4.1. Beschikbaarheid
Het tekort aan woningen in onze regio was ook in 2024 groot. Om het tekort terug te dringen wil Compaen sneller nieuwbouw realiseren en hebben we het voornemen om jaarlijks 80 woningen toe te voegen aan onze woningvoorraad. Ook blijven we de samenwerking zoeken met collega corporaties uit MRE. In 2024 is besloten de samenwerking in WoonST ook voor de komende jaren voort te zetten in WoonST 2.0.
Naast nieuwbouw zien we ook andere mogelijkheden om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten. Denk hierbij aan de doorstroomregeling ‘van Groot naar Beter’, woningen splitsen en inzetten van hospita verhuur.
Nieuwbouw
Om onze ambities voor nieuwbouw te realiseren zijn begin januari 2023 twee parttime werkende projectontwikkelaars gestart bij Compaen. We zien dat, mede door inspanning van deze medewerkers, zich steeds meer kansen voor nieuwbouw aandienen. Eind 2024 is een junior projectontwikkelaar aan het team toegevoegd. Het team is bezig met het voorbereiden van tal van (grote) projecten. Door de regionale Woondeal merken we dat gemeenten voorzichtig aan het kijken zijn op welke manier zij de interne processen kunnen versnellen.
Gerealiseerde nieuwbouw
Biobased woningen Luchen – Mierlo fase 2 (8 woningen)
In 2024 zijn voor de tweede keer acht biobased woningen in Luchen opgeleverd aan nieuwe bewoners. Deze woningen zijn verhuurd aan senioren (vanaf 55 jaar) en geïnteresseerden die affiniteit hebben met het wonen in een hofje en duurzaamheid.
De Waag- Mierlo (20 woningen)
In 2024 zijn 20 appartementen opgeleverd op de locatie van de oude brandweerkazerne in Mierlo – De Waag. Deze woningen worden verhuurd aan starters (18 t/m 29 jaar) en senioren (vanaf 55 jaar). Voor de seniorenwoningen wordt de doorstroomregeling gebruikt, waarbij huurders van Compaen in Mierlo en een grote eengezinswoning voorrang krijgen. Ook voor de starters geldt dat geïnteresseerden uit Mierlo voorrang krijgen.
In uitvoering
Landkaartje Mierlo (13 woningen)
Eind 2023 is de grondovereenkomst getekend en is de bouwvergunning ingediend. In Q1-2024 is de bouwvergunning onherroepelijk geworden en is de opdracht aan aannemer Bouwbedrijf Van Grunsven verstrekt. In Q2-2024 is gestart met de bouw van de woningen met een geplande oplevering in Q1-2025.
In ontwikkeling
Onderstaand een overzicht van alle projecten welke zijn opgenomen in de vastgestelde meerjaren begroting 2025-2029 ev. Naast deze projectontwikkelingsplannen zijn we in 2024 met tal van acquisities en initiatieven bezig geweest in onze werkgebieden.
’t Ruyshof – Van Meelstraat
Het plan omvat 50 tweekamerappartementen met een oppervlak van 50 m². Binnen dit plan kopen wij 20 appartementen. Het is onze bedoeling om deze woningen te gaan verhuren en na twee jaar aan de zittende huurders te koop aan te bieden volgens de Slimmer Kopen methode.
Het plan heeft lang moeten wachten op besluitvorming binnen de gemeente. Maar inmiddels is het project ten opzichte van de begroting versneld en kan naar verwachting de bouw gestart worden in Q1-2026.
Dorpsplein Mierlo-Hout (221 (zorg) appartementen) - Helmond
Het plan omvat 81 verpleeghuis wonen, 66 zorgwoningen en 74 reguliere woningen en ondersteunende ruimten. Een totaal van 221 (zorg)appartementen. Tevens zijn 270 parkeerplaatsen in het ontwerp bestemmingsplan verwerkt. Het betreft een samenwerking tussen Savant-Zorg en Compaen.
Na vaststelling van het bestemmingsplan op 12 juli 2022 is er door 5 partijen beroep ingesteld tegen dit bestemmingsplan. Op 26 mei 2023 heeft de zitting plaats gevonden bij Raad van State in Den Haag. Op 23 augustus 2023 heeft RvS uitspraak gedaan. Het bestemmingsplan werd vernietigd. Dat hield in dat er een nieuw bestemmingsplan moest worden opgesteld. Een grote aderlating voor Savant en Compaen. Vanaf dat moment is de projectgroep, het ontwerpteam en de stuurgroep druk in de weer geweest met adviseurs en gemeente om het nieuwe plan enerzijds af te stemmen op appelanten en anderzijds binnen de kaders van de visie te houden, beslist geen sinecure. Het gekozen uitgangspunt was om in 2023 een nieuw ontwerp bestemmingsplan gepubliceerd te hebben. De reden hiertoe is dat er dan nog op basis van de huidige regelgeving (WRO) een bestemmingsplanprocedure gestart kan worden. Het is gelukt om dit voor elkaar te krijgen. Het ontwerp bestemmingsplan (OBP) heeft van 21 dec t/m 2 februari 2024 ter inzage gelegen.
In de ‘ter inzage periode’ is intensief contact geweest met de appelanten (oude bestemmingsplan) om wederom zienswijzen en beroep te voorkomen. Het heeft geleid tot overeenstemming met een 3-tal adressen in de Pastoor Elsenstraat (planaanpassing en financiële compensatie vastgelegd in een vso) en een verwerving van een object aan de Houtse Parallelweg (vastgelegd in een vso). De zienswijzen van deze partijen werden ingetrokken. Dit houdt in dat een vaststelling van het bestemmingsplan plaats vond zonder nota van zienswijzen. In de raadsvergadering van 23 mei 2024 is het bestemmingsplan unaniem vastgesteld. Vervolgens volgde beroepsperiode daar werd geen gebruik van gemaakt. Vanaf medio juli 2024 is het bestemmingsplan dan ook onherroepelijk.
Planning bouw 1e fase: de gebouwen A en B (waarvan 24 sociale huurappartementen in B): start bouw maart 2026 mits de vaststelling van het parkeerbeleid conform prognose op 1 november 2024 plaats vindt. Indien dit later plaats vindt dan schuift de planning lineair met dit moment door.
De oplevering van fase 1, is geprognosticeerd voor mei 2027. De realisatie van fase 2 (gebouwen E-FG-W1-W2 (totaal 44 sociale huurappartementen voor Compaen) start december 2027, de oplevering mei 2029. Fase 3 volgt daarna, met start bouw eind 2029, oplevering medio 2031.
Brainport Smart District – Helmond (Nieuw Brandevoort)
In 2023 is met de gemeente een convenant ondertekend waarmee is geborgd dat de drie corporaties (Wocom, Woonbedrijf en Compaen) gezamenlijk ten minste 25% van het totale woonprogramma aan sociale huurwoningen zullen realiseren. Daarnaast hebben de corporaties aangegeven ook een rol te willen spelen in de segmenten sociale koop en midden-huur.
In juli 2024 heeft de gemeenteraad echter besloten om de ontwikkeling van BSD stop te zetten, vanwege een te hoog geacht exploitatietekort. De raad heeft ervoor gekozen om een nieuw stedenbouwkundig plan op te stellen onder de titel Nieuw Brandevoort. Een belangrijk uitgangspunt in deze nieuwe koers is dat er aanzienlijk meer woningen gerealiseerd zullen worden. Naar verwachting zal in de loop van 2025 meer duidelijkheid ontstaan over de omvang van deze nieuwe ontwikkeling en het beoogde aantal woningen. Op basis daarvan zal het convenant uit 2023 aangepast moeten worden. Het streven blijft om een eerste deel van de woningen versneld te bouwen, met een geplande start in 2027.
Hartje Stiphout
De planontwikkeling heeft lange tijd stilgelegen vanwege besluitvorming binnen de gemeente. Het is gelukt om het plan op de prioriteitenlijst van de gemeente te krijgen. Hierdoor wordt er nu een ambtelijk team ter beschikking gesteld. De ontwerpwerkzaamheden kunnen weer worden opgepakt.
De eerstvolgende stap is om een principeverzoek goedgekeurd te krijgen door het college van B&W. Daarna zal de Ruimlelijke ordeningsprocedure worden voorbereid. In een optimistisch scenario zouden we de bouw kunnen starten in 2027.
Mierloseweg
Op basis van de met de gemeente afgesproken uitgangspunten is een Voorlopig Ontwerp opgesteld. Uitgangspunt daarbij is de ontwikkeling van 48 WoonST 2.0-woningen en gelijktijdige realisatie van 12 appartementen of 20 studio’s op een aangrenzend perceel door de buurman. Ten opzichte van de begroting heeft dit project inmiddels vertraging opgelopen. Mogelijk kunnen we medio 2025 starten met de procedure voor wijziging van het omgevingsplan. Afhankelijk van het te doorlopen traject is de bouwstart geprognosticeerd eind 2027 of begin 2028.
Oude gemeentehuis – Dorpstraat 210 Mierlo
De gemeente heeft het nadenken over de ontwikkeling van het gebouw on-hold gezet. Zij wil eerst een gebiedsvisie maken voor dit deel van het centrum van Mierlo. De gemeente kan helaas geen prognose afgeven voor de start van de gebiedsontwikkeling.
Veilingterrein Mierlo
De commerciële ontwikkelaars van het plan zaten het afgelopen jaar in hun ontwikkeling vast ten opzichte van de eisen en verwachtingen van de gemeente. Binnen het plan zouden wij circa 20 woningen van hen afnemen. We hebben als mediator tussen de gemeente en ontwikkelaar bijgedragen aan nieuwe uitgangspunten waarin de partijen zich kunnen vinden.
Nu moet er nog consensus bereikt worden tussen de eigenaar van de locatie en de ontwikkelaars waarna de Ruimtelijke ordeningsprocedure kan worden voorbereid en de commerciële woningen verkocht kunnen worden. We verwachten dat de bouw in 2027 gestart zou kunnen worden.
Gasthuisstraat i.r.m. CPO plan
In dit plan zijn circa 36 woningen opgenomen. Hiervan zijn 15 woningen voorzien voor een CPO-groep en 15 huurwoningen voor ons. Daarnaast is er ruimte voor 6 vrije sectorwoningen.
Het plan is niet geprioriteerd door de gemeente. Dit betekent dat er geen zicht is op het jaar waarin de gemeente ambtelijke capaciteit wil of kan vrijmaken voor dit plan maar mogelijk kunnen we toch een andere vorm van ontwikkelproces door lopen in 2025. Dit onderzoeken we.
Overige projecten en acquisities
Naast bovenstaand beschreven plannen werken we, onder andere, aan de volgende projecten. Deze kennen allemaal hun eigen dynamiek:
- Goorsedijk e.o. Mierlo, > 40 woningen
- Luchen-Oost Mierlo, > 78 woningen
- Luchen – Fazantlaan Oost, 9 woningen
- Sanghorst Mierlo, ca. 40 woningen
- Haver 13 Mierlo
- MTV-locatie Mierlo
- Du Pré locatie Mierlo-Hout, 32 woningen
- Boerhaavelaan Warande, 20 woningen
- Houtsdonk fase 2-4, > 250 woningen
- En enkele eigen inbreidingslocaties
Verkoop
In de begroting van 2024 is opgenomen dat er één woning verkocht zou worden en dat is ook gerealiseerd. De initiële begroting hield ook rekening met de verkoop van de woning/winkel die onderdeel uitmaakt van het nieuwbouwproject “Hartje Stiphout”, maar deze verkoop is uitgesteld. (voor meer info, zie de toelichting op dit project op de vorige pagina in dit rapport).
Sloop
We hebben geen woningen gesloopt in 2024.
Verhuringen
In 2024 heeft Compaen 185 woningen verhuurd, waaronder nieuwbouw: 8 eengezinswoningen aan de Schaatsenrijder en 20 appartementen aan De Waag in Mierlo. Van 170 woningen werd in 2024 de huur opgezegd.
Verhuringen naar aanbiedmodel
Compaen verhuurde haar woningen voornamelijk via het model Inschrijfduur in Wooniezie (54%), gevolgd door Bemiddeling (32%) en Locatie (9%), zijnde nieuwbouw in Mierlo, met voorrang voor woningzoekenden uit Mierlo. De minste woningen werden verhuur via het Loting-model (5%).
Het model Bemiddeling is met de volgende redenen ingezet:
| Reden bemiddeling | Aantal |
|---|---|
| Urgentie (maatschappelijk, sociaal, medisch en volkshuisvestelijk) | 32 |
| Doorstroming binnen eigen bezit | 14 |
| Nieuwbouw | 5 |
| Woningruil | 3 |
| Bijzonder verzoek | 3 |
| Ernstige overlast | 2 |
| Wonen met zorg | 1 |
| Tabel: reden bemiddeling volgens gegevens Wooniezie | |
Verhuringen naar woningtype
Met 47% van het totaal waren de meeste verhuringen in 2024 de eengezinswoningen. Gezien het woningbezit van Compaen is dat ook logisch. Opvallend is dat het gemiddeld aantal reacties op appartementen met en zonder lift nagenoeg gelijk is. Appartementen zonder lift moeten wel vaker aangeboden worden voordat ze geaccepteerd zijn.
| Woningtype | Aantal verhuringen | (Gem.) aantal reacties | Aanbiedings- coëfficiënt |
|---|---|---|---|
| Eengezinswoning | 87 | 719 | 2,52 |
| Appartement met lift | 52 | 234 | 1,79 |
| Appartement zonder lift | 19 | 237 | 2,32 |
| Seniorenwoning | 19 | 166 | 2,89 |
| (Semi-)bungalow | 4 | 446 | 4 |
| Multifunctionele woning | 2 | 1382 | 3 |
| Studio | 1 | 549 | 3 |
| Twee onder 1 kap | 1 | 1308 | 1 |
| Tabel: verhuringen naar woningtype volgens gegevens Wooniezie | |||
Verhuringen naar wijk en huurprijsklasse
In 2024 zijn door Compaen in Helmond 98 woningen verhuurd, voor Mierlo waren dat er 84. De oplevering van de in totaal 28 nieuwbouwwoningen in Mierlo zorgde voor het relatief hoge aantal verhuringen in Mierlo dit jaar. Verder vond het hoogste aantal verhuringen (43 woningen) plaats in Mierlo-Hout.149 woningen werden verhuurd met een huurprijs tot de lage/eerste aftoppingsgrens (€ 650,43). Dat is zo’n 82%. Onder de hoge/tweede aftoppingsgrens (€ 697,07) waren dat 159 woningen (87%).
| HELMOND | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Brande-voort | Brouwhuis | Mierlo-Hout | Stiphout | Eind-totaal | |
| 1. tot kwaliteitskorting | 3 | 3 | 1 | 7 | |
| 2. kwaliteitskorting tot aftopping laag | 10 | 14 | 36 | 15 | 75 |
| 3. aftopping laag tot aftopping hoog | 2 | 2 | 2 | 6 | |
| 4. aftopping hoog tot max. huurgrens | 8 | 4 | 1 | 13 | |
| Eindtotaal | 20 | 19 | 45 | 17 | 101 |
| MIERLO | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kersenwijk | Lijndje e.o. | Luchen | Mierlo-Centrum | Mierlo- De Loo | Neer-akker | Eind-totaal | |
| 1. tot kwaliteitskorting | 4 | 4 | |||||
| 2. kwaliteitskorting tot aftopping laag | 5 | 3 | 7 | 30 | 20 | 65 | |
| 3. aftopping laag tot aftopping hoog | 1 | 2 | 1 | 4 | |||
| 4. aftopping hoog tot max. huurgrens | 1 | 10 | 11 | ||||
| Eindtotaal | 5 | 5 | 7 | 42 | 0 | 25 | 84 |
Er zijn 11 woningen verhuurd met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 454,47), waarvan 9 aan huurders met een leeftijd tot 23 jaar. Met een huurprijs tot deze grens hebben jongeren tot 23 jaar recht op huurtoeslag als hun inkomen te laag is.
In 2024 zijn het nieuwe Huurbeleid en de nieuwe Portefeuillestrategie opgesteld. De huurprijzen groeien de komende jaren naar gemiddeld 72% van de maximaal redelijke huur. Daarnaast neemt het aantal woningen in de middenhuur en het geliberaliseerde segment toe.
Verhuringen naar inkomen
De gerealiseerde verhuringen zijn conform de wet- en regelgeving. In onderstaande cirkeldiagrammen is zichtbaar wat de gerealiseerde verhoudingen zijn in 2024.In 2024 is door Compaen nauwelijks gebruik gemaakt van de 5% ruimte die corporaties hebben in het passend toewijzen.
Naast de beoordeling of de toewijzingen hebben plaats gevonden in het kader van het passend toewijzen is ook in kaart gebracht of Compaen de 85-7,5-7,5-regel van de Staatssteunregeling in acht neemt. In de prestatieafspraken bij beide gemeentes is opgenomen dat het percentage vrije ruimte is verhoogd met 7,5%. Dit betekent dat Compaen 15% ruimte beschikbaar had voor vrije toewijzing. Daarvan is in totaal 4% gebruikt (in Helmond was dat 2% van het totaal, in Mierlo 7%).
Urgente
In de prestatieafspraken is afgesproken dat we ernaar streven om maximaal 25% van de woningen toe te wijzen aan urgenten. In 2024 heeft Compaen in totaal 33% (62 woningen) verhuurd aan urgent-woningzoekenden. In bijna eenderde (22 woningen) betrof dit verhuringen aan statushouders. Daarna was de categorie maatschappelijk urgenten het grootst (13 woningen).
In 2024 heeft de implementatie van ‘Eén loket’ plaatsgevonden. Nagenoeg alle categorieën van urgenten worden via één systeem (CUSE) verdeeld naar de corporaties.
Doorstroming
In 2022 is een doorstromingspilot in Mierlo gestart. Hierbij bieden we 65+ers met een grote huurwoning de mogelijkheid om met voorrang te verhuizen naar beter passende woning binnen het bezit van Compaen. De vrijgekomen huurwoning bieden we dan aan voor grotere huishoudens.
In Helmond is in samenwerking met de andere Helmondse corporaties eenzelfde pilot opgezet. Belangstellenden hebben dan echter ook de mogelijkheid om door te stromen naar een woning van een van de andere deelnemende corporaties.
In 2024 is, na een evaluatie van de ‘Helmondse’ en ‘Eindhovense’ regelingen, een samenwerking in het SGE/de MRE opgepakt om te komen tot een regionale Van Groot naar Beter-regeling. Naar alle waarschijnlijkheid wordt deze op 1 september 2025 geïmplementeerd.
In 2024 zijn er 7 woningen (6 in Helmond, 1 in Mierlo) van Compaen verhuurd aan woningzoekenden met de voorrangsregeling Van Groot naar Beter. 2 woningzoekenden werden bemiddeld, de andere 5 hebben via Wooniezie zelf gezocht naar een geschikte woning.
De woningzoekenden
De gegevens van Wooniezie laten interessante gegevens zien over de slaagkans van actief woningzoekenden en de gemiddelde zoekduur.
Slaagkans
De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Alleen woningen die op basis van inschrijftijd zijn verhuurd, tellen mee. Deze gegevens worden gefilterd naar woonplaats en kunnen niet gefilterd worden naar woningcorporatie.
In onderstaande tabel is zichtbaar wat in 2024 de slaagkansen waren van woningzoekenden, naar leeftijd. Gemakshalve kan gesteld worden dat naarmate de leeftijd stijgt, ook de slaagkans stijgt.
| Leeftijd | Hele regio | Helmond | Geldrop-Mierlo |
|---|---|---|---|
| tot 23 jaar | 2,62% | 1,23% | 0,28% |
| 23 tot 35 jaar | 5,16% | 1,85% | 0,68% |
| 35 tot 55 jaar | 5,56% | 2,14% | 0,70% |
| 55 jaar tot AOW | 11,48% | 4,22% | 1,67% |
| AOW tot 75 jaar | 13,85% | 3,82% | 3,97% |
| 75 jaar en ouder | 19,18% | 10,87% | 10,26% |
| Tabel: slaagkans naar leeftijd volgens gegevens Wooniezie | |||
De slaagkans naar huishoudgrootte laat in 2024 zien dat deze redelijk gelijk is verdeeld over de verschillende huishoudgroottes. Zowel in Helmond als in Geldrop-Mierlo ligt de slaagkans aanzienlijk lager dan de gehele regio.
| Huishoudgrootte | Hele regio | Helmond | Geldrop-Mierlo |
|---|---|---|---|
| 1 persoon | 6,38% | 1,92% | 0,94% |
| 2 personen | 5,93% | 2,14% | 0,97% |
| 3 personen | 5,26% | 2,50% | 0,67% |
| 4 personen | 4,23% | 2,27% | 0,38% |
| 5 en meer personen | 3,84% | 1,84% | 0,42% |
| Tabel: slaagkans naar huishoudgrootte volgens gegevens Wooniezie | |||
Zoekduur
De zoekduur laat zien hoe lang een woningzoekende actief heeft gezocht naar een woning, alvorens deze een woning is gaan huren. Een woningzoekende is actief als deze in een jaar minimaal één keer heeft gereageerd op een woningadvertentie.
Bij het model Inschrijfduur zien we de zoekduur al jarenlang oplopen. Er zijn ook verschillen per plaats: in vergelijking met de regio ligt in Helmond de zoektijd bijna een jaar hoger, in Geldrop-Mierlo ligt de zoekduur juist beduidend lager dan voor de totale regio.
Loting biedt woningzoekenden met een kortere inschrijfduur (meer) kans op een woning. Voor Geldrop-Mierlo geldt dat het ongeveer een half jaar langer duurt voordat woningzoekenden een woning hebben gevonden dan gemiddeld in de regio. Voor Helmond is dat juist ietsje korter dan gemiddeld in de regio.
| Regio | Helmond | Geldrop-Mierlo | |
|---|---|---|---|
| Inschrijfduur | 2 | 2,93 | 1,64 |
| Loting | 1,54 | 1,46 | 2,1 |
4.2. Betaalbaarheid
Doelstelling
Compaen vindt het belangrijk dat de woningen betaalbaar zijn voor onze primaire doelgroep. Bij betaalbaarheid kijken we enerzijds naar de hoogte van de huur, maar door duurzaamheids-maatregelen zetten we ook in op het betaalbaar houden van de energiekosten.
In de prestatieafspraken met de gemeente hebben we afgesproken dat minimaal 80% van onze woningen een streefhuur heeft tot en met de tweede aftoppingsgrens. Op 31 december 2024 had 91% van onze woningen een streefhuur tot aan de tweede aftoppingsgrens
Huurbeleid
Het huurbeleid is in 2024 herzien en is gericht op het aanbieden van betaalbare woningen die aansluiten bij de financiële positie van onze huurders. Gelijktijdig waarborgt het voldoende inkomsten om te blijven investeren in duurzaamheid, goed onderhoud en de bouw van nieuwe woningen
De huurprijzen (na mutatie) worden bepaald op basis van Compaen Product Markt combinatie (C-PMC). Dit kan leiden tot een afwijking in huurprijzen voor woningen met vergelijkbare oppervlakte en kwaliteit. Zo wordt een betere spreiding van huurders binnen wijken gerealiseerd en de beschikbaarheid van woningen in specifieke huursegmenten verbeterd. De huurprijzen zijn ingericht op de aftoppingsgrenzen en twee eigen tussengrenzen. De tussengrenzen laat Compaen in 2024 meestijgen met de aftoppingsgrenzen die vanuit de overheid worden vastgesteld.
Voor de jaarlijkse huurverhoging hebben we in ons huurbeleid vastgesteld dat als uitgangspunt de wettelijke bepalingen van de Rijksoverheid aangehouden worden. Dat betekent voor 2024 dat Compaen de maximale toegestane huursomstijging van 5,3% zoveel mogelijk benadert.
Op dit moment zitten we met onze netto huren op gemiddeld 58% van maximaal redelijk en voor de streefhuren is dat 62%. Ons huidige huurbeleid is gematigd en erop gericht om geleidelijk door te groeien naar een streefhuurpercentage van gemiddeld 72%.
Voor de woningen voor senioren in de Ark, Houtvoort en Franciscanessenhof werd het tweehurenbeleid bij mutatie toegepast. Met de intrede van het nieuwe huurbeleid 2024-2030 zijn we van deze methode afgestapt. De huur voor deze eenheden wordt bepaald op basis van het huurbeleid en de kaders van de portefeuillestrategie.
Jaarlijkse huuraanpassing
In 2024 was de jaarlijkse huuraanpassing gekoppeld aan de gemiddelde cao-loonontwikkeling. Op basis daarvan bedroeg de maximale individuele huurstijging voor sociale huurwoningen 5,8% en voor vrije sectorwoningen 5,5%. Compaen hanteert in 2024 een huuraanpassing van 5,3% voor sociale huurwoningen en 5,5% voor vrije sectorwoningen.
In 2024 zijn de huren van woningen met energielabel E, F of G niet verhoogd. Daarnaast zijn de huren van de woningen in complex 114 (Ruisvoornstraat en Zeelstraat) niet geïndexeerd, als compensatie voor de overlast na uitvoering van groot onderhoud.
De huursomstijging in 2024 bij Compaen was 5,29% en ligt daarmee net onder de vastgestelde 5.3%.
Vroegsignalering
Vroegsignalering is een project in samenwerking met de gemeente en de collega-corporaties. Het doel van het project is om mensen die in de financiële problemen zitten of dreigen te komen, snel te kunnen helpen. Zowel in Helmond als in Geldrop-Mierlo nemen we deel aan vroegsignalering.
Huurincasso
In 2024 zijn er 3 woningen ontruimd: 2 in Helmond en 1 in Mierlo. In één situatie woonde de huurder niet meer in de woning en was er een forse huurachterstand, bij één woning was er sprake van huurachterstand in combinatie met ongeoorloofde bewoning en de laatste ontruiming was n.a.v. een vonnis van de rechter vanwege extreme woonoverlast.
Compaen ontruimt in principe niet op basis van enkel en alleen een huurachterstand. Komt het toch tot een ontruiming, dan hebben we op alle manieren al geprobeerd om met de bewoners tot een oplossing te komen. En dat doen wij niet alleen, we trekken daarin samen op met onder andere de gemeente door middel van Vroegsignalering.
Onderhoud
In 2024 namen we in de begroting € 9.327k op voor onderhoud. De totale werkelijke lasten over 2024 bedragen € 9.276k (zonder rekening te houden met de toegerekende kosten, cf de begroting).
Kwaliteit en duurzaamheid
In 2024 beoordeelden onze huurders de kwaliteit van hun woning gemiddeld met een 7,7. Voor het onderhoud van de woning scoorde Compaen een 7,5. Volgens de Aedes Benchmark is dit cijfer landelijk een 6,9.
Conditiemeting
In 2024 is 2/3/ van ons woningbezit technisch beoordeeld op basis van de NEN 2767 methodiek in conditiemeten. De resultaten van de meting wordt gebruikt bij het opstellen van de meerjarenbegroting.
| Boekjaar | Boekjaar | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | ||||
| Onderhoudslasten NPO | € 2.823.491 | € 4.140.073 | |||
| Onderhoudslasten PO | € 7.069.819 | € 8.199.292 | |||
| Contractonderhoud | € 662.048 | € 607.301 | |||
| € 10.555.358 | € 12.946.667 | ||||
| Te activeren onderhoud | € -1.232.959 | € -3.590.034 | |||
| Rekening derden | € -46.250 | € -66.322 | |||
| € 9.276.150 | € 9.290.311 | ||||
| Toegerekende personeelskosten | € 861.761 | € 530.187 | |||
| Toegerekende overige organisatiekosten | € 347.952 | € 277.858 | |||
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten | € 10.485.863 | € 10.098.355 |
Reparatie onderhoud
De totale kosten voor reparatieonderhoud zijn gestegen t.o.v. 2023. Een aantal maatregelen zijn genomen om de kosten te beheersen. Denk aan een kwalitatief betere opname/intake van reparatieverzoeken en kostenbeheersing door de allocatie van kosten naar onderhoudssoorten te verbeteren.
Mutatie onderhoud
Naast een toename van het aantal mutaties in 2023 van 193 naar 221 mutaties in 2024 zijn de gemiddelde onderhoudskosten bij mutatie ook gestegen
Contract Onderhoud
De realisatie van het contractonderhoud laat tussen 2023 en 2024 een stijging zien als gevolg van prijsstijgingen. In het contractonderhoud zijn in samenwerking met contractpartijen diverse optimalisaties uitgevoerd met als doel een goede kostenbeheersing en administratieve verwerking.
Planmatig onderhoud - renovatie
Schilderwerk
De grootste kostenpost in planmatig onderhoud, is in 2024 uitgevoerd en binnen de kaders van begroting gerealiseerd.
BKT-Vervangen
Het planmatig vervangen van badkamers, keukens, en toiletten (BKT) is begroot op 100 % deelname. Het percentage deelname door bewoners is in de praktijk in 2024 maar 55% gebleken. Dit betreft met name senioren die niet deelnemen. Daarbij komt dat bij de opname in de woning de staat van de BKT’s beter zijn dan verwacht, waardoor werkzaamheden niet of maar deels uitgevoerd worden. Op het moment dat bewoners niet kiezen voor een BKT vervangen worden de werkzaamheden uitgevoerd bij mutatie en verantwoord onder ‘niet gepland planmatig onderhoud’.
Groot onderhoud
Complex 114 - Zeelstraat – Ruisvoornstraat
In 2024 is, na vele klachten over energielasten en wooncomfort, het besluit genomen om te starten met herstelmaatregelen voor de eerder uitgevoerde ‘gasloos’ maatregelen welke bij 50 woningen in het complex in 2023 uitgevoerd zijn. Project en bewonerscommunicatie is opgestart. Werkzaamheden voor kierdichting zijn uitgevoerd en het nieuwe exacte installatieconcept is in voorbereiding. Aan bewoners is een compensatieregeling voor niet geleverd wooncomfort en verhoogde energielasten aangeboden, hierop hebben uiteindelijk alle bewoners positief gereageerd.
Complex 406 - Kersenstraat
De opdracht voor het groot onderhoud aan de Kersenstraat is, in het tweede tertiaal 2024, in opdracht gegeven. De opdracht valt binnen het begrootte bedrag. Dit groot onderhoud is verlopen volgens projectuitgangspunt en planning.
Complex 418 - Berk
Voor het project Berk is de opdracht reeds verstrekt, maar het bedrijf dat de werkzaamheden gaat uitvoeren heeft in 2024 geen capaciteit. In overleg is het project doorgeschoven naar 2025 en is reeds in de begroting voor dat jaar opgenomen. Voorbereidingen voor realisatie zijn gestart
Complex 410 - Constantijnstraat
Het project aan de Constantijnstraat betreft een kozijnvervanging, door regelgeving met betrekking tot Flora & Fauna is het project doorgeschoven naar 2025. Flora en fauna onderzoek is in 2024 besproken en zijn de voorbereidingen voor uitvoering in 2025 gestart.
Duurzaamheidsprojecten
Energetische maatregelen zonnepanalen
In 2024 zijn 200 zonnepaneel pakketten begroot. In 2024 zijn er 172 zonnepaneel pakketten bij bewoners geplaatst. Het totaal van de begrootte 200 is niet bereikt. Wij zien, mede als gevolg van de geplande afschaffing van de salderingsregeling, een sterk verminderde interesse in deelname bij onze bewoners. Er wordt samen met de leverancier van de zonnepanelen geëvalueerd welke communicatie naar onze huurder in 2025 gewenst is.
Biobased dakisolatie – 23 woningen
Nadat in de eerste periode van 2024 de voorbereidingen zijn getroffen is er bij één woning succesvol een proef uitgevoerd. Hierna zijn 22 bewoners in de Pastoor van Elswijkstraat bezocht om hen te informeren over biobased isoleren. Helaas is het niet gelukt om bewoners enthousiast te krijgen voor deze maatregelen. Voornaamste reden is dat huurders niet bereid zijn om de zolder leeg te ruimen voor deze inpandige werkzaamheden. Er is besloten om dit project “on-hold” te zetten. Intern is geëvalueerd of we in de toekomst een vergelijkbaar project willen uitvoeren en wat we leren van deze aanpak. Woningen in de Elswijkstraat die nu bij mutatie vrijkomen worden voorzien van biobased dakisolatie volgens het oorspronkelijke plan.
4.3. Het bevorderen van de leefbaarheid
Leefbaarheid: aandacht voor buurten en bewoners
Compaen zet zich in voor leefbare wijken waarin mensen prettig en veilig kunnen wonen. Dat doen we samen met bewoners en partners in de wijk. We richten ons daarbij in het bijzonder op mensen voor wie meedoen niet vanzelfsprekend is. Wanneer de eigen kracht van bewoners tekortschiet, bieden wij ondersteuning die dichtbij is, tijdig wordt ingezet en afgestemd is op de situatie.
Leefbaarheid onder druk
De leefbaarheid in corporatiewijken staat landelijk onder druk. Vooral in buurten waar al sprake was van problematiek nemen de problemen in aantal en complexiteit toe. Hierdoor ontstaat een negatieve spiraal, die lastig te doorbreken is.
Ook Compaen ziet deze ontwikkeling terug in haar werkgebied. Hoewel onze wijken gemiddeld nog goed scoren op de Leefbarometer, signaleren we in diverse (sub)buurten een achteruitgang. Dit stelt ons voor nieuwe uitdagingen: het werk in deze buurten wordt intensiever, complexer en vraagt om andere vaardigheden en meer tijd van onze medewerkers.
Team Leefbaarheid
Voorheen viel leefbaarheid onder de taken van de Verhuurmakelaars. Omdat de ernst van de problematiek toenam, zijn eind 2023 twee wijkadviseurs (voorheen: woonconsulenten) in dienst getreden. Het subteam Leefbaarheid bestaat verder uit drie buurtbeheerders en valt onder de afdeling Wonen. Door langdurig ziekteverzuim van een van de buurtbeheerders heeft het team een langere periode met capaciteitstekort gewerkt. In het laatste kwartaal van 2024 is het capaciteitstekort opgelost.
Buurtbeheerders
Sinds 2008 kent Helmond, in een gezamenlijk initiatief van gemeente en woningcorporaties, het concept van buurtbeheerders. De kosten voor de buurtbeheerder worden deels gecompenseerd door de gemeente Helmond. Onze buurtbeheerders zijn actief in alle wijken waar Compaen woningbezit heeft, ook in Mierlo. Hun taken richten zich met name op de woonomgeving en de openbare ruimte. Door regelmatig aanwezig te zijn in de wijk, signaleert en verbindt de buurtbeheerder, spreekt bewoners aan en fungeert als schakel tussen bewoners en betrokken partijen.
Financiële investering leefbaarheid
Compaen heeft in 2024 in totaal € 172.750 geïnvesteerd in leefbaarheid, onder andere aan:
- Achterpaden en openbare ruimte: bestrating, poorten en erfafscheidingen, verlichting en schoonmaak;
- Groen openbare ruimte: het verwijderen van onkruid, bomen en beplanting, nieuwe beplanting, het bestrijden van de Japanse duizendknoop en onderhoud;
- Tegemoetkoming bewoners Ruisvoornstraat/Zeeltstraat;
- Juridische kosten i.v.m. ernstige sociale problematiek;
- Financiële bijdragen aan o.a. huurdersorganisaties en Buurtbemiddeling;
- Wijkbijeenkomsten Brouwhuis en Stiphout.
Projecten
Compaen heeft ook in 2024 door middel van opzichzelfstaande casussen, maar ook door bredere projecten op te pakken, hard gewerkt aan een meer leefbare wijk. Zo helpen we niet alleen het individu, maar gaat de hele straat of wijk erop vooruit.
Zo zijn in Mierlo-Hout achterpaden verbreed en zijn er verschillende voortuinen opgeknapt in samenwerking met Compaen. Ook het vraagstuk hoe om te gaan met de Japanse duizendknoop had onze aandacht en blijft onze aandacht houden. We zijn in gesprek gegaan met gespecialiseerde partijen om dit probleem structureel op te lossen.
Ter verbetering van het straatbeeld en vooruitlopend op een nog vorm te geven beleidsstuk erfafscheidingen hebben we in 2024 vanuit leefbaarheid een aantal schuttingen geplaatst op zichtlocaties.
Buurtbemiddeling
In 2023 heeft Compaen opnieuw de samenwerking voortgezet met de buurtbemiddeling in de gemeenten Helmond en Geldrop-Mierlo. Jaarlijks levert Compaen hiervoor een financiële bijdrage. Buurtbemiddeling is bedoeld voor situaties waarin bewoners overlast ervaren of een conflict hebben met buren of omwonenden. Opgeleide vrijwilligers, onder begeleiding van een professionele coördinator, begeleiden de gesprekken en streven naar herstel van onderling contact en het vinden van gezamenlijke oplossingen.
Juridische procedure
Met het uitbreiden van team Leefbaarheid is er meer nadruk komen liggen op het onderzoeken van verschillende vormen van woonfraude, te denken aan onderverhuur, niet-bewoning, prostitutie en drugsverkoop in de woning. Hierdoor zijn de juridische procedures sterk toegenomen, zowel in ernst als in kwantiteit. De verwachting is dat deze trend zich doorzet en er vaker geprocedeerd zal (moeten) worden, met de daarmee gepaard gaande kosten. Een onderzoek en juridische procedure zijn bovendien erg tijdrovend en de uitkomst en het succes ervan zijn wisselend.
4.4. Het betrekken van stakeholders bij beleid en beheer
In 2024 werkte Compaen samen met huurdersorganisaties en andere stakeholders vanuit het koersplan. Eén van de kernwaarden uit het koersplan is samen: wij geloven dat samenwerking leidt tot betere resultaten dan alleen te handelen.
Huurders als belangrijkste gesprekspartner
Onze huurders zijn onze belangrijkste stakeholders. In 2024 vonden meerdere overleggen plaats met het bestuur van de Huurders Belangen Vereniging Compaen (Helmond) en de Huurders Belangen Vereniging Mierlo. Daarbij kwamen diverse onderwerpen aan bod, zoals het huurbeleid, de leefbaarheid, het onderhoud, de begroting, het woonruimteverdeelbeleid en de voortgang van nieuwbouwprojecten.
Ook in 2024 bleven we actief in de wijk aanwezig. Zo organiseerden we wijkbijeenkomsten in Brouwhuis en Stiphout en sloten we aan bij de jaarvergadering van de Huurders Belangen Vereniging in Mierlo. Tijdens deze bijeenkomsten komen uiteenlopende vraagstukken aan de orde, vaak gericht op leefbaarheid en de inrichting van de openbare ruimte. Dit directe contact met bewoners stelt ons in staat om te horen wat er leeft in de wijk. Het helpt ons om vroegtijdig signalen op te vangen, proactief te handelen en bewoners beter te informeren over welke zaken bij Compaen thuishoren en welke bij de gemeente.
Prestatieafspraken
Ook in 2024 voerde Compaen gesprekken met gemeenten, huurdersorganisaties en collega-corporaties over de lokale volkshuisvestelijke ambities. De prestatieafspraken uit 2023 zijn geëvalueerd met alle betrokken partijen.
In Geldrop-Mierlo zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor een periode van twee jaar. In Helmond wordt voortgebouwd op de afspraken zoals deze in 2021 zijn vastgesteld. De samenwerking met andere corporaties in Helmond verloopt constructief. Eén van de corporatiebestuurders vervult de rol van kartrekker en wordt daarin ondersteund door een medewerker van een andere organisatie. Voor beide gemeenten zijn de afspraken voor 2024 opnieuw vastgelegd, met als doel samen de lokale opgaven in de volkshuisvesting optimaal vorm te geven.
Bewonerscommissies
Compaen kent één actieve bewonerscommissie: die van het wooncomplex De Voorstadhalte. Deze commissie is opgericht door de bewoners zelf. De wijkadviseur van Compaen is het vaste aanspreekpunt voor deze commissie.
In het complex Sprengershof in Mierlo is in 2023 door de bewoners een contactpersoon benoemd. Deze persoon onderhoudt regelmatig contact met de buurtbeheerder over zaken in de algemene ruimten, zoals schoonmaak en tuinonderhoud.
Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)
Compaen is lid van meerdere VvE’s in Helmond en Mierlo, met name in combinatieprojecten met koop- en huurwoningen, zoals in Hof van Bethanië (Mierlo), Hoofdstraat (Mierlo-Hout), De Ark (Stiphout) en diverse complexen in Brandevoort.
Binnen de VvE’s behartigen we de belangen van onze huurders en leveren we een bijdrage aan een prettige en leefbare woonomgeving. We streven ernaar bij alle ledenvergaderingen aanwezig te zijn. Eind 2024 is een plan opgesteld om begin 2025 een medewerker aan te stellen die deze taak structureel op zich neemt zodat onze inbreng en verantwoordelijkheid nog beter geborgd is.
Website
Onze website, www.compaen-wonen.nl, bevat actuele en uitgebreide informatie voor huurders en stakeholders. Bezoekers vinden er onder meer informatie over onderhoud, het verkoopbeleid en nieuwe woningprojecten. De website wordt onderhouden door het communicatieteam.
Compas en nieuwsbrieven
Twee keer per jaar, in mei en december, ontvangen onze huurders en stakeholders het bewonersblad Compas. Dit blad informeert over ontwikkelingen binnen Compaen en actuele thema’s in de wijken. Indien nodig communiceren we tussentijds gericht naar huurders in specifieke buurten of straten over onderwerpen die voor hen van belang zijn.
Contact met Compaen
Huurders en woningzoekenden hebben de voorkeur voor telefonisch contact. Voor wat betreft onze digitale dienstverlening zijn bij bereikbaar per e-mail. Daarnaast kunnen onze huurders sinds enkele jaren via het Huurdersportaal op de website van Compaen zelf eenvoudig zaken regelen, bijvoorbeeld hun gegevens inzien, de huur opzeggen en reparaties melden.
De inloopuren van ons kantoor op dinsdagmiddag en donderdagochtend worden druk bezocht. We hebben de wens en het voornemen om de openingstijden van ons kantoor in 2025 te verruimen.
Klachten
We vinden het belangrijk dat huurders bij ons terecht kunnen als ze niet tevreden zijn over onze service of over hoe ze door iemand van ons zijn behandeld. We willen daarvan leren, zodat we onze service steeds beter kunnen afstemmen op wat onze klanten nodig hebben.
Op onze website staat een stappenplan waarmee huurders worden geholpen met het indienen van hun klacht. We leggen daarin ook uit hoe we omgaan met een klacht.
In 2024 hebben we een tiental klachten ontvangen. In bijna alle gevallen gaan de klachten over een beslissing die we nemen waar een huurder het niet mee eens is. Bijvoorbeeld dat we bij een huurder incassokosten in rekening brengen, of dat een vertrekkende huurder het bedrag van de eindafrekening te hoog vindt. In een enkel geval wordt een klacht ingediend vanwege de houding of het gedrag van een van onze medewerkers. We gaan altijd met huurders in gesprek om samen te zoeken naar een passende oplossing. Lukt dat niet, ondanks alle goede bedoelingen? Dan kunnen huurders terecht bij de Regionale Geschillencommissie.
Regionale Geschillen Commissie
Compaen is aangesloten bij de Regionale GeschillenCommissie (RGC). (Ex)huurders en woning-zoekenden kunnen bij deze onafhankelijke commissie terecht als zij niet tevreden zijn over de behandeling van een verzoek, vraag of klacht door hun corporatie. In 2024 heeft de RGC in twee zaken advies gegeven aan Compaen. Het advies van de RGC is bindend.