934.911 |
14. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
14.1 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Belastingen en heffingen | 1.016.068 | 993.693 | |||
Verzekeringen | 124.951 | 117.967 | |||
Verhuurderheffing | 3.212.474 | 2.918.479 | |||
Overige | 172.731 | 163.648 | |||
Totaal overige directe operationele lasten expl. bezit | 4.526.224 | 4.193.787 |
15. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
15 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Opbrengst (door)verkochte woningen | |||||
Opbrengst verkopen bestaand bezit | 271.000 | 630.000 | |||
Opbrengst doorverkoop / terugbetaling korting | 118.882 | 0 | |||
Totaal opbrengst (door)verkochte woningen | 389.882 | 630.000 | |||
Boekwaarde (door)verkochte woningen | |||||
Af: marktwaarde verkopen bestaand bezit | -129.018 | -563.613 | |||
Totaal boekwaarde (door)verkochte woningen | -129.018 | -563.613 | |||
Direct toerekenbare kosten | |||||
Bij: teveel betaalde onroerende zaak belasting | 4.932 | 5.791 | |||
Af: taxatie en advieskosten | -12.223 | -18.283 | |||
Totaal direct toerekenbare kosten | -7.291 | -12.492 | |||
Verkoopresultaat zonder toegerekende kosten | 253.573 | 53.896 | |||
Toegerekende kosten | |||||
Af: toegerekende personeelskosten | -5.760 | -6.761 | |||
Af: toegerekende overige organisatiekosten | -3.749 | -4.255 | |||
Totaal toegerekende kosten | -9.508 | -11.016 | |||
Verkoopresultaat bestaand bezit | 244.065 | 42.879 | |||
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit DAEB- en niet-DAEB-vastgoed aan derden en de verkoop van een grondpositie. De specificatie is als volgt.
16. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.1. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Afboeking vastgoed in ontwikkeling | -48.900 | -57.959 | |||
Mutatie onrendabele top vastgoed in ontwikkeling | -1.408.900 | -1.422.610 | |||
Mutatie onrendabele top renovatieproject | -1.863.332 | -736.668 | |||
Afboeking vastgoed sloop | -738.203 | 0 | |||
Vastgoed in exploitatie renovatieproject | 0 | -1.209.155 | |||
-4.059.335 | -3.426.392 | ||||
Toegerekende personeelskosten | -85.750 | -96.383 | |||
Toegerekende overige beheerskosten | -55.808 | -60.662 | |||
-141.558 | -157.045 | ||||
Totaal overige waardeveranderingen | -4.200.893 | -3.583.437 |
16.2. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.2 Niet-gereal. waardeveranderingen vastgoedportefeuille | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
DAEB-vastgoed in exploitatie | |||||
Toename marktwaarde | 44.227.691 | 44.356.400 | |||
Afname marktwaarde | -5.346.211 | -2.260.488 | |||
Totaal DAEB in exploitatie | 38.881.481 | 42.095.911 | |||
Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie | |||||
Toename marktwaarde | 551.472 | 603.170 | |||
Afname marktwaarde | -41.973 | -86.666 | |||
Totaal Niet-DAEB in exploitatie | 509.499 | 516.504 | |||
Totaal in exploitatie | 39.390.979 | 42.612.415 |
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
17. Overige organisatiekosten
17 Overige organisatiekosten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Governance en bestuur | 119.311 | 115.826 | |||
Portfolio management, Asset Management, Treasury | 18.050 | 32.341 | |||
Jaarverslaggeving en control | 78.322 | 74.427 | |||
Bijdrage AW | 17.985 | 27.602 | |||
Obligo WSW | 63.628 | 0 | |||
Bereidstellingsprovisie oblibolening WSW | 17.934 | 0 | |||
Volkshuisvestelijke bijdrage (Vestia-deal) | 1.791.739 | 0 | |||
Toegerekende personeelskosten | 304.063 | 341.817 | |||
Totaal overige organisatiekosten | 2.411.032 | 592.013 |
18. Leefbaarheid
18 Leefbaarheid | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Juridisch | 20.966 | 17.763 | |||
Onderhoud | 107.720 | 32.205 | |||
Overig | 14.516 | 6.165 | |||
Vergoeding Buurtbeheerder | -29.762 | -32.613 | |||
Toegerekende personeelskosten | 160.216 | 138.948 | |||
Toegerekende overige beheerskosten | 104.273 | 87.452 | |||
Totaal leefbaarheid | 377.929 | 249.921 |
19. Financiële baten en lasten
19.1. Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten
19.1 Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten | |||||
Rentebaten liquide middelen | 8.363 | 4.280 | |||
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 8.363 | 4.280 |
19.2. Rente lasten en soortgelijke kosten
19.2 Rente lasten en soortgelijke kosten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Rente lasten en soortgelijke kosten | |||||
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen | 3.087.714 | 3.722.929 | |||
Rentelasten Belastingdienst | 1.044 | 16.809 | |||
Overige rentelasten | 0 | 20.016 | |||
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten | 3.092.104 | 3.759.755 |
20. Belastingen
20 Belastingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Acute vennootschapsbelasting | -1.238.457 | -3.011.003 | |||
Vennootschapsbelasting voorgaande jaren | -455.823 | 346.371 | |||
Latente vennootschapsbelasting | -185.406 | 1.401.296 | |||
Totaal belastingen | -1.879.686 | -1.263.336 |
Het effectieve en toepasselijke vennootschapstarief ultimo 2021 bedragen 1,99% respectievelijk 15%-25%. Voor een andere toelichting, zie de toelichting op de fiscale positie.
21. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
21 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
On- en roerende goederen t.d.v. exploitatie | 269.207 | 248.594 | |||
Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa | 269.207 | 248.594 |
In de functionele winst-en-verliesrekening zijn de afschrijvingen verwerkt onder de lasten servicecontracten en de lasten verhuur- en beheeractiviteiten.
22. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
22 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Lonen en salarissen | 1.337.695 | 1.330.792 | |||
Sociale lasten | 200.092 | 198.238 | |||
Pensioenlasten | 135.056 | 239.323 | |||
Ziekteverzuimuitkering | -125.210 | -48.375 | |||
Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten | 1.547.632 | 1.719.978 |
Het gemiddelde aantal werkzame werknemers bij Compaen berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg in 2021 22,72 (in 2020 was dit 22,27).
Personeelsbezetting | 2021 | 2020 |
---|---|---|
Directie / secretariaat | 1,78 | 1,78 |
Financiën | 4,31 | 4,86 |
Wonen | 8,92 | 7,40 |
Leefbaarheid | 1,00 | 1,42 |
Beheer toezichthoudend | 5,89 | 4,84 |
Beheer uitvoerend | 0,83 | 2,00 |
Totaal | 22,72 | 22,27 |
23. Overige bedrijfslasten
23 Overige bedrijfslasten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Huisvestingskosten | 226.107 | 244.894 | |||
Algemene kosten | 531.762 | 678.881 | |||
Uitzendkrachten | 168.824 | 257.210 | |||
Ziekteverzuimverzekering | 25.776 | 19.679 | |||
Reis- en verblijfskosten | 34.732 | 38.029 | |||
Kosten opleidingen (excursies) | 45.671 | 27.894 | |||
Overige personeelskosten | 10.391 | 23.191 | |||
Belastingen en heffingen | 1.016.068 | 993.693 | |||
Verzekeringen | 124.951 | 117.967 | |||
Saneringssteun | 0 | 0 | |||
Overige directe exploitatiekosten | 172.731 | 163.648 | |||
Totaal overige bedrijfslasten | 2.357.012 | 2.565.086 |
24. Honoraria accountant
24 Honorarium accountantsorganisatie | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Totale honoraria voor: | |||||
- Het onderzoek van de jaarrekening | 61.000 | 69.000 | |||
- Andere controlediensten | 17.000 | 6.000 | |||
Totaal honorarium accountantsorganisatie | 78.000 | 75.000 |
I. Bezoldiging directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woningstichting Compaen van toepassing zijnde regelgeving: WNT-maximum voor woningcorporaties, klasse E. Het bezoldigingsmaximum voor Woningstichting Compaen is € 153.000. Het weergegeven toepasselijk WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang en voor de topfunctionarissen tevens van de duur van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte.
Bezoldiging topfunctionaris
bedragen x € 1 | 31/12/21 | 31/12/20 | ||
J.M. Lobée | J.M. Lobée | |||
Functie | Directeur bestuurder | Directeur bestuurder | ||
Bestuurder vanaf | 04/ 1/2016 | 04/ 1/2016 | ||
Bestuurder tot | onbekend | onbekend | ||
Duur dienstverband | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | ||
Omvang dienstverband (in fte) | 1,0 | 1,0 | ||
Gewezen topfunctionaris | nee | nee | ||
Fictieve dienstbetrekking | ja | ja | ||
Bezoldiging | ||||
Beloning | 120.075 | 112.412 | ||
Belastbare onkostenvergoedingen | 184 | 0 | ||
Beloningen betaalbaar op termijn | 16.712 | 20.695 | ||
Totaal bezoldiging | 136.971 | 133.107 | ||
Toepasselijk WNT-maximum | 153.000 | 147.000 |
Toezichthoudende topfunctionarissen 31-12-2021
bedragen x € 1 | H.J.G.M. Schellekens | G.J.M. Minten | C.J.M. Werts | J.L.M. v/d Vleuten | P.J.G. Fillot |
F.J.J. Metsemakers | ||||||
Functie | voorzitter | lid | lid | lid | lid | lid | ||||||
Duur dienstverband in 2021 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 1/7 | 1/7-31/12 | 1/7 - 31/12 | ||||||
Bezoldiging | ||||||||||||
Beloning | 17.650 | 11.800 | 11.800 | 5.900 | 5.900 | 5.900 | ||||||
Belastbare onkostenvergoedngen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Beloningen betaalbaar op termijn | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Totaal bezoldiging | 17.650 | 11.800 | 11.800 | 5.900 | 5.900 | 5.900 | ||||||
Toepasselijk WNT-maximum | 22.950 | 15.300 | 15.300 | 7.692 | 7.692 | 7.692 |
Toezichthoudende topfunctionarissen 31-12-2020
bedragen x € 1 | S.H. Wessels | J.L.M. v/d Vleuten | G.J.M. Minten | H.J.G.M. Schellekens | C.J.M. Werts | |||||
Functie | voorzitter | lid | lid | lid | lid | |||||
Duur dienstverband in 2020 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | 1/1 - 31/12 | |||||
Bezoldiging | ||||||||||
Beloning | 15.255 | 10.170 | 10.170 | 10.170 | 10.170 | |||||
Belastbare onkostenvergoedngen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
Beloningen betaalbaar op termijn | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
Totaal bezoldiging | 15.255 | 10.170 | 10.170 | 10.170 | 10.170 | |||||
Toepasselijk WNT-maximum | 22.050 | 14.700 | 14.700 | 14.700 | 14.700 |
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissenzijn er geen overige functionarissen die in 2021 een bezoldiging boven de toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2021 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.
J. Enkelvoudige Balans
Na voorstel resultaatbestemming per 31 december 2021
Boekjaar | Boekjaar | ||||
---|---|---|---|---|---|
ACTIVA (Bedragen in €) | 2021 | 2020 | |||
VASTE ACTIVA | |||||
Vastgoedbeleggingen | |||||
DAEB vastgoed in exploitatie | 1.1 | 567.424.274 | 524.224.140 | ||
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 1.2 | 6.363.993 | 5.681.733 | ||
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie | 1.3 | 6.546.859 | 1.367.201 | ||
580.335.126 | 531.273.074 | ||||
Materiële vaste activa | 1 | ||||
Onroerende en roerende goederen t.d.v. exploitatie | 1.4 | 2.545.086 | 2.486.286 | ||
Totaal materiële vaste activa | 2.545.086 | 2.486.286 | |||
Financiële vaste activa | 2 | ||||
Deelnemingen | 2.1 | 1.549.607 | 1.644.963 | ||
Latente belastingvordering(en) | 2.2 | 1.604.267 | 1.789.673 | ||
Leningen u/g | 2.3 | 200.784 | 209.048 | ||
Totaal financiële vaste activa | 3.354.658 | 3.643.684 | |||
SOM DER VASTE ACTIVA | 586.234.869 | 537.403.044 | |||
VLOTTENDE ACTIVA | |||||
Voorraden | 3 | ||||
Overige voorraden | 3.1 | 134.307 | 90.925 | ||
Totaal Voorraden | 134.307 | 90.925 | |||
Vorderingen | 4 | ||||
Huurdebiteuren | 4.1 | 43.966 | 81.778 | ||
Overheid | 4.2 | 2.924 | 6.590 | ||
Belastingen en premies sociale verzekeringen | 4.3 | 220.716 | 911.237 | ||
Overige vorderingen | 4.4 | 73.065 | 68.804 | ||
Overlopende activa | 4.5 | 444.138 | 2.280 | ||
Totaal vorderingen | 784.810 | 1.070.689 | |||
Liquide middelen | 5 | ||||
Liquide middelen | 5.1 | 3.410.457 | 4.377.962 | ||
Totaal liquide middelen | 3.410.457 | 4.377.962 | |||
SOM DER VLOTTENDE ACTIVA | 4.329.573 | 5.539.576 | |||
TOTAAL ACTIVA | 590.564.442 | 542.942.620 |
Boekjaar | Boekjaar | ||||
---|---|---|---|---|---|
PASSIVA (Bedragen in €) | 2021 | 2020 | |||
GROEPSVERMOGEN | |||||
Groepsvermogen | 6 | ||||
Herwaarderingsreserve | 6.2 | 383.683.776 | 345.420.873 | ||
Overige reserves | 6.3 | 77.645.867 | 78.578.680 | ||
TOTAAL GROEPSVERMOGEN | 461.329.643 | 423.999.553 | |||
VOORZIENINGEN | |||||
Voorzieningen | 7 | ||||
Voorziening onrendabele investeringen | 7.1 | 2.764.118 | 2.191.351 | ||
Overige voorzieningen | 7.3 | 43.013 | 37.690 | ||
TOTAAL VOORZIENINGEN | 2.807.131 | 2.229.041 | |||
LANGLOPENDE SCHULDEN | |||||
Langlopende schulden | 8 | ||||
Schulden/leningen kredietinstellingen | 8.1 | 115.987.163 | 108.100.534 | ||
TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN | 115.987.163 | 108.100.534 | |||
KORTLOPENDE SCHULDEN | |||||
Kortlopende schulden | 9 | ||||
Schulden aan kredietinstellingen | 9.1 | 5.006.841 | 4.827.326 | ||
Schulden aan leveranciers | 9.2 | 2.264.684 | 1.065.110 | ||
Schulden aan groepsmaatschappijen | 9.3 | 500.000 | 0 | ||
Belastingen en premies sociale verzekering | 9.4 | 803.851 | 551.339 | ||
Overige schulden | 9.5 | 78.575 | 150.914 | ||
Overlopende passiva | 9.6 | 1.786.553 | 2.018.803 | ||
TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN | 10.440.505 | 8.613.492 | |||
TOTAAL PASSIVA | 590.564.442 | 542.942.620 |
K. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening
Boekjaar | Boekjaar | ||||
---|---|---|---|---|---|
WINST- EN VERLIESREKENING FUNCTIONEEL (Bedragen in €) | 2021 | 2020 | |||
Huuropbrengsten | 10 | 23.467.976 | 23.222.202 | ||
Opbrengsten servicecontracten | 11.1 | 161.844 | 165.181 | ||
Lasten servicecontracten | 11.2 | -161.175 | -154.738 | ||
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | 12 | -1.966.847 | -2.077.538 | ||
Lasten onderhoudsactiviteiten | 13 | -7.235.236 | -7.934.911 | ||
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 14 | -4.526.224 | -4.193.787 | ||
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 9.740.338 | 9.026.410 | |||
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 15 | 389.882 | 630.000 | ||
Toegerekende organisatiekosten | 15 | -16.799 | -23.508 | ||
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | -129.018 | -563.613 | |||
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportef. | 15 | 244.065 | 42.879 | ||
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.1 | -4.200.893 | -3.583.437 | ||
Niet-gereal. waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.2 | 39.390.979 | 42.612.415 | ||
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16 | 35.190.086 | 39.028.978 | ||
Overige organisatiekosten | 18 | -2.411.032 | -592.013 | ||
Leefbaarheid | 19 | -377.929 | -249.921 | ||
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 19.1 | 8.363 | 4.251 | ||
Rentelasten en soortgelijke kosten | 19.2 | -3.088.758 | -3.759.755 | ||
Saldo financiële baten en lasten | 19 | -3.080.396 | -3.755.503 | ||
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 39.305.133 | 43.500.830 | |||
Belastingen | 20 | -1.879.686 | -1.263.336 | ||
Resultaat Deelnemingen | 21 | -95.356 | -136.478 | ||
RESULTAAT NA BELASTINGEN | 37.330.091 | 42.101.016 |
L. Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening
De enkelvoudige jaarrekening van Woningstichting Compaen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 toegelaten instellingen volkshuisvesting. De geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening moeten beide worden toegelicht.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.
Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet- DAEB-tak
Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘RTIV’) moeten corporaties in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening gescheiden balansen, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor de DAEB-tak en voor de niet-DAEB-tak opnemen. Omdat Compaen valt onder het ‘verlichte regime’ dient in dit kader alleen een gescheiden winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht te worden opgenomen.
Voor de toerekening van baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en niet-DAEB-tak is de volgende methode toegepast;
- Wanneer baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;
- Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB-activiteiten zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden;
- Baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden conform de overige baten, lasten respectievelijk kasstromen op basis van een verdeelsleutel toegerekend.
M. Toelichting op de enkelvoudige balans
1. Materiële vaste activa
Gebouwen en terreinen | Andere vaste bedrijfsmiddelen |
Totaal | |
---|---|---|---|
Oospronkelijke kosten | 4.338.937 | 218.427 | 4.557.364 |
Afschrijvingen | -1.951.233 | -119.845 | -2.071.078 |
Boekwaarde per 1 januari | 2.387.704 | 98.582 | 2.486.286 |
Investeringen | 178.430 | 31.230 | 209.661 |
Afschrijvingen lopend boekjaar | -102.693 | -48.168 | -150.861 |
Totaal mutaties | 75.737 | -16.937 | 58.800 |
Oorspronkelijke kosten | 4.517.367 | 249.657 | 4.767.024 |
Afschrijvingen | -2.053.926 | -168.013 | -2.221.939 |
Boekwaarde per 31 december | 2.463.442 | 81.644 | 2.545.086 |
Levensduur (in jaren) | 30 | 3 tot 5 |
Afschrijvingstermijnen
De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de levensduur. Op woningen, garages en bedrijfsgebouwen wordt lineair afgeschreven.
2. Financiële vaste activa
2.1. Deelnemingen
2.1 Deelnemingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Woonwagens en standplaatsen beheer BV aandelen | 4.500 | 4.500 | |||
Woonwagens en standplaatsen beh. BV agio storting | 240.000 | 240.000 | |||
Compaen Energie BV aandelen | 18.000 | 18.000 | |||
262.500 | 262.500 | ||||
Compaen Energie BV installaties div. complexen | 1.382.463 | 1.518.941 | |||
Resultaat op deelnemingen | -95.356 | -136.478 | |||
Totaal deelnemingen | 1.549.607 | 1.644.963 |
2.2. Latente belastingvorderingen
Voor een toelichting op de ‘Latente belastingvorderingen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
2.3. Leningen u/g
Voor een toelichting op de ‘Leningen u/g’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
Vlottende activa
3. Voorraden
Voor een toelichting op de ‘Voorraden’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
4. Vorderingen
4.1. Huurdebiteuren
Voor een toelichting op de ‘Huurdebiteuren’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
4.2. Overheidsinstellingen
Voor een toelichting op de ‘Overheidsinstellingen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
4.3. Belastingen en premies sociale verzekering
Voor een toelichting op de ‘Belastingen en premies sociale verzekering', zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
4.4.Overige vorderingen
4.4 Overige vorderingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Diverse vorderingen op zittende/vertrokken huurders | 73.065 | 68.804 | |||
Totaal overige vorderingen | 73.065 | 68.804 |
4.5. Overlopende activa
Voor een toelichting op de ‘Overlopende activa’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
5.1. Liquide middelen
5.1 Liquide middelen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Kas | 10.025 | 2.424 | |||
Rabobank | 3.400.431 | 4.375.538 | |||
Totaal Direct opvraagbaar | 3.410.457 | 4.377.962 |
6. Eigen vermogen
6.1 Eigen vermogen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Herwaarderingsreserve 31 december | 383.683.776 | 345.420.873 | |||
Overige reserves per 31 december | 77.645.867 | 78.578.680 | |||
Eigen vermogen 31 december | 461.329.643 | 423.999.553 |
Voor een toelichting op het ‘Eigen vermogen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
Het eigen vermogen is gelijk aan het groepsvermogen in de geconsolideerde jaarrekening.
7. Voorzieningen
Voor een toelichting op de ‘Voorzieningen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
8. Langlopende schulden
Voor een toelichting op de ‘Langlopende schulden', zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
Kortlopende schulden
9.1. Schulden aan kredietinstellingen
Voor een toelichting op de ‘Schulden aan kredietinstellingen', zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
9.2. Schulden aan leveranciers
9.2 Schulden aan leveranciers | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Schulden aan leveranciers | 2.264.684 | 1.065.110 | |||
Totaal schulden aan leveranciers | 2.264.684 | 1.065.110 |
9.3. Schulden aan groepsmaatschappijen
9.3 Schulden aan groepsmaatschappijen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Rekening-courant Compaen Energie B.V. | 500.000 | 0 | |||
Totaal schulden aan groepsmaatschappijen | 500.000 | 0 |
Over deze rekening-courant positie is gezien het zeer kortlopend karakter (looptijd 27 december 2021 tot en met 6 januari 2022) geen rente berekend.
9.3. Belastingen en premies sociale verzekering
9.4 Belastingen en premies sociale verzekering | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Loonheffing en premies sociale verzekeringen | 81.311 | 79.013 | |||
Omzetbelasting | 722.540 | 472.326 | |||
Vennootschapsbelasting | 0 | 0 | |||
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen | 803.851 | 551.339 |
9.4. Overige schulden
Voor een toelichting op de ‘Overige schulden’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
9.5. Overlopende passiva
Voor een toelichting op de ‘Overlopende passiva’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Voor een toelichting op de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’, zie de toelichting op de geconsolideerde balans.
N. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening
10. Huuropbrengsten
Voor een toelichting op de ‘Huuropbrengsten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
11. Opbrengsten servicecontracten
11.1. Opbrengsten servicecontracten
11.1 Opbrengsten servicecontracten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Overige goederen, leveringen en diensten | 161.844 | 165.181 | |||
Totaal opbrengsten servicecontracten | 161.844 | 165.181 |
Dit betreft vergoedingen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor o.a. servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks aangepast. Het verschil tussen betaalde vergoedingen en werkelijke kosten van de leveringen en diensten wordt met de huurders afgerekend.
11.2. Lasten servicecontracten
11.2 Lasten servicecontracten servicecontracten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Waterverbruik | 8.350 | 9.845 | |||
Stroomverbruik | 43.313 | 39.531 | |||
Schoonmaakkosten | 76.101 | 75.534 | |||
Verrekend met huurders | 31.873 | 28.289 | |||
Administratiekosten | 1.538 | 1.538 | |||
Totaal lasten servicecontracten | 161.175 | 154.738 |
12. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
12 Lasten verhuur en beheeractiviteiten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Toegerekende personeelskosten | 946.873 | 1.041.155 | |||
Toegerekende overige beheerskosten | 814.043 | 870.327 | |||
Bijdrage VVE | 205.931 | 166.056 | |||
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten | 1.966.847 | 2.077.538 |
13. Lasten onderhoudsactiviteiten
13 Lasten onderhoudsactiviteiten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Onderhoudslasten NPO | 1.814.754 | 2.602.249 | |||
Onderhoudslasten PO | 8.613.932 | 6.227.029 | |||
Contractonderhoud | 533.742 | 512.650 | |||
10.962.428 | 9.341.929 | ||||
Geactiveerd onderhoud | -4.163.683 | -2.034.479 | |||
Rekening derden | -107.446 | -54.232 | |||
6.691.299 | 7.253.219 | ||||
Toegerekende personeelskosten | 329.587 | 418.470 | |||
Toegerekende overige beheerskosten | 214.350 | 263.223 | |||
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten | 7.235.236 | 7.934.911 |
14. Overige operationele lasten exploitatie bezit
Voor een toelichting op de ‘Overige operationele lasten exploitatie bezit’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
15. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Voor een toelichting op de ‘Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille', zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
16. Waardeverandering vastgoedportefeuille
16.1. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Voor een toelichting op de ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
16.2. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Voor een toelichting op de ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
17. Nettoresultaat overige activiteiten
17.1 Opbrengsten overige activiteiten
Voor een toelichting op de ‘Opbrengsten overige activiteiten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
17.2 Kosten overige activiteiten
Voor een toelichting op de ‘Kosten overige activiteiten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
18. Leefbaarheid
Voor een toelichting op de ‘Leefbaarheid’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
19. Financiële baten en lasten
19.1. Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten
19.1 Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten | |||||
Rentebaten liquide middelen | 8.363 | 4.251 | |||
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 8.363 | 4.251 |
19.2. Rente lasten en soortgelijke kosten
Voor een toelichting op de ‘Rente lasten en soortgelijke kosten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
20. Belastingen
Voor een toelichting op de ‘Belastingen’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
21. Resultaat deelnemingen
21 Resultaat deelnemingen | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Resultaat deelnemingen | -95.356 | -136.478 | |||
Resultaat deelnemingen | -95.356 | -136.478 |
22. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
22 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
On- en roerende goederen t.d.v. exploitatie | 150.861 | 130.248 | |||
Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa | 150.861 | 130.248 |
23. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Voor een toelichting op de ‘Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
24. Overige bedrijfslasten
24 Overige bedrijfslasten | Boekjaar | Boekjaar | |||
---|---|---|---|---|---|
2021 | 2020 | ||||
Huisvestingskosten | 226.107 | 244.894 | |||
Algemene kosten | 523.517 | 673.287 | |||
Uitzendkrachten | 168.824 | 257.210 | |||
Ziekteverzuimverzekering | 25.776 | 19.679 | |||
Reis- en verblijfskosten | 34.732 | 38.029 | |||
Kosten opleidingen (excursies) | 45.671 | 27.894 | |||
Overige personeelskosten | 10.391 | 23.191 | |||
Belastingen en heffingen | 1.016.068 | 993.693 | |||
Verzekeringen | 124.951 | 117.967 | |||
Overige directe exploitatiekosten | 172.731 | 163.648 | |||
Totaal overige bedrijfslasten | 2.348.767 | 2.559.492 |
25. Honoraria accountant
Voor een toelichting op de ‘Honoraria accountant’, zie de toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.
O. Toelichting fiscale positie
Commercieel- fiscale winst-en-verliesrekening 2021
commercieel | verschil | fiscaal | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
Ontvangsten | ||||||
huuropbrengsten | 23.282.247 | 0 | 23.282.247 | |||
opbrengsten servicecontracten | 162.010 | 0 | 162.010 | |||
netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille | 253.573 | -16.725 | 236.848 | |||
overige bedrijfsopbrengsten | 185.563 | 0 | 185.563 | |||
bedrijfsopbrengsten | 23.883.393 | -16.725 | 23.866.668 | |||
lasten | ||||||
afschrijvingen (im)materiële vaste activa | -150.861 | -321.604 | -472.465 | |||
lonen en salarissen | -1.337.695 | 0 | -1.337.695 | |||
sociale lasten | -200.092 | 0 | -200.092 | |||
pensioenlasten | -135.056 | 0 | -135.056 | |||
onderhoudslasten | -6.691.299 | -1.814.438 | -8.505.737 | |||
leefbaarheid | -113.440 | 0 | -113.440 | |||
lasten servicecontracten | -159.637 | 0 | -159.637 | |||
overige bedrijfslasten | -6.231.757 | 137.723 | -6.094.034 | |||
bedrijfslasten | -15.019.837 | -1.998.319 | -17.018.156 | |||
BEDRFIJFSRESULTAAT | 8.863.556 | -2.015.044 | 6.848.512 | |||
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 35.331.645 | -35.380.544 | -48.900 | |||
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 35.331.645 | -35.380.544 | -48.900 | |||
andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 8.363 | 42.544 | 50.907 | |||
rentelasten en soortgelijke kosten | -4.898.431 | 826.416 | -4.072.015 | |||
som der financiële baten en lasten | -4.890.069 | 868.960 | -4.021.109 | |||
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 39.305.132 | -36.526.628 | 2.778.504 | |||
venootschapsbelasting (acuut) | -1.694.280 | 1.694.280 | 0 | |||
venootschapsbelasting (latent) | -185.406 | 185.406 | 0 | |||
resultaat deelnemingen | -95.356 | 95.356 | 0 | |||
fiscale mutatie afwaardering woningbezit o.b.v. WOZ-waarde | 0 | 1.123.862 | 1.123.862 | |||
belastingen en buitengewone resultaten | -1.975.042 | 3.098.904 | 1.123.862 | |||
RESULTAAT NA BELASTINGEN | 37.330.090 | -33.427.724 | 3.902.366 |
Berekening belastbaar bedrag 2021
DAEB | Niet-DAEB | Totaal | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
FISCALE WINST | 4.029.874 | -127.508 | 3.902.366 | |||
niet-aftrekbaar deel gemengde kosten | 4.648 | 52 | 4.700 | |||
niet-aftrekbare boetes | 0 | 0 | 0 | |||
niet-aftrekbare saneringssteun | 0 | 0 | 0 | |||
desinvesteringsbijtelling | 0 | 0 | 0 | |||
kleinschaligheidsinvesteringsaftrek | -15.778 | -176 | -15.954 | |||
milieu investeringsaftrek | 0 | 0 | 0 | |||
energie investeringsaftrek | 0 | 0 | 0 | |||
dotatie herinvesteringsreserve | -118.441 | 0 | -118.441 | |||
aanwending herinvesteringsreserve | 0 | 0 | 0 | |||
vrijval herinvesteringsreserve | 0 | 0 | 0 | |||
niet-aftrekbare rente (ATAD) | 1.259.044 | 20.116 | 1.279.160 | |||
extracomptabele correcties | 1.129.473 | 19.992 | 1.149.465 | |||
BELASTBARE WINST | 5.159.347 | -107.516 | 5.051.831 | |||
verliesverrekening voorgaande jaren | 0 | 0 | 0 | |||
verliesverrekening | 0 | 0 | 0 | |||
BELASTBAAR BEDRAG | 5.159.347 | -107.516 | 5.051.831 | |||
Acute vennootschapsbelasting | 1.265.337 | -26.880 | 1.238.457 | |||
voorlopige aanslagen | -1.890.664 | 40.164 | -1.850.500 | |||
betaald op voorlopige aanslagen | 1.890.664 | -40.164 | 1.850.500 | |||
Resteert te betalen (+/+) / terug te ontvangen (-/-) | -625.327 | 13.284 | -612.043 |
P. Model naar DEAB/Niet-DAEB gescheiden enkelvoudige winst-en-verliesrekening
Boekjaar 2021
2021 | 2021 | 2021 | 2021 | ||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
WINST- EN VERLIESREKENING FUNCTIONEEL (Bedragen in €) | | DAEB | | | Niet-DAEB | | | Eliminaties | | | Totaal | | |||||
Huuropbrengsten | 10 | 23.212.906 | 255.071 | 0 | 23.467.976 | ||||
Opbrengsten servicecontracten | 11.1 | 159.281 | 2.562 | 0 | 161.844 | ||||
Lasten servicecontracten | 11.2 | -158.624 | -2.552 | 0 | -161.175 | ||||
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | 12 | -1.935.706 | -31.141 | 0 | -1.966.847 | ||||
Lasten onderhoudsactiviteiten | 13 | -7.120.682 | -114.554 | 0 | -7.235.236 | ||||
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 14 | -4.454.561 | -71.663 | 0 | -4.526.224 | ||||
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 9.702.614 | 37.724 | 0 | 9.740.338 | |||||
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 15 | 546.138 | 0 | -156.256 | 389.882 | ||||
Toegerekende organisatiekosten | 15 | -16.533 | -266 | 0 | -16.799 | ||||
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | -285.274 | 0 | 156.256 | -129.018 | |||||
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportef. | 15 | 244.331 | -266 | 0 | 244.065 | ||||
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.1 | -4.134.381 | -66.512 | 0 | -4.200.893 | ||||
Niet-gereal. waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.2 | 38.881.481 | 509.499 | 0 | 39.390.979 | ||||
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16 | 34.747.099 | 442.987 | 0 | 35.190.086 | ||||
Overige organisatiekosten | -2.372.859 | -38.173 | 0 | -2.411.032 | |||||
Leefbaarheid | 18 | -371.945 | -5.984 | 0 | -377.929 | ||||
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 19.1 | 8.230 | 132 | 0 | 8.363 | ||||
Rentelasten en soortgelijke kosten | 19.2 | -3.039.855 | -48.904 | 0 | -3.088.758 | ||||
Saldo financiële baten en lasten | 19 | -3.031.624 | -48.771 | 0 | -3.080.396 | ||||
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 38.917.616 | 387.517 | 0 | 39.305.133 | |||||
Belastingen | 20 | -1.849.925 | -29.761 | 0 | -1.879.686 | ||||
Resultaat Deelnemingen | 21 | 0 | -95.356 | 0 | -95.356 | ||||
RESULTAAT NA BELASTINGEN | 37.067.691 | 262.400 | 0 | 37.330.091 |
Boekjaar 2020
2020 | 2020 | 2020 | 2020 | ||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
WINST- EN VERLIESREKENING FUNCTIONEEL (Bedragen in €) | | DAEB | | | Niet-DAEB | | | Eliminaties | | | Totaal | | |||||
Huuropbrengsten | 10 | 22.966.056 | 256.146 | 0 | 23.222.202 | ||||
Opbrengsten servicecontracten | 11.1 | 162.598 | 2.583 | 0 | 165.181 | ||||
Lasten servicecontracten | 11.2 | -152.318 | -2.420 | 0 | -154.738 | ||||
Lasten verhuur en beheeractiviteiten | 12 | -2.045.047 | -32.491 | 0 | -2.077.538 | ||||
Lasten onderhoudsactiviteiten | 13 | -7.810.816 | -124.095 | 0 | -7.934.911 | ||||
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 14 | -4.128.199 | -65.587 | 0 | -4.193.787 | ||||
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 8.992.274 | 34.135 | 0 | 9.026.410 | |||||
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 15 | 643.801 | 0 | -13.801 | 630.000 | ||||
Toegerekende organisatiekosten | 15 | -23.140 | -368 | 0 | -23.508 | ||||
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | -577.414 | 0 | 13.801 | -563.613 | |||||
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportef. | 15 | 43.247 | -368 | 0 | 42.879 | ||||
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.1 | -3.527.395 | -56.042 | 0 | -3.583.437 | ||||
Niet-gereal. waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16.2 | 42.095.911 | 516.504 | 0 | 42.612.415 | ||||
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 16 | 38.568.516 | 460.462 | 0 | 39.028.978 | ||||
Overige organisatiekosten | -582.754 | -9.259 | 0 | -592.013 | |||||
Leefbaarheid | 18 | -246.012 | -3.909 | 0 | -249.921 | ||||
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 19.1 | 4.185 | 66 | 0 | 4.251 | ||||
Rentelasten en soortgelijke kosten | 19.2 | -3.700.955 | -58.799 | 0 | -3.759.755 | ||||
Saldo financiële baten en lasten | 19 | -3.696.770 | -58.733 | 0 | -3.755.503 | ||||
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 43.078.500 | 422.330 | 0 | 43.500.830 | |||||
Belastingen | 20 | -1.243.579 | -19.758 | 0 | -1.263.336 | ||||
Resultaat Deelnemingen | 21 | 0 | -136.478 | 0 | -136.478 | ||||
RESULTAAT NA BELASTINGEN | 41.834.922 | 266.094 | 0 | 42.101.016 |
Q. Model naar DEAB/Niet-DAEB gescheiden enkelvoudig kasstroomoverzicht
Boekjaar 2021
2021 | 2021 | 2021 | 2021 | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
ENKELVOUDIGE KASSTROOM 2021 (Bedragen x €1) | | DAEB | | | Niet-DAEB | | | Eliminaties | | | Totaal | | ||||
OPERATIONELE ACTIVITEITEN | ||||||||
Ontvangsten | ||||||||
Huurontvangsten | 23.494.966 | 258.170 | 0 | 23.753.136 | ||||
Vergoedingen | 159.281 | 2.562 | 0 | 161.844 | ||||
Renteontvangsten | 8.230 | 132 | 0 | 8.363 | ||||
Saldo ingaande kasstromen | 23.662.478 | 260.865 | 0 | 23.923.343 | ||||
Uitgaven | ||||||||
Personeelsuitgaven | 1.646.356 | 26.486 | 0 | 1.672.842 | ||||
Onderhoudsuitgaven | 6.604.143 | 25.562 | 0 | 6.629.705 | ||||
Overige bedrijfsuitgaven | 3.531.291 | 56.810 | 0 | 3.588.101 | ||||
Renteuitgaven | 3.322.563 | 53.452 | 0 | 3.376.014 | ||||
Verhuurderheffing | 3.220.919 | 0 | 0 | 3.220.919 | ||||
Leefbaarheid | 99.612 | 1.603 | 0 | 101.215 | ||||
Vennootschapsbelasting | 988.894 | 15.909 | 0 | 1.004.803 | ||||
Saldo uitgaande kasstromen | 19.413.778 | 179.820 | 0 | 19.593.599 | ||||
Kasstroom uit operationele activiteiten | 4.248.700 | 81.044 | 0 | 4.329.744 | ||||
(DES)INVESTERINGSKASSTROMEN | ||||||||
MVA ingaande kasstroom | ||||||||
Verkoopontvangsten bestaande huur | 545.638 | 0 | -156.256 | 389.382 | ||||
Saldo MVA ingaande kasstroom | 545.638 | 0 | -156.256 | 389.382 | ||||
MVA uitgaande kasstroom | ||||||||
Nieuwbouw huur | 6.710.971 | 0 | 0 | 6.710.971 | ||||
Woningverbetering | 4.262.664 | 16.505 | 0 | 4.279.170 | ||||
Aankoop verhuureenheden | 1.274.767 | 156.256 | -156.256 | 1.274.767 | ||||
Investeringen overig | 206.341 | 3.320 | 0 | 209.661 | ||||
Saldo MVA uitgaande kasstromen | 12.454.743 | 176.081 | -156.256 | 12.474.568 | ||||
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten | -11.909.104 | -176.081 | 0 | -12.085.185 | ||||
FINANCIERINGSACTIVITEITEN | ||||||||
Ingaand | ||||||||
Nieuwe te borgen leningen | 11.153.213 | 0 | 0 | 11.153.213 | ||||
Uitgaand | ||||||||
Aflossing geborgde leningen | 3.937.655 | 0 | 0 | 3.937.655 | ||||
Aflossing ongeborgde leningen | 927.622 | 0 | 0 | 927.622 | ||||
Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 6.287.936 | 0 | 0 | 6.287.936 | ||||
Toename/afname van geldmiddelen | -1.372.468 | -95.036 | 0 | -1.467.505 | ||||
Wijziging kortgeld | 437.698 | 62.302 | 0 | 500.000 | ||||
Geldmiddelen aan het begin van de periode | 4.345.228 | 32.734 | 0 | 4.377.962 | ||||
Geldmiddelen aan het einde van de periode | 3.410.458 | 0 | 0 | 3.410.457 | ||||
Toename (afname) van geldmiddelen | -934.770 | -32.734 | 0 | -967.505 |
Boekjaar 2020
2020 | 2020 | 2020 | 2020 | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
ENKELVOUDIGE KASSTROOM 2020 (Bedragen x €1) | | DAEB | | | Niet-DAEB | | | Eliminaties | | | Totaal | | ||||
OPERATIONELE ACTIVITEITEN | ||||||||
Ontvangsten | ||||||||
Huurontvangsten | 23.245.016 | 259.257 | 0 | 23.504.273 | ||||
Vergoedingen | 162.598 | 2.583 | 0 | 165.181 | ||||
Overige bedrijfsontvangsten | 6.417 | 102 | 0 | 6.519 | ||||
Renteontvangsten | 4.128 | 66 | 0 | 4.194 | ||||
Saldo ingaande kasstromen | 23.418.159 | 262.008 | 0 | 23.680.167 | ||||
Uitgaven | ||||||||
Personeelsuitgaven | 1.740.697 | 27.656 | 0 | 1.768.353 | ||||
Onderhoudsuitgaven | 7.069.515 | 17.133 | 0 | 7.086.648 | ||||
Overige bedrijfsuitgaven | 3.041.173 | 48.317 | 0 | 3.089.490 | ||||
Renteuitgaven | 3.762.812 | 59.782 | 0 | 3.822.594 | ||||
Verhuurderheffing | 2.946.081 | 0 | 0 | 2.946.081 | ||||
Leefbaarheid | 53.894 | 856 | 0 | 54.751 | ||||
Vennootschapsbelasting | 2.806.298 | 44.585 | 0 | 2.850.883 | ||||
Saldo uitgaande kasstromen | 21.420.470 | 198.330 | 0 | 21.618.800 | ||||
Kasstroom uit operationele activiteiten | 1.997.689 | 63.678 | 0 | 2.061.367 | ||||
(DES)INVESTERINGSKASSTROMEN | ||||||||
MVA ingaande kasstroom | ||||||||
Verkoopontvangsten bestaande huur | 631.534 | 0 | -13.801 | 617.733 | ||||
Saldo MVA ingaande kasstroom | 631.534 | 0 | -13.801 | 617.733 | ||||
MVA uitgaande kasstroom | ||||||||
Nieuwbouw huur | 3.292.661 | 0 | 0 | 3.292.661 | ||||
Woningverbetering | 1.746.068 | 27.741 | 0 | 1.773.809 | ||||
Aankoop parkeerplaatsen | 0 | 13.801 | -13.801 | 0 | ||||
Investeringen overig | 46.764 | 743 | 0 | 47.507 | ||||
Saldo MVA uitgaande kasstromen | 5.085.494 | 42.285 | -13.801 | 5.113.978 | ||||
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten | -4.453.959 | -42.285 | 0 | -4.496.244 | ||||
FINANCIERINGSACTIVITEITEN | ||||||||
Ingaand | ||||||||
Nieuwe te borgen leningen | 5.000.000 | 0 | 0 | 5.000.000 | ||||
Uitgaand | ||||||||
Aflossing geborgde leningen | 3.702.532 | 0 | 0 | 3.702.532 | ||||
Aflossing ongeborgde leningen | 896.862 | 0 | 0 | 896.862 | ||||
Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 400.606 | 0 | 0 | 400.606 | ||||
Toename/afname van geldmiddelen | -2.055.664 | 21.393 | 0 | -2.034.271 | ||||
Wijziging kortgeld | ||||||||
Geldmiddelen aan het begin van de periode | 6.400.891 | 11.341 | 0 | 6.412.232 | ||||
Geldmiddelen aan het einde van de periode | 4.345.227 | 32.734 | 0 | 4.377.961 | ||||
Toename (afname) van geldmiddelen | -2.055.664 | 21.393 | 0 | -2.034.271 |
R. Ondertekening van de jaarstukken
Goedkeuring jaarstukken 2021
Het bestuur van Woningstichting Compaen verklaart dat de middelen in 2021 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat Woningstichting Compaen in 2021 in overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties heeft gehandeld.
Het bestuur keurt de jaarstukken over 2021 goed.
was getekend door:
J.M. Lobée
Directeur-bestuurder
Helmond, 23 juni 2022
Vaststelling jaarstukken 2021
De Raad van Commissarissen van Woningstichting Compaen verklaart dat de middelen in 2021 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat Woningstichting Compaen in 2021 in overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties heeft gehandeld.
In overeenstemming met artikel 25, lid 6 van de statuten van Woningstichting Compaen stelden wij op 23 juni 2022 de jaarstukken 2021 vast.
was getekend door:
H.J.G.M. Schellekens, voorzitter
G.J.M. Minten
C.J.M. Werts
P.J.G. Filott
F.J.J. Metsemakers
Helmond, 23 juni 2022
S. Overige gegevens
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Download 20220623 - Controleverklaring accountants JRR-2021.pdf
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat
Op grond van de statuten van de stichting dient het resultaat te worden toegevoegd aan het vermogen.