5. Jaarrekening

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

De activiteiten van Woningstichting Compaen, statutair en feitelijk gevestigd en kantoor houdende aan de Houtsestraat 69, 5706 LR te Helmond, zijn erop gericht mensen te huisvesten die daar zelf niet in kunnen voorzien, geheel in de geest van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Het KvK-nummer van Woningstichting Compaen is 40236239.

De jaarrekening van Woningstichting Compaen is opgemaakt uitgaande van de continuiteits-veronderstelling van de toegelaten instelling.

Woningstichting Compaen is voor 100% aandeelhouder van Compaen Energie BV. Bij Compaen Energie BV zijn de commerciële activiteiten met betrekking tot de levering van energie die opgewekt wordt uit bodemwarmte ondergebracht. Woningstichting Compaen is voor 25% aandeelhouder van de gezamenlijk met de Helmondse woningcorporaties Woonpartners, Volksbelang en woCom opgerichte ‘Woonwagens en Standplaatsen Beheer BV’. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:

In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Compaen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Compaen. Geconsolideerd is Compaen Energie BV. De financiële gegevens van Compaen Energie BV zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Er zijn in 2024 geen nieuwe groepsmaatschappijen verworven of deelnemingen afgestoten.

In artikel 35 lid 1 van de Woningwet is bepaald dat de jaarrekening moet worden opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijke Wetboek waarbij uitsluitend de afdelingen 2 tot en 6, 8, 10, 11, 13 en 16 van overeenkomstige toepassing zijn. In artikel 30 van het Besluit Toegelaten Instellingen 2015 (BTIV) zijn de niet van toepassing zijnde artikelen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

De vergelijkende cijfers zijn, waar nodig, aangepast ten behoeve van vergelijkingsdoeleinden.

Een post kan slechts in de balans worden verwerkt als de omvang van de economische voordelen die aan de rechtspersoon zullen toevloeien of de omvang van de uitstroom van middelen als gevolg van een verplichting op een betrouwbare wijze kan worden vastgesteld (RJ115.104 en RJ115.105). De waardering moet worden gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa voorzieningen, schulden of overlopende passiva van Compaen.

Schattingsposten

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:

• Marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde (zie 1.1 en 1.2);
• Voorziening onrendabele top (zie 7.1);
• Latente belasting voorzieningen (zie 2.2)

Effectiviteit, efficiëntie en rechtmatigheid bij Compaen

In 2024 hebben wij onze inzet voortgezet om een effectieve, efficiënte en rechtmatige bedrijfsvoering te waarborgen. Wij hebben verschillende middelen en instrumenten ingezet om de prestaties te monitoren en te verbeteren:

• Risicomanagement: In 2024 is vastgesteld dat het risicomanagement bij ons van een voldoende niveau is met aandachtspunten die vanuit materialiteit te overzien zijn. Risico's zijn geïdentificeerd en passende maatregelen zijn geïmplementeerd. Risico's worden regelmatig gerapporteerd aan het bestuur en de Raad van Commissarissen, en spelen een expliciete rol bij de besluitvorming. De expliciete rol in de besluitvorming wordt in 2025 verder vormgegeven. Het risicobeleid is in 2024 geactualiseerd om aan te sluiten bij de huidige ontwikkelingen.
• Koersplan: het koersplan uit 2023 vormde in 2024 de basis voor strategische keuzes.
• Planning & Controlcyclus: deze cyclus geeft inzicht in de sturing van de organisatie en de voortgang. Belangrijke momenten omvatten het jaarplan, de begroting en de tertiaal rapportages.
• Audit: interne controles worden regelmatig uitgevoerd om de opzet, het bestaan en de werking van het risicobeheer te beoordelen. Bevindingen worden gerapporteerd aan het bestuur, verantwoordelijk management en de Audit- en vastgoedcommissie.
• Procesmanagement: Processen worden vastgelegd in procedures, waarin beheersmaatregelen zijn uitgewerkt. Deze vormen een toetsingskader en bieden mogelijkheden voor verdere verbeteringen in het proces.

Uit deze maatregelen zijn in 2024 geen zwaarwegende bevindingen naar voren gekomen. 

We werken actief aan een goed begrip van de (interne en externe) risico's die de continuïteit en strategie van onze organisatie kunnen raken. Dit stelt ons in staat om proactief te anticiperen en waar nodig bij te sturen, om de juiste koers te behouden.

Wij werken met de volgende doelen met betrekking tot risicomanagement:

• Inzicht: Begrip van interne en externe risico's die ons bedreigen en het behalen van strategische doelen. Dit begrip draagt bij aan het tijdig aanpassen van de koers en het meebewegen van de interne organisatie hierop.
• Beheersing: Verbeterde beheersing van belangrijke en risicovolle processen door risico's en beheersmaatregelen te integreren in procesbeschrijvingen. Dit stelt ons in staat om de basis te leggen voor continue verbeteren.
• Bewustwording: Creëren van bewustzijn en verantwoordelijkheid rondom risico's binnen alle teams van onze organisatie.

Als organisatie die midden in de maatschappij staat zijn wij ons bewust van de verantwoordelijkheid dat dit met zich meeneemt. Dit betekent:

• Grondhouding: We nemen geen onverantwoorde risico's.
• Ondernemingsrisico: De risico's worden beoordeeld aan de hand van een inventarisatie van interne en externe risico's en de daarbij behorende beheersmaatregelen. De risico’s worden actief beheerd en waar nodig aangevuld met extra acties.
• Focus: Een mix van ‘harde’ en ‘zachte’ beheersmaatregelen borgt onze interne controle.     

Deze zijn ten opzichte van 2023 ongewijzigd. De opgave blijft uitdagend en wordt financieel uitdagender

• Stapeling van maatschappelijke opgaven: We moeten veel tegelijk doen: nieuwe woningen bouwen, bestaande woningen verduurzamen (bijvoorbeeld energiezuiniger maken), én zorgen dat huren betaalbaar blijven. Die combinatie vraagt veel van onze organisatie, geld en mensen. Hoewel Compaen financieel gezond is, moeten we goed blijven kijken wat haalbaar is en wat niet. Dat doen we zorgvuldig.
• Onzekerheid over beleid en regels vanuit de overheid: De overheid werkt aan nieuwe wetten en regels, zoals de Wet Betaalbare Huur en de Warmtewet. Het is nog niet duidelijk wat dat precies voor ons betekent. Dat maakt het lastig om lang vooruit te plannen. We houden die ontwikkelingen goed in de gaten en maken meerdere scenario’s, zodat we kunnen schakelen als het nodig is.
• Digitalisering en cyberveiligheid: Net als veel andere organisaties zijn wij afhankelijk van digitale systemen. Daar kleven risico’s aan, zoals cyberaanvallen of het lekken van persoonsgegevens. In 2024 is er bij Compaen niets ernstigs gebeurd, maar we nemen wel maatregelen. Denk aan extra beveiliging en trainingen voor medewerkers, zodat we voorbereid zijn.
• Druk om ons vermogen actiever in te zetten: We beschikken over maatschappelijk vermogen, oftewel geld dat bedoeld is om goed te doen voor huurders. Vanuit de samenleving en politiek komt de vraag om dat geld sneller of ruimer in te zetten. Dat klinkt logisch, maar het vraagt wel om zorgvuldige keuzes. We willen niet alleen nu iets kunnen doen, maar ook in de toekomst. Daarom blijven we een evenwichtige koers varen.

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het risicomanagement van ons. De bestuurder is verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de kwaliteit van het risicomanagement en stimuleert een cultuur waarin medewerkers risico's kunnen melden en aanpakken. Er vinden binnen de organisatie lijncontroles plaats op verschillende niveaus (1e, 2e en 3e lijn) om risico's te beheersen, waarbij er geen onafhankelijke interne auditafdeling is. Bevindingen uit deze controles worden gedeeld en aanbevelingen worden geïmplementeerd en opgevolgd. De accountant stelt jaarlijks een managementletter op. Externe toezichthouders, zoals de Autoriteit woningcorporaties, voeren risicogericht toezicht uit.

De bevindingen uit interne controles worden gedeeld met de betrokken leidinggevenden en de bestuurder. Op basis van bevindingen wordt bepaald welke actie gewenst is en vastgelegd in een intern actieregister. De voortgang van de aanbevelingen uit zowel interne controles als de interim controles worden verantwoord in de tertiaalrapportage. Op deze wijze wordt de Audit- en vastgoedcommissie alsmede de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de status van de aanbevelingen.

Wij zijn als organisatie ‘in control’. We beschikken over adequate risicobeheersings- en controlesystemen. De geïnventariseerde risico’s worden op een dynamische manier geactualiseerd en jaarlijks wordt een controleplan opgesteld. De uitkomsten uit de interne controles, de interim controle vormen de basis voor de controleplanning 2025.

Ook in 2024 zijn wij alert gebleven op het risico van fraude, zowel intern als extern. Hoewel er geen nieuwe signalen of incidenten zijn gemeld, blijft dit een belangrijk aandachtspunt binnen onze organisatie. De eerder uitgevoerde risicoanalyse uit 2023 blijft het uitgangspunt voor onze aanpak, en de daarbij behorende interne beheersmaatregelen zijn in 2024 gehandhaafd en waar nodig aangescherpt.

De functiescheiding binnen onze (financiële) processen is stevig geborgd en waar nodig verbeterd op basis van bevindingen van de accountant. In situaties waar volledige functiescheiding niet haalbaar is, blijven aanvullende controlemaatregelen van kracht om risico’s tijdig te signaleren.

Om een integere werkomgeving te blijven waarborgen, is de integriteitscode eind 2024 geactualiseerd en goedgekeurd. Deze is voor iedereen binnen de organisatie toegankelijk en blijft beschikbaar via onze website. Ook de vertrouwenspersoon en de meldstructuur voor misstanden zijn in 2024 geactualiseerd en goedgekeurd. Er zijn dit jaar geen meldingen gedaan in het kader van de integriteitscode, de klokkenluidersregeling of de AVG.

De verbetermaatregelen die naar aanleiding van meldingen uit 2022 zijn opgesteld, zijn in 2023 in gang gezet en zijn in 2024 verder geborgd binnen onze werkwijze.

Informatiebeveiliging blijft een belangrijk speerpunt. De security- en privacy officer hebben ook dit jaar de naleving en werking van de beveiligingsmaatregelen beoordeeld. Waar nodig zijn verbeteringen doorgevoerd, zodat we voorbereid blijven op potentiële risico’s die de continuïteit of integriteit van onze organisatie kunnen raken.

Heeft Compaen – nu en in de toekomst- voldoende vermogen beschikbaar om de huidige verplichtingen en mogelijke toekomstige risico’s op te vangen? Hier zijn twee continuïteitsratio’s van belang: solvabiliteit en de loan to value (LtV).

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde en het totale vermogen.

De LtV geeft de verhouding weer tussen het totaal aan door het WSW geborgde schulden aan kredietinstellingen en de beleidswaarde van de activa in exploitatie.

Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor beide ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis. 

Naast de Loan to Value is ook de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit en de leningenportefeuille van belang, de zogenaamde dekkingsratio. De dekkingsratio’s toetst of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het totale bezit van Compaen voldoende is om de totale schuldpositie mee af te lossen.

Aan deze dekkingsratio is binnen het nieuwe beoordelingskader de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand (DAEB-vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen. Daarbij wordt binnen het nieuwe beoordelingskader in plaats van de nominale schuldpositie de marktwaarde van de schuldpositie in de discontinuïteitsratio’s opgenomen. Het gaat dan zowel om dekkingsratio als onderpandratio.

Op basis van de meerjarenbegroting voldoet Compaen voor deze ratio’s aan de door de toezichthouders gestelde minimumeis.

De AO/IB binnen Compaen is op niveau. De organisatie heeft voldoende controls ingeregeld en acteert in voldoende mate op tekortkomingen die uit interne en externe controls worden geconstateerd.

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet- DAEB-vastgoed.

Gedurende 2024 bestaat het totaal bezit uit, gebaseerd op de puntentelling van de SBR:

Het verloop van de materiële vaste activa in 2023 is als volgt weer te geven.

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor woongelegenheden, MOG, en parkeergelegenheden.  De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Voor een zevental BOG-objecten is de marktwaarde bepaald op basis van de full-versie. Het betreft een  zevental bijzondere BOG-objecten. De full waardering is uitgevoerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. Compaen heeft op basis van bovenstaande criteria in totaal 127 waarderingscomplexen geïdentificeerd. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

 Methoden

De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de DCF-methode (discounted cash flow) en is per categorie vastgoed als volgt: 

• Woongelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex;
• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: doorexploiteerscenario;
• Parkeergelegenheden: de hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex

Vanaf 2011 wordt door Compaen een eigen leegstandsoverzicht bijgehouden. Dit overzicht is als basis gebruikt voor de mutatiekansen op complexniveau (de gemiddelde mutatiegraad) van de afgelopen 5 jaar zoals die zijn ingerekend in de marktwaarde. Voor de mutatiekans wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd. Voor complexen waarbij de mutatiegraad lager is dan 4% wordt, conform het handboek, uitgegaan van 4%. De complexen waarin woningen zijn verkocht zijn bestempeld als aangebroken complex en de overige complexen niet (dit in verband met de opslag van 2% op de mutatiekans indien sprake is van een niet-aangebroken complex). 

De beleidswaarde ultimo 2024 bedraagt € 453 miljoen. Ter vergelijking, in 2023 bedroeg de beleidswaarde € 329 miljoen. Dit betekent een stijging van 37%.

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2024:

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.

Per 31 december 2024 is in totaal € 496 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2023: € 422 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 257 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Compaen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteiten beheersituatie van de corporatie.

In 2022 is het strategisch voorraad beleid en daarmee ook het verkoopbeleid herijkt, waarbij er nog slecht 15 woningen zijn gelabeld voor verkoop.

Om voldoende woningen beschikbaar te houden beperken we onze verkopen tot maximaal 3 per jaar. 

De feitelijke omstandigheden ten aanzien van het verzekerd bedrag zijn als volgt; alle VHE’s die in eigendom zijn van Compaen zijn verzekerd in de vorm van een brandverzekering. De feitelijke verzekerde waarde per 31 december 2024 is niet bekend, maar indien er aanspraak gemaakt dient te worden op de verzekering, dan wordt door de verzekeraar een externe taxateur ingeschakeld om de waarde op dat moment te bepalen.

• Compaen heeft het WSW een volmacht verstrekt om het recht van hypotheek te vestigen op (een deel van) het DAEB-bezit
• Compaen beschikt over leningencontracten waar nog renteconversies gedurende de looptijd van het contract plaatsvinden. Compaen beheerst de risico’s door spreiding in de leningenportefeuille aan te brengen. Compaen heeft alleen leningencontracten in euro’s en loopt daardoor geen valutarisico. Compaen heeft geen extendible leningen met embedded derivaten en geen andere derivaten
• Vanwege het hebben van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting met Compaen Energie BV  is er sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor belastingschulden.
  
• Compaen maakt voor haar werkzaamheden gebruik van onderaannemers. Compaen maakt bij haar onderaannemers gebruik van de BTW verleggingsregeling wat inhoudt dat Compaen de verschuldigde BTW afdraagt aan de fiscus. Compaen betaalt daarnaast de verschuldigde loon-heffingscomponent op de g-rekening van de onderaannemers. In het kader van de wet ketenaansprakelijkheid is er dit jaar en in het verleden geen sprake geweest van issues.
  
• Compaen is onderhoudscontracten aangegaan waarbij er geen sprake is van langdurige verplichtingen. 
  
• Per 31 december 2024 bedraagt de dekkingsgraad van Pensioenfonds SPW 129,0% (ultimo 2023: 131,5%). Op de langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 126,1%. Voor de pensioenregeling betaalt Compaen verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Compaen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Compaen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat uit verkopen van bestaand bezit DAEB- en niet-DAEB-vastgoed aan derden en de verkoop van een grondpositie. De specificatie is als volgt.

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissenzijn er geen overige functionarissen die in 2024 een bezoldiging boven de toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2024 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.